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Die richtige Grundstücksart in der Grundsteuererklärung bestimmen

In Bundesländern die sich für die Anwendung des Bundesmodells entschieden haben, ist bei der Erstellung der Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) und für die Berechnung des Grundsteuerwerts die Grundstücksart zu bestimmen. Von der Grundstücksart ist u.a. abhängig, ob das Grundstück (wirtschaftliche Einheit) im Ertrags- oder Sachwertverfahren zu bewerten ist, wie hoch der Liegenschaftszinssatz ist und welche Steuermesszahl anzuwenden ist. Damit wirkt sich die Grundstücksart unmittelbar auf die Höhe der Grundsteuer aus. Bei den abweichenden Ländermodellen in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen spielt die Grundstücksart dagegen keine Rolle.

1) Angabe in der Grundsteuererklärung

Angaben zur Grundstücksart sind in Zeile 3 der Anlage Grundstück zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts zu machen. Unterschieden werden in der Erklärung folgende Grundstücksarten:

  1. unbebautes Grundstück
  2. Einfamilienhaus
  3. Zweifamilienhaus
  4. Mietwohngrundstück
  5. Wohnungseigentum
  6. Teileigentum
  7. Geschäftsgrundstück
  8. gemischt genutztes Grundstück
  9. sonstiges bebautes Grundstück

Jedes Grundstück kann nur einer Grundstücksart zugeordnet werden, selbst wenn auf dem Grundstück verschiedenartig genutzte Gebäude existieren. Für die Bestimmung der Grundstücksart ist die gesamte Wohn- und Nutzfläche heranzuziehen, einschließlich steuerbefreiter und steuerbegünstigter Flächen (z.B. Denkmalschutz).

In den Formularen zur Grundsteuererklärung ist nur die zutreffende Kennziffer in Zeile 3 einzutragen.

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Grundstücksart Zeile 3 Anlage Grundstück

2) Die richtige Grundstücksart bestimmen

Im Formular wird bei der Grundstücksart zwischen unbebauten Grundstücken, Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken unterschieden. Unter den Begriff Wohngrundstück fallen Grundstücksarten, die mindestens eine Wohnung haben und die i.d.R. zu mindestens 50 % Wohnzwecken dienen.

Eine Wohnung liegt vor, wenn in den Räumlichkeiten die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Die Wohnfläche soll mindestens 20 m² betragen. Eine Wohnung wird nur angenommen, wenn mindestens Küche, Bad oder Dusche und eine Toilette vorhanden sind und die Räumlichkeiten einen eigenen Zugang haben und eine in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden.

Nichtwohngrundstücke sind dagegen bebaute Grundstücke die überwiegend zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt werden.

In der nachfolgenden Grafik sind die wesentlichen Merkmale der einzelnen Grundstücksarten zusammengefasst. So lässt sich auf einen Blick die richtige Grundstücksart bestimmen.

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Grundstücksart

Praxistipp:

In Einzelfällen kann die Bestimmung der Grundstücksart schwierig sein, z.B. wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart befinden. In diesen oder anderen komplizierteren Fällen empfiehlt es sich einen Steuerberater hinzuzuziehen.

3) Fazit

Nur bei Zuordnung des Grundstücks zur richtigen Grundstücksart kann eine zutreffende Grundsteuererklärung abgegeben und der Grundsteuerwert der Höhe nach richtig festgestellt werden. Fehler bei der Bestimmung der Grundstücksart führen dazu, dass die Grundsteuer gleich an mehreren Stellen fehlerhaft berechnet wird, da von der Art des Grundstücks u.a. das Bewertungsverfahren, der Liegenschaftszinssatz und die Steuermesszahl abhängt. Dementsprechend empfiehlt es sich genau zu prüfen, ob die auf den ersten Blick einschlägige Grundstücksart Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Wohnungseigentum etc. wirklich zutreffend ist.


Welche Grundstücksarten gibt es?

