Mit der Grundsteuerreform hat der Gesetzgeber für das Bundesmodell geregelt, dass regelmäßig alle sieben Jahre die Grundsteuerwerte überprüft werden sollen. Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte fand zum Stichtag 1.1.2022 statt. Ab 1.1.2025 ist dann die Grundsteuer auf Grundlage dieser neu festgestellten Werte zu zahlen. Und zum 1.1.2029 geht es bereits in die nächste Bewertungsrunde.
Was bedeutet „Hauptfeststellung“?
Die Hauptfeststellung ist laut Gesetzeswortlaut eine allgemeine Feststellung. Das bedeutet, es werden zu jedem Hauptfeststellungszeitpunkt alle Grundstücke erfasst und neu bewertet (§ 221 Abs. 1 BewG).
Der Hauptfeststellungszeitpunkt ist der Stichtag, zu dem die Bewertung erfolgt. Die zum Hauptfeststellungszeitpunkt vorliegenden Verhältnisse sind maßgebend für die Bewertung des jeweiligen Grundstücks (§ 221 Abs. 2 BewG).
Alle Änderungen im Wert (z.B. durch einen Anbau), bei der Grundstücksart (z.B. durch eine Nutzungsänderung), bei den Eigentumsverhältnissen (z.B. durch Verkauf) und Ähnliches, die nach dem Stichtag eintreten, berücksichtigt das Finanzamt im Rahmen der Fortschreibung oder Nachfeststellung.
Zu welchen Terminen erfolgt die Hauptfeststellung?
Die Hauptfeststellung findet in Zeitabständen von sieben Jahren statt.
Der erste Hauptfeststellungszeitpunkt war der 1.1.2022. Turnusmäßig nach jeweils sieben Jahren erfolgen also die weiteren Hauptfeststellungszeitpunkte zum
- 1.1.2029
- 1.1.2036
- 1.1.2043
- usw.
Praxistipp:
Zeitnah zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt ist auch die Grundsteuererklärung abzugeben.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gelten für die Bewertung grundsätzlich die gleichen Feststellungszeitpunkte wie für Wohn- und Gewerbeimmobilien (§ 235 Abs. 2 BewG). Eventuell regeln die einzelnen Bundesländer jedoch abweichende Abgabetermine für die Grundsteuererklärung.
Exkurs: Hauptfeststellungszeitraum und Hauptveranlagungszeitraum
Die Begrifflichkeiten rund um die Grundsteuer können recht verwirrend sein. Man begegnet zum Beispiel dem Hauptfeststellungszeitpunkt, dann gibt es aber auch noch den Hauptveranlagungszeitpunkt, den Hauptfeststellungszeitraum und den Hauptveranlagungszeitraum. Deshalb hier zwischendurch eine kurze Begriffsklärung:
Der Hauptfeststellungszeitpunkt ist – wie bereits erwähnt – der Stichtag, zu dem die Bewertung erfolgt.
Der Hauptveranlagungszeitpunkt ist der Zeitpunkt, zu dem die Steuermessbeträge allgemein festgesetzt werden. Dieser fällt normalerweise mit dem Hauptfeststellungszeitpunkt zusammen.
Der Hauptfeststellungszeitraum ist der Zeitraum zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten und umfasst normalerweise sieben Jahre.
Hauptveranlagungszeitraum ist der Zeitraum, für den die zum Hauptfeststellungszeitpunkt festgestellten Grundsteuerwerte steuerlich wirksam sind. Auch er beträgt grundsätzlich sieben Jahre.
Für welchen Zeitraum gelten die festgestellten Grundsteuerwerte?
Die festgestellten Grundsteuerwerte gelten grundsätzlich von dem Kalenderjahr an, das zwei Jahre nach dem Hauptveranlagungszeitpunkt beginnt.
Für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 wäre Beginn der Geltung also eigentlich der 1.1.2024 gewesen (§ 16 GrStG). Ausnahmsweise wurde dieser Termin jedoch ein Jahr nach hinten auf den 1.1.2025 verschoben, damit Finanzämter und Gemeinden genügend Zeit haben, die Bescheide zu erstellen und bei Bedarf die Hebesätze anzupassen (§ 36 GrStG).
Damit beträgt der erste Hauptveranlagungszeitraum lediglich sechs Jahre statt sieben Jahre. Für alle folgenden Zeiträume gelten dann die grundsätzlichen Regelungen.
Hier ein Überblick über Zeitpunkte und Zeiträume:
| Hauptfeststellungszeitpunkt | festgestellte Grundsteuerwerte gelten ab |
| 1.1.2022 | 1.1.2025 |
| 1.1.2029 | 1.1.2031 |
| 1.1.2036 | 1.1.2038 |
| usw. |
Praxistipp:
In den Jahren 2029, 2036 usw. werden wieder alle Grundstückseigentümer aufgefordert sein, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Wie bei der ersten Grundsteuererklärung des Jahres 2022 ist auch bei den kommenden Erklärungen davon auszugehen, dass die Aufforderung zur Abgabe durch öffentliche Bekanntmachung via Amtsblatt, Tageszeitung, Internet usw. erfolgt. Je nachdem, in welchem Bundesland das Grundstück liegt, erhalten die Eigentümer dann ggf. auch wieder ein Informationsschreiben, das alle wichtigen Informationen für die Erstellung der Grundsteuererklärung enthält.
Warum findet die Hauptfeststellung überhaupt regelmäßig statt?
Zweck der turnusmäßig wiederkehrenden Feststellungen ist die Anpassung der Grundsteuerwerte an die tatsächlichen Verhältnisse, die sich zum Beispiel durch Wertsteigerungen, veränderte Bodenrichtwerte usw. ändern können. Sonst würde es wie bei der bisherigen Einheitsbewertung dazu kommen, dass die Werte irgendwann total veraltet sind.
Problem bei der Einheitsbewertung war nämlich, dass eigentlich auch hier eine turnusmäßig wiederkehrende Neubewertung gesetzlich vorgesehen war, diese aber nicht erfolgte, da die gesetzliche Vorgabe nie umgesetzt wurde.
Dies dürfte sich im Rahmen der Neuregelung der Grundsteuer ab 2025 nicht wiederholen – zu eindeutig sind hier die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts.
Praxistipp:
Dass die Hauptfeststellung turnusmäßig alle sieben Jahre wiederkehrt, gilt grundsätzlich nur für Bundesländer, die das Bundesmodell umgesetzt haben. In Bundesländern mit eigenem Grundsteuermodell gibt es teils abweichende Regelungen bzw. gar keine turnusmäßig wiederkehrenden Hauptfeststellungen.
