Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Grundbesitz bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Das ist in den allermeisten Fällen der Eigentümer des Grundbesitzes. Kompliziert wird es, wenn der Grund und Boden mehreren Personen gehört.
Warum das Finanzamt den Schuldner festlegt
Nicht die Gemeinde, sondern das Finanzamt entscheidet, wer Grundsteuerpflichtiger ist – nämlich schon im Verfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwerts. Denn in diesem Verfahren stellt das Finanzamt fest, wem das Grundstück zuzurechnen ist, und entscheidet damit gleichzeitig darüber, wer später die Grundsteuer schuldet.
Wechselt das Eigentum, nimmt das Finanzamt eine Zurechnungsfortschreibung vor. Ab dem 1.1. des folgenden Jahres ist der neue Eigentümer Schuldner der Grundsteuer.
Beispiel
Die Hauptfeststellung erfolgt am 1.1.2022. Zu diesem Zeitpunkt ist C Eigentümer des Grundstücks. Er ist deshalb Schuldner der Grundsteuer. Im August 2023 verkauft C das Grundstück an D. Das Finanzamt nimmt eine Zurechnungsfortschreibung zum Stichtag 1.1.2024 vor. Ab diesem Zeitpunkt rechnet das Finanzamt das Grundstück D zu.
Mehrere Eigentümer: Es wird kompliziert
Gehört der Grundbesitz mehreren Personen, sind sie sogenannte Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 3 GrStG). Das bedeutet, grundsätzlich schuldet jeder Miteigentümer die gesamte Grundsteuer. Das heißt aber nicht, dass jeder die gesamte Steuer zahlen muss. Die Gemeinde kann die Grundsteuer selbstverständlich insgesamt nur einmal verlangen. Zahlt ein Miteigentümer die komplette Grundsteuer, müssen die anderen Miteigentümer also nichts mehr zahlen. Seine Leistung wirkt nämlich auch für die anderen Schuldner. Wie der Ausgleich unter den einzelnen Schuldnern erfolgt und wer gegen wen einen Ausgleichsanspruch hat, richtet sich nach zivilrechtlichen Grundsätzen.
Beispiel
Den Eheleuten E und F gehört gemeinsam ein Grundstück mit Einfamilienhaus. Die Grundsteuer beträgt 386 Euro pro Jahr. Die Gemeinde erlässt den Grundsteuerbescheid gegenüber beiden Ehegatten. F zahlt die Grundsteuer von einem gemeinsamen Konto der Eheleute. Damit ist die Schuld beglichen.
Beispiel
G, H und J erben gemeinsam vom Vater ein Grundstück mit Einfamilienhaus. Zum 1.1. des darauffolgenden Jahres setzt die Gemeinde die Grundsteuer neu fest und zwar gegen G, H und J als Erbengemeinschaft. G zahlt die komplette Grundsteuer von seinem Konto. H und J sind damit von der Zahlung der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde befreit.
Beispiel
K und L gehört ein Grundstück mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus je zur Hälfte. Die Gemeinde setzt die Grundsteuer gegenüber K und L fest. K zahlt 50 %, L gar nichts. Die Gemeinde könnte nun von K die Zahlung der restlichen 50 % verlangen, zum Beispiel wenn bei L nichts zu holen ist. K muss zusehen, dass er auf zivilrechtlichem Weg von L das Geld zurückbekommt.
Wenn der Eigentümer wechselt: Gestaltungstipp
Wer seinen Grundbesitz unterjährig verkauft, schuldet bis zum Ende des Jahres die Grundsteuer. Das gilt auch bei einem Verkauf im Januar. Selbst wenn der neue Eigentümer den Grundbesitz bereits nutzt, schuldet trotzdem noch der Verkäufer die Grundsteuer.
Praxistipp
Es empfiehlt sich deshalb, im Kaufvertrag eine anteilige Erstattung der Grundsteuer durch den Käufer zu vereinbaren.
Fehlt es an einer Vereinbarung, kann der Verkäufer vom Käufer keine Übernahme der Grundsteuer fordern.
Beispiel
A zahlt für seinen Grundbesitz Grundsteuer in Höhe von 420 Euro. Im Juni 2026 verkauft A den Grundbesitz an B. A schuldet die Grundsteuer bis Ende des Jahres 2026. B ist erst ab 1.1.2027 Schuldner der Grundsteuer. A und B können jedoch im Kaufvertrag vereinbaren, dass B die Grundsteuer dem A ab Juli 2026 erstattet. Das wären dann 210 Euro.
Gesamtschuldner aufgepasst
Problematisch wird die Gesamtschuld vor allem dann, wenn es zwischen den Miteigentümern Streit gibt und einer sich komplett der Zahlung verweigert. Noch schlimmer wird es, wenn man auf zivilrechtlichem Weg das Geld einklagen muss – am Ende noch gegen nahe Angehörige. Doch leider: Das rechtliche Konstrukt der Gesamtschuld kann man nicht umgehen. Aber zumindest kann jetzt keiner mehr sagen, er wäre nicht gewarnt gewesen.
