Bei der der Fortschreibung und der Nachfeststellung gibt es verschiedene Stichtage und Feststellungszeitpunkte zu beachten. Entscheidend ist dabei, ob es sich um „tatsächliche Verhältnisse“ handelt oder um „Wertverhältnisse“. Auch der Zeitpunkt der Hauptfeststellung spielt eine wichtige Rolle.
Welche Stichtage gelten bei Fortschreibung und Nachfeststellung?
Fortschreibungszeitpunkt ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf die jeweilige Änderung folgt. Nachfeststellungszeitpunkt ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Entstehung der wirtschaftlichen Einheit folgt bzw. in dem ein Grundstück erstmals besteuert wird. Erst ab diesen Zeitpunkten wirkt sich die jeweilige Änderung bei der Grundsteuerberechnung aus.
Der Fortschreibungszeitpunkt stellt nur auf die sogenannten „tatsächlichen Verhältnisse“ ab. Davon zu unterscheiden sind die sogenannten „Wertverhältnisse“. Diese sind – ausgehend vom letzten Hauptfeststellungszeitpunkt – bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen zugrunde zu legen (§ 227 BewG). Damit soll eine gleichmäßige Besteuerung gewährleistet und dem Finanzamt Arbeit erspart werden.
Was aber sind „tatsächliche Verhältnisse“ und was sind „Wertverhältnisse“?
Hier ein paar Beispiele:
| tatsächliche Verhältnisse | Wertverhältnisse |
|---|---|
| Änderung des Bebauungsplans | Bodenrichtwerte |
| Wegfall einer Grundsteuervergünstigung | Mietniveaustufe |
| Bebauung des Grundstücks | Miethöhe |
| Größe des Grundstücks | Baupreise |
| Erschließungsmaßnahmen | Grundstückspreise |
Bei den tatsächlichen Verhältnissen handelt es sich also um individuelle Eigenschaften des Grundstücks, die im Fortschreibungs- und Nachfeststellungszeitpunkt eine Rolle spielen und bei einer Änderung zum Fortschreibungs- und Nachfeststellungszeitpunkt ermittelt werden.
Die Wertverhältnisse werden immer nur zu den Hauptfeststellungszeitpunkten festgestellt und gelten auch bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen zwischen zwei Hauptfeststellungen.
| tatsächliche Verhältnisse | Wertverhältnisse |
|---|---|
| Fortschreibungszeitpunkt | Hauptfeststellungszeitpunkt |
| Nachfeststellungszeitpunkt |
Beispiel
Ein unbebautes Grundstück hat eine Fläche von 650 qm. Der Bodenrichtwert liegt im Zeitpunkt der Hauptfeststellung am 1.1.2022 bei 350 Euro/qm, die Mietniveaustufe bei 3. Ab 2025 beträgt der Bodenrichtwert 380 Euro/qm, die Mietniveaustufe ist zwischenzeitlich auf 4 gestiegen. Im Jahr 2026 wird das Grundstück verkauft, der neue Eigentümer bebaut es im gleichen Jahr mit einem Einfamilienhaus.
Das Finanzamt nimmt hier eine Zurechnungs- und Artfortschreibung vor, da sich durch den Verkauf der Eigentümer und durch die Bebauung die Art des Grundstücks geändert hat. Fortschreibungszeitpunkt ist der 1.1.2027, also der Beginn des Jahres, das auf die Änderungen folgt. Bei der Ermittlung des neuen Grundsteuerwerts zählen nicht die aktuellen Bodenrichtwerte, sondern die Werte, die zum letzten Hauptfeststellungszeitpunkt am 1.1.2022 gültig waren, also 350 Euro/qm. Auch legt das Finanzamt der Berechnung die zum 1.1.2022 gültige Mietniveaustufe von 3 zugrunde.
Beispiel
Der Eigentümer eines großen Grundstücks teilt dieses im Jahr 2026 in zwei Parzellen auf und verkauft eine davon. Diese hat eine Grundfläche von 800 qm. Der neue Eigentümer lässt das Grundstück noch unbebaut.
Das Finanzamt nimmt bezüglich des verkauften Grundstücks eine Neufeststellung vor, da dieses neu entstanden ist. Nachfeststellungszeitpunkt ist der 1.1.2027. Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts legt das Finanzamt die Bodenrichtwerte zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung am 1.1.2022 zugrunde.
