Sachwertverfahren

Für die Bewertung von Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken wird das Sachwertverfahren angewendet (§§ 258 ff. BewG).

Das Sachwertverfahren im Überblick

Beim Sachwertverfahren werden der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) und der Bodenwert getrennt ermittelt.

Ein Blick in das Gesetz lässt vermuten, dass das Sachwertverfahren einfacher ist als das Ertragswertverfahren – immerhin gibt es nur drei Paragrafen zu beachten. Doch bei näherer Betrachtung stellt man fest, dass es so einfach dann doch nicht ist. Normalherstellungskosten, Gebäudenormalherstellungswert, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer, Alterswertminderung und Brutto-Grundfläche sind nur einige Begriffe, die einer näheren Erläuterung bedürfen.

Anhand des Gesetzestextes kommt man schließlich zu diesem Rechenschema:

  Normalherstellungskosten Gebäude § 259 Abs. 1 BewG, Anlage 42 Nr. II
i.V.m. Baupreisindex § 259 Abs. 3 BewG
= angepasste Normalherstellungskosten § 259 Abs. 3 BewG
x Brutto-Grundfläche § 259 Abs. 2 BewG, Anlage 42 Nr. I
= Gebäudenormalherstellungswert § 259 Abs. 2 BewG
./. Alterswertminderung § 259 Abs. 4 BewG, Anlage 38
= Gebäudesachwert § 259 BewG
     
  Grundstücksfläche  
x Bodenrichtwert § 247 Abs. 2 BewG
= Bodenwert § 258 Abs. 2 BewG
     
  Gebäudesachwert  
+ Bodenwert  
= vorläufiger Sachwert § 258 Abs. 3 BewG
x Wertzahl § 260 BewG, Anlage 43
= Grundsteuerwert § 258 Abs. 3 BewG, § 260 BewG

Damit lässt schon einiges anfangen, auch wenn einzelne Schritte dieser Berechnung erst einmal vorab berechnet werden müssen. Und das geht so:

Schritt 1: Normalherstellungskosten des Gebäudes

Ausgangspunkt für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind nicht die tatsächlichen Herstellungskosten eines Gebäudes. Vielmehr rechnet das Finanzamt mit einem Mittelwert, also was die Errichtung eines bestimmten Gebäudes typischerweise kostet.

Abhängig vom Baujahr können sowohl Finanzamt als auch der Steuerpflichtige die entsprechenden Werte praktischerweise aus der Tabelle in Anlage 42 Nr. II entnehmen.

Gut zu wissen:

Ist ein bestimmtes Gebäude nicht in der Tabelle enthalten, zählen die Normalherstellungskosten einer vergleichbaren Gebäudeart.

Schritt 2: Baupreisindex

Die Normalherstellungskosten der Tabelle in Anlage 42 Nr. II sind zuletzt auf dem Kostenstand des Jahres 2010 ermittelt worden. Dementsprechend muss man die Werte an die Preisentwicklung anpassen, indem man den maßgebenden Baupreisindex anwendet. Das ist der Baupreisindex, der zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt gilt.

Abzustellen ist auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt jeweils für das Vierteljahr vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html). Diese veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen (BMF) regelmäßig im Bundessteuerblatt. Nach dieser Formel berechnet sich dann die prozentuale Steigerung der Kosten im Vergleich zum Jahr 2010:

neuer Indexstand / alter Indexstand (2010) × 100 ./. 100

Beispiel:

Ein Bürogebäude wird im Jahr 2019 errichtet. Nach Anlage 42 Nr. II betragen die Nettoherstellungskosten 1.736 Euro/qm.

Für das Jahr 2019 hat das BMF einen Baupreisindex von 122,7 veröffentlicht. Das bedeutet eine Preissteigerung von 22,7 % (= 122,7 / 100 × 100 ./. 100).

Die angepassten Nettoherstellungskosten für das Gebäude betragen deshalb 1.736 Euro/qm + 22,7 % = 2.130,07 Euro/qm.

Schritt 3: Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der – je nach Gebäudeart üblichen – nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Es zählt also nicht nur die Fläche der Bodenplatte, sondern bei mehrstöckigen Gebäuden auch die Flächen der einzelnen Stockwerke. Zudem sind die äußeren Maße der Bauteile in Höhe der Bodenbelagsoberkante anzusetzen, also inklusive Putz und Außenschalen.