In der Grundsteuererklärung (Bundesmodell) werden insgesamt neun Grundstücksarten unterschieden. Die zutreffende Grundstücksart ist in Zeile 3 der "Anlage Grundstück" einzutragen. Auszuwählen ist zwischen unbebauten Grundstücken, Wohngrundstücken (Ein- und Zweifamilienhaus, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstück) und Nichtwohngrundstücken (Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes und sonstiges bebautes Grundstück).

Wonach bestimmt sich die Grundstücksart?

Die Grundstücksart bestimmt sich regelmäßig anhand der Nutzung des Grundstücks und dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche. Jedes Grundstück kann nur einer Grundstücksart zugeordnet werden, selbst wenn auf dem Grundstück verschieden genutzte Gebäude bestehen. Wohngrundstücke haben mindenstens eine Wohnung und der Wohnflächenanteil liegt typischerweise über 50%. Damit Räumlichkeiten als Wohnung bezeichnet werden können, muss darin die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich sein. Voraussetzung ist eine Wohnfläche von mindestens 20 Quadratmetern, ein Badezimmer mit Badewanne oder Dusche, eine Küche sowie ein eigener Eingang, sodass die Räumlichkeiten eine abgeschlossene Wohneinheit bilden. Bei Nichtwohngrunstücken überwiegt regelmäßig die Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken (z.B. betriebliche Nutzung).

Wo muss ich die Grundstücksart in der Grundsteuererklärung angeben?

Im Bundesmodell muss die Grundstücksart bestimmt und in der Grundsteuererklärung eingetragen werden. Angaben zur Grundstücksart werden in Zeile 3 der Anlage Grundstück gemacht. In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen (Ländermodell) spielt die Grundstücksart keine Rolle.

Wie wirkt sich die Grundstücksart auf die Grundsteuer aus?

Die Grundstücksart wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Grundsteuer im Bundesmodell aus. Denn von ihr ist unter anderem abhängig, ob ein Grundstück im Ertrags- oder Sachwertverfahren zu bewerten, welche Steuermesszahl anzuwenden ist und wie hoch der Liegenschaftszinssatz ist.

Was ist ein Nichtwohngrundstück?

Nichtwohngrundstücke sind Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum sowie sonstige bebaute Grundstücke. Die Berechnung des Grundsteuerwerts erfolgt bei Nichtwohngrundstücken anhand des Sachwertverfahrens im Bundesmodell. Bei den Ländermodellen ist die Unterscheidung nach Wohn- und Nichtwohngrundstücken irrelevant.

Was ist ein Mietwohngrundstück?

Als Mietwohngrundstück zählen Grundstücke, die mindestens drei Wohnungen enthalten und die zu mehr als 80% der Gebäudeflächen dienen. Ferner darf es sich nicht um Wohnungseigentum handeln. Typischerweise sind ganz oder teilweise vermietete Mehrfamilienhäuser als Wohngrundstück einzustufen.

Was versteht man unter Teileigentum bei der Grundsteuer?

Teileigentum gehört zu den Nichtwohngrundstücken. Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht Wohnzwecken dienen. Typischerweise handelt es sich um Büroräume, Läden oder Praxisflächen, die in einem Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegen.

Was ist ein gemischt genutztes Grundstück?

Ein gemischt genutztes Grundstück liegt vor, wenn das Grundstück zu Wohnzwecken (mindestens 20 Prozent) und auch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken (höchstens 80 Prozent) genutzt wird. Außerdem darf es sich nicht um Teileigentum handeln.

Was ist ein sonstiges bebautes Grundstück?

Zu den sonstigen bebauten Grundstücken gehören sämtliche Grundstücke, die keiner anderen Grundstücksart zugeordnet werden können. Beispiele sind Turnhallen von Sportvereinen, Jagdhütten, Verbindungshäuser, Schützenhallen sowie Wochenendhäuser, sofern diese nicht dauernd bewohnt werden können. Auch selbstständige Garagengrundstücke, die nicht betrieblich genutzt werden oder zu keiner anderen wirtschaftlichen Einheit gehören, zählen als sonstiges bebautes Grundstück.