Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts für ein unbebautes Grundstück wendet das Finanzamt eine einfache Formel an: Fläche des Grundstücks mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert. Die einzige Schwierigkeit besteht darin, festzustellen, ob das Grundstück unbebaut ist. Eine Ermäßigung der Steuermesszahl ist hier nicht vorgesehen.
Wann gilt ein Grundstück als unbebaut?
Unbebaut sind Grundstücke, wenn sich auf ihnen keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 246 Abs. 1 BewG).
Benutzbar ist ein Gebäude, wenn es bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Ein Wohnhaus muss bewohnbar sein, in einer Garage muss man ein Fahrzeug abstellen können, in einer Lagerhalle etwas lagern usw. Ist in einem Gebäude kein benutzbarer Raum mehr vorhanden, zum Beispiel weil es einsturzgefährdet ist, gilt das Grundstück als unbebaut.
Welcher Hebesatz gilt?
Die Grundsteuer B umfasst neben bebauten Grundstücken auch unbebaute – soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliche Flächen handelt (für diese gilt die Grundsteuer A).
Ist das unbebaute Grundstück ein sogenanntes baureifes Grundstück, darf die Gemeinde dafür einen eigenen Hebesatz einführen: die Grundsteuer C. Dieser kann deutlich höher ausfallen als der Hebesatz der Grundsteuer B. Als baureif gilt ein Grundstück, wenn der Eigentümer es sofort bebauen könnte, also Lage, Form, Größe, tatsächlicher Zustand und öffentlich-rechtliche Vorschriften eine Bebauung zulassen.
Beispielsfall: Die Eckdaten
| Art: | Unbebautes Grundstück |
| Lage: | Nordrhein-Westfalen, Rheine, Wohngebiet |
| Fläche Grundstück: | 670 qm |
| Bodenrichtwert: | 1.250 Euro/qm |
| Bewertungsstichtag: | 1.1.2022 |
| Steuermesszahl: | 0,34 ‰ |
| Hebesatz der Gemeinde (B): | 600 % |
| Hebesatz der Gemeinde (C): | 1.200 % (fiktiv) |
Beispielsfall: So berechnet sich die Grundsteuer
Der Grundsteuerwert des unbebauten Grundstücks berechnet sich ganz einfach nach dieser Formel:
| Fläche des Grundstücks | 670 qm | |||
| x | Bodenrichtwert | x | 1.250 Euro/qm | |
| = | Grundsteuerwert | = | 837.500 Euro | § 247 Abs. 1 BewG |
| x | Steuermesszahl | x | 0,00034 | § 15 Abs. 1 GrStG |
| = | Steuermessbetrag | = | 284,75 Euro | § 13 GrStG |
| x | Hebesatz | x | 600 % | |
| = | Grundsteuer | = | 1.708,50 Euro |
Ergebnis
Für das unbebaute Grundstück muss der Eigentümer ab dem Jahr 2025 eine jährliche Grundsteuer von 1.708,50 Euro bezahlen. Handelt es sich um ein baureifes Grundstück, sind es wegen des höheren Hebesatzes (Grundsteuer C) 3.417 Euro.
Wichtig:
Bei der Berechnung wurde der derzeit geltende Hebesatz verwendet. Da die Kommunen die Hebesätze generell noch anpassen wollen, kann die künftig zu zahlende tatsächliche Grundsteuer abweichen. Ob eine Gemeinde den Hebesatz C einführt, steht in ihrem Ermessen.