Diese Flächen zählen zur Brutto-Grundfläche:

  • überdeckte und von Wänden umschlossene Räume
  • überdeckte, aber nicht von allen Seiten in voller Höhe umschlossene Bereiche

Diese Flächen zählen nicht zur Brutto-Grundfläche:

  • nicht überdeckte Flächen
  • Spitzböden
  • Kriechkeller
  • Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion, Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
  • Balkone, auch wenn sie überdeckt sind
  • Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, zum Beispiel über abgehängten Decken

Mit Hilfe der Brutto-Grundfläche kann man nun den Gebäudenormalherstellungswert berechnen.

Beispiel

Das Bürogebäude hat eine Brutto-Grundfläche von 10.000 qm. Damit liegt der Gebäudenormalherstellungswert bei 21.300.700 Euro (= 2.130,07 Euro/qm × 10.000 qm).

Schritt 4: Alterswertminderung

Je älter ein Gebäude ist, desto weniger ist es wert. Deshalb mindert sich der Gebäudenormalherstellungswert je nach Alter des Gebäudes. Dazu setzt man das Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ins Verhältnis zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.

So wird gerechnet:

Gebäudenormalherstellungswert ×

Alter des Gebäudes


wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

= Alterswertminderung

Wichtig:

Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudesachwert ist für die weitere Berechnung des Grundsteuerwerts mit mindestens 30 % der Gebäudenormalherstellungskosten anzusetzen.

Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude noch genutzt werden kann und deshalb einen Wert hat. Das gilt insbesondere bei regelmäßiger Instandsetzung.

Beispiel:

Ein Verwaltungsgebäude aus dem Jahr 1973 hat eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren. Der Gebäudenormalherstellungswert beträgt im Jahr 2019 12.000.000 Euro.

Alterswertminderung = 12.000.000 Euro × 46/60 = 9.200.000 Euro

Gebäudesachwert = 12.000.000 Euro ./. 9.200.000 Euro = 2.800.000 Euro

Restwertregelung: 30 % von 12.000.000 Euro = 3.600.000 Euro

Als Gebäudesachwert für das Bürogebäude werden wegen der Restwertregelung 3.600.000 Euro angesetzt.

Schritt 5: Bodenwert

Dieser Punkt ist vergleichsweise einfach zu berechnen. Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert – das war es auch schon.

Beispiel:

Das Verwaltungsgebäude steht auf einem 800 qm großen Grundstück. Der Bodenrichtwert liegt bei 80 Euro/qm. Damit beträgt der Bodenwert 64.000 Euro (= 800 qm × 80 Euro/qm).

Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche kostenlose bzw. kostenpflichtige Portale und Tools. Damit kann der Bodenrichtwert ermittelt bzw. erfragt werden. Je nach Bundesland findet sich das jeweilige Portal am einfachsten über https://www.bodenrichtwerte-boris.de/.

Schritt 6: vorläufiger Sachwert und Wertzahl

Aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert ergibt sich der vorläufige Sachwert. Vorläufig deshalb, weil die Wertzahl noch ins Spiel kommt. Diese passt den kostenorientierten vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt an.

Klingt kompliziert, ist aber tatsächlich sehr einfach. Denn für das Sachwertverfahren gibt das Gesetz diese Wertzahlen vor. Sie finden sich in Anlage 43 zum Bewertungsgesetz.

Beispiel:

Der vorläufige Sachwert für das Verwaltungsgebäude liegt bei 3.664.000 Euro (= Gebäudesachwert 3.600.000 Euro + Bodenwert 64.000 Euro).

Es gilt eine Wertzahl von 0,50 (ausgehend von einem vorläufigen Sachwert von über 3.000.000 Euro und einem Bodenrichtwert von bis zu 100 Euro/qm).

Der Grundsteuerwert beträgt damit 1.832.000 Euro (= 3.664.000 Euro × 0,50).

Gut zu wissen:

Für die weitere Berechnung der Grundsteuer wird der Grundsteuerwert auf volle 100 Euro abgerundet (§ 230 BewG).

Fazit

Der Gesetzgeber gibt beim Sachwertverfahren die meisten Werte vor und präsentiert sie in übersichtlichen Tabellen. Damit sollte es in der Praxis kein Problem sein, die Berechnungen des Finanzamts zu prüfen bzw. vorab eigene Berechnungen anzustellen, um die zu erwartende Grundsteuerbelastung zu berechnen.

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