Bodenrichtwert in der Anlage Grundstück

In der Grundsteuererklärung ist der Bodenrichtwert (BRW) für alle Grundstücke anzugeben, auf die das Bundesmodell anzuwenden ist. Anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt sich der Bodenwert unbebauter und bebauter Grundstücke. Der (abgezinste) Bodenwert hat maßgeblichen Einfluss auf den Grundsteuerwert und beeinflusst damit unmittelbar die Höhe der Grundsteuer. Liegt das Grundstück in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern oder Hamburg spielt der Bodenrichtwert dagegen keine Rolle. In den Ländermodellen von Hessen und Niedersachsen wird der BRW automatisch von der Finanzverwaltung berücksichtigt, sodass in der Grundsteuererklärung keine Angabe erforderlich ist.


Angabe in der Grundsteuererklärung (Anlage Grundstück)

Neben der Grundstücksfläche ist der Bodenrichtwert in Zeile 4 der Anlage Grundstück zur Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) bei den Angaben zum Grund und Boden einzutragen. Erstreckt sich ein Grundstück auf mehrere Bodenrichtwertzonen, ist zusätzlich Zeile 5 auszufüllen. Bei unbebauten Grundstücken ist außerdem in Zeile 6 der Entwicklungszustand des Gebäudes anzugeben.

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Bodenrichtwert Grundsteuererklärung

Anzugeben ist der Bodenrichtwert je Quadratmeter, also nicht der Gesamtbetrag für die Grundstücksfläche.

Praxistipp:

Maßgebend ist jeweils der auf den Hauptfeststellungszeitpunkt veröffentlichte Bodenrichtwert (§ 247 Abs. 2 BewG). Für die im Rahmen der Grundsteuerreform abzugebenden Erklärungen ist damit der BRW zum 1.1.2022 anzugeben.

Bodenrichtwert ermitteln

Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und von den Bundesländern über das sog. Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) kostenlos zum Abruf veröffentlicht. In der folgenden Tabelle sind die Links zum Abruf der Bodenrichtwerte angegeben, sofern diese Angabe benötigt wird. Teilweise werden die Bundesländer noch bis zum 1. Juli 2022 besondere Abrufmöglichkeiten für die Angabe des Bodenrichtwerts in den Grundsteuererklärungen veröffentlichen.

Bundesland

Angabe in der Steuererklärung

Link

Baden-Württemberg

Nein, BRW wird nicht benötigt

https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?lang=de

Bayern

Nein, BRW wird nicht benötigt

http://www.bodenrichtwerte.bayern.de/

Berlin

Ja

http://fbinter.stadt-berlin.de/boris/

Brandenburg

Ja

https://www.boris-brandenburg.de/boris-bb/

Bremen

Ja

https://immobilienmarkt.niedersachsen.de/bodenrichtwerte

Hamburg

Nein, BRW wird nicht benötigt

https://geoportal-hamburg.de/boris/

Hessen

Nein, BRW wird automatisch berücksichtigt

https://www.geoportal.hessen.de/map?WMC=39

Mecklenburg-Vorpommern

Ja

https://www.geodaten-mv.de/grundsteuerdaten/

Niedersachsen

Nein, BRW wird automatisch berücksichtigt

https://grundsteuer-viewer.niedersachsen.de/b

Nordrhein-Westfalen

Ja

https://grundsteuer-geodaten.nrw.de/

Rheinland-Pfalz

Ja

http://www.boris.rlp.de/

Saarland

Ja

https://geoportal.saarland.de/article/Grundsteuer/

Sachsen

Ja

https://www.finanzamt.sachsen.de/grundsteuerportal-sachsen-2022-11796.html

Sachsen-Anhalt

Ja

http://www.grundsteuerdaten.sachsen-anhalt.de/

Schleswig-Holstein

Ja

https://danord.gdi-sh.de/viewer/resources/apps/bodenrichtwertefuergrundsteuerzweckesh/index.html?lang=de#/

Thüringen

Ja

https://thueringenviewer.thueringen.de/thviewer/boris.html

Gut zu wissen:

Abweichungen zwischen dem zu bewertenden Grundstück und den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks bleiben grundsätzlich unberücksichtigt. Unberücksichtigt bleiben damit wertbeeinflussende Merkmale wie z.B. die Geschossflächenzahl, die Grundstückstiefe (Gartenland) oder die Ecklage eines Grundstücks. Ausnahmen sind im Bundesmodell nur vorgesehen bei unterschiedlichen Entwicklungszuständen und bei überlagernden Bodenrichtwertzonen hinsichtlich der Art der Nutzung.

In Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass für ein Grundstück kein Bodenrichtwert ermittelt wurde. In diesen Fällen sieht die Bewertung im Bundesmodell vor, dass der Wert des Grundstücks anhand vergleichbarer Flächen zu bestimmen ist (§ 247 Abs. 3 BewG).

Wie sich der Bodenrichtwert auswirkt

Im Bundesmodell wirkt sich der Bodenrichtwert sowohl bei unbebauten als auch bei bebauten Grundstücken letztlich auf die Höhe der Grundsteuer aus. Denn bei unbebauten Grundstücken ermittelt sich der Grundsteuerwert nach der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert grundsätzlich genauso ermittelt, allerdings wird der Bodenwert nicht selbstständig nutzbarer Teilflächen im Ertragswertverfahren nochmal abgezinst.

Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser gibt es außerdem einen Abschlag beim Liegenschaftszinssatz, wenn der Bodenrichtwert mehr als 500 € beträgt. Bei Wohnungseigentum greift der Abschlag erst ab einem BRW von 2.000 €. In den Ländermodellen von Hessen und Niedersachsen wird anhand des Bodenrichtwerts und des durchschnittlichen Bodenrichtwerts der sog. Faktor bzw. Lage-Faktor berechnet, der in den Steuermessbetrag bzw. die Äquivalenzbeträge einfließt.

Gut zu wissen:

Im Bundesmodell ist für bebaute Grundstücke ein sog. Mindestwert geregelt (§ 251 BewG). Danach darf der Grundsteuerwert für ein bebautes Grundstück nicht weniger als 75% des Bodenwerts des Grundstücks betragen. Insbesondere bei großen Grundstücken in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten und relativ jungen Gebäuden kann der Mindestwert zum Ansatz kommen.

Fazit

Die Ermittlung des richtigen Bodenrichtwerts ist für eine zutreffende Abgabe der Grundsteuererklärung im Bundesmodell unerlässlich. Insbesondere in Ballungszentren mit hohen Bodenpreisen wirkt sich der BRW signifikant auf die Höhe der Grundsteuer aus. In den meisten Bundesländern kann der Wert einfach online über BORIS abgerufen werden. In Hessen und Niedersachsen sollte der automatisch von der Finanzverwaltung ermittelte Bodenrichtwert nach Erhalt des Steuerbescheides (Feststellungsbescheid) vorsichtshalber überprüft werden.


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Was ist der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert unbebauter Grundstücke der von den Gutachterausschüssen u.a. für die Grundsteuer ermittelt wird. Mit Ausnahme von Bayern und Hamburg wird der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer in allen anderen Bundesländern benötigt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung?

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen bundesweit ermittelt. Zu finden sind die Bodenrichtwerte online über das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) des betreffenden Bundeslandes. Für die Grundsteuererklärung haben einzelne Bundesländer sog. Grundsteuer-Viewer veröffentlicht, über die auch der Bodenrichtwert vereinfacht abgerufen werden kann. Über unser Tool am Anfang des Beitrags finden Sie nach Eingabe des Bundeslandes ganz einfach den passenden Link.

Muss man den Bodenrichtwert kennen oder wird dieser für die Grundsteuer berechnet?

Der Bodenrichtwert gehört zu den verpflichtenden Angaben in der Grundsteuererklärung und wird bei den Angaben zum Grund und Boden in der "Anlage Grundstück" als Bodenrichtwert je Quadratmeter abgefragt. Das bedeutet, dass er nicht errechnet werden muss, sondern online über das sogenannte Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) kostenlos abgerufen werden kann. Das gilt für die Bundesländer, die sich für das Bundesmodell entschieden haben. Keine Rolle spielt der Bodenrichtwert in Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg, während er in Hessen und Niedersachsen automatisch von den Finanzbehörden berücksichtigt wird.

Was ist mit "abweichendem Entwicklungszustand" gemeint?

Neben dem Bodenrichtwert ist in Zeile 6 der Anlage Grundstück bei unbebauten Grundstücken zusätzlich ein abweichender Entwicklungszustand anzugeben. Ohne Angabe wird von baureifem Land ausgegangen. Liegt dagegen Bauerwartungsland oder Rohbauland vor, ist dies in der Grundsteuererklärung anzugeben. Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die planungsrechtlich noch nicht, aber auf absehbare Zeit bebaut werden können. Rohbauland sind Flächen, die für eine Bebauung bestimmt sind, aber deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder die wegen ihrer Lage, Form oder Größe für eine Bebauung unzureichend sind.