Die dritte Stufe der Grundsteuerberechnung

Im dritten und letzten Schritt wendet die Gemeinde den Hebesatz an und bestimmt als Ergebnis – endlich – die zu zahlende Grundsteuer. Den Hebesatz legt jede Kommune für ihr Gebiet individuell fest.

Gut zu wissen:

Die Kommunen haben angekündigt, ihre Hebesätze ab 2025 so anzupassen, dass die Grundsteuerbelastung für die Steuerbürger sich nicht erheblich verändert.

Wer legt wann welche Hebesätze fest?

Die Kommune kann, wenn sie will, den Hebesatz jährlich anpassen. Den dazu erforderlichen Beschluss muss sie bis zum 30.6. des laufenden Jahres fassen. Der neue Hebesatz gilt dann rückwirkend ab 1.1. des entsprechenden Jahres (§ 25 Abs. 3 GrStG).

Beispiel:

Die Kommune will für das Jahr 2022 den Hebesatz erhöhen. Den Beschluss dazu muss sie bis zum 30.6.2022 fassen. Der neue Hebesatz gilt ab 1.1.2022.

Diese unterschiedlichen Hebesätze gibt es:

  • Grundsteuer A
  • Grundsteuer B
  • Grundsteuer C (neu ab 2025)

Das „A“ steht für „agrarisch“. Die Grundsteuer A gilt also für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.

Das „B“ steht für „baulich“. Die Grundsteuer B umfasst die in einer Gemeinde liegenden bebauten und unbebauten Grundstücke – also alles, was nicht Land- und Forstwirtschaft ist.

Das „C“ steht eigentlich für nichts, nach den Buchstaben A und B kommt eben der Buchstabe C. Die Grundsteuer C darf die Gemeinde ab 2025 für baureife Grundstücke erheben und kann deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer B.

Beispiel:

In Neustadt/Weinstraße beträgt der Hebesatz bei der Grundsteuer A 300 %, bei der Grundsteuer B 450 %.

Die Nachbargemeinde Haßloch hat für die Grundsteuer A einen Hebesatz von 300 % festgelegt, für die Grundsteuer B 365 %.

In Berlin gilt ein Hebesatz von 150 % bei der Grundsteuer A und 810 % bei der Grundsteuer B.

(Stand: Dezember 2019)

Die Hebesätze für agrarische und bauliche Grundstücke (Grundsteuer A und B) müssen die Kommunen festlegen. Da kommen sie nicht drum herum. Die Grundsteuer C, also der Hebesatz für baureife Grundstücke, liegt dagegen im Ermessen der Gemeinde. Sie kann, muss aber nicht (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Warum gibt es die neue Grundsteuer C?

Der Gesetzgeber will dem Wohnungsmangel insbesondere in Ballungsgebieten entgegenwirken. Durch einen höheren Hebesatz und die dadurch höhere Grundsteuer sollen Eigentümer unbebauter und baureifer Grundstücke dazu gebracht werden, diese mit Wohnraum zu bebauen. Der rein finanzielle Nutzen der Grundstücke als Spekulationsobjekt soll sich verringern.

Grundsteuer C: Wann ist ein Grundstück baureif?

Baureif ist ein Grundstück, wenn der Eigentümer es sofort bebauen lassen könnte – vorausgesetzt, Lage, Form, Größe, tatsächlicher Zustand und öffentlich-rechtliche Vorschriften lassen eine Bebauung zu.

Keine Rolle spielt, ob einer Bebauung zivilrechtliche Gründe entgegenstehen. Das gilt zum Beispiel für Erbengemeinschaften, die sich nicht über die Auseinandersetzung oder die Art der Bebauung einigen können.

Unbeachtlich ist weiterhin eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung.

Grundsteuer C: Was sind „städtebauliche Gründe“?

Als Voraussetzung für die Erhebung der Grundsteuer C nennt das Gesetz „städtebauliche Gründe“. Das sind insbesondere:

  • Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarf- und Folgeeinrichtungen
  • Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen
  • Stärkung der Innenentwicklung

Entscheidet sich eine Gemeinde dafür, die Grundsteuer C zu erheben, muss sie also entsprechende städtebauliche Erwägungen nachvollziehbar darlegen. Darüber hinaus schreibt das Gesetz vor, dass die Gemeinde die baureifen Grundstücke genau bezeichnet und deren Lage und das Gemeindegebiet, für das der besondere Hebesatz der Grundsteuer C gelten soll, in einer Karte nachweist. Die öffentliche Bekanntgabe dieser Informationen erfolgt durch Allgemeinverfügung.

Beispiel:

Fast täglich erreichen eine Gemeinde Anfragen von jungen Familien nach Baugrund. Darüber hinaus ist die Gemeinde als Wohnort sehr gefragt, Wohnraum ist deshalb nur schwer zu finden. In einem Neubeugebiet der Gemeinde sind noch einige Grundstücke unbebaut. Die Eigentümer wollen jedoch aus verschiedenen Gründen in absehbarer Zeit nicht bauen, zu einem Verkauf sind sie nicht bereit.

In diesem Fall könnte die Gemeinde ab 2025 die Grundsteuer C für das Neubaugebiet einführen. Städtebauliche Gründe wären zum Beispiel Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnraum. In der Allgemeinverfügung müsste die Gemeinde diese Gründe nachvollziehbar erläutern, die betroffenen Grundstücke benennen und diese auf einer Karte markieren.

Berechnung der Grundsteuer mit dem Hebesatz: Ein Beispiel

Um die Grundsteuer zu berechnen, braucht man den Grundsteuerwert und die Steuermesszahl – und natürlich sollte man den Hebesatz kennen.

Beispiel:

Der Grundsteuerwert eines bebauten Grundstücks beträgt 374.000 Euro. Es gilt die Steuermesszahl von 0,34 ‰. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 425 %.

So wird die Grundsteuer berechnet:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

374.000 Euro × 0,34 ‰ × 425 % = 540,43 Euro

Tipp:

Mit Dezimalzahlen rechnet es sich deutlich einfacher: 374.000 Euro × 0,00034 × 4,25 = 540,43 Euro

Ausblick

Die Grundsteuer C als Mittel gegen Wohnungsmangel? Angesichts der Preissteigerungsraten von Grund und Boden insbesondere in Ballungsgebieten müsste der besondere Hebesatz für baureife Grundstücke schon exorbitant ausfallen, damit das Grundstück nicht mehr als Spekulationsobjekt dient und sich eine Bebauung lohnt. Dazu müssten sich die Gemeinden wirklich was trauen. Mit nur ein paar Prozent mehr wird sich sehr wahrscheinlich nichts tun.

Beispiel:

Die Grundsteuer B beträgt 450 %. Bei einem Grundsteuerwert von 200.000 Euro für ein unbebautes, baureifes Grundstück ergibt sich eine Grundsteuer von 306 Euro (= 200.000 Euro × 0,00034 × 4,5). Liegt die Grundsteuer C bei 600 %, ergibt sich eine Grundsteuer von 408 Euro. Das sind gerade mal 102 Euro mehr pro Jahr und nicht wirklich ein Anreiz für eine Bebauung.

Bei einem Hebesatz von 6.000 % beträgt die Grundsteuer dagegen 4.080 Euro. Das tut dann schon mehr weh.

Inwieweit die einzelnen Gemeinden die Grundsteuer C aber überhaupt erheben werden, bleibt abzuwarten.

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