Berechnung der Grundsteuer für ein Geschäftsgrundstück (Gewerbe)

Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts für ein Geschäftsgrundstück wendet das Finanzamt das Sachwertverfahren an. Für dieses gilt der Hebesatz der Grundsteuer B, soweit es sich nicht um Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft handelt. Eine Ermäßigung der Steuermesszahl kommt nur in Betracht, wenn es sich um ein Baudenkmal handelt.

Was ist ein Geschäftsgrundstück?

Ein Grundstück ist ein Geschäftsgrundstück, wenn es zu mehr als 80 % eigenen oder fremden betrieblichen – also gewerblichen oder freiberuflichen – oder öffentlichen Zwecken dient (§ 249 Abs. 7 BewG). Die Berechnung der Nutzungsanteile erfolgt nach der Wohn- und Nutzfläche.

Liegt die betriebliche Nutzung zwischen 50 % und 80 %, handelt es sich um ein gemischt genutztes Grundstück (§ 249 Abs. 8 BewG). Auch hier erfolgt die Bewertung mithilfe des Sachwertverfahrens. Es wird also nicht getrennt nach Wohnnutzung und betrieblicher Nutzung bewertet.

Beispielsfall: Die Eckdaten

Art: Geschäftsgrundstück, Verbrauchermarkt
Lage: Hessen, Frankfurt a. M., Ostend
Baujahr Gebäude: 2012
Fläche Grundstück: 2.235 qm
Brutto-Grundfläche: 1.250 qm
Normalherstellungskosten: 896 Euro/qm
Baupreisindex: 23 %
Bodenrichtwert: 1.100 Euro/qm
Bewertungsstichtag: 1.1.2022
Gesamtnutzungsdauer: 30 Jahre
Steuermesszahl (keine Ermäßigung): 0,34 ‰
Hebesatz der Gemeinde (B): 500 %

Beispielsfall: So berechnet sich die Grundsteuer

Diese Eckdaten fügt man nun in das Berechnungsschema zum Sachwertverfahren ein. Die diversen Anlagen zum Bewertungsrecht sollte man in Griffweite haben. Denn diese sind bei der Berechnung unerlässlich.

Und so ermittelt sich für das Geschäftsgrundstück die Grundsteuer:

 

Normalherstellungskosten Gebäude

 

896 Euro/qm

§ 259 Abs. 1 BewG, Anlage 42 Nr. II

i.V.m.

Baupreisindex

i.V.m.

23 %

§ 259 Abs. 3 BewG

=

angepasste Normalherstellungskosten

 

1.102,08 Euro/qm

§ 259 Abs. 3 BewG

×

Brutto-Grundfläche

×

1.250 qm

§ 259 Abs. 2 BewG, Anlage 42 Nr. I

=

Gebäudenormalherstellungswert

 

1.377.600 Euro

§ 259 Abs. 2 BewG

Gebäudenormalherstellungswert ×

Alter des Gebäudes

= Alterswertminderung

wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

1.377.600 Euro ×

10

= 459.200 Euro

30

=

Gebäudenormalherstellungswert

 

1.377.600 Euro

§ 259 Abs. 2 BewG

./.

Alterswertminderung

./.

459.000 Euro

§ 259 Abs. 4 BewG, Anlage 38

=

Gebäudesachwert

=

918.400 Euro

§ 259 BewG

Achtung Restwert: Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudesachwert ist für die weitere Berechnung des Grundsteuerwerts mit mindestens 30 % der Gebäudenormalherstellungskosten anzusetzen (Restwertregelung).

Restwert: 1.377.600 Euro × 30 % = 413.280 Euro

Als Gebäudesachwert sind mindestens 413.280 Euro anzusetzen.

 

Grundstücksfläche

 

2.235 qm

 

×

Bodenrichtwert

×

1.100 Euro/qm

§ 247 Abs. 2 BewG

=

Bodenwert

=

2.458.500 Euro

§ 258 Abs. 2 BewG

 

 

 

 

 

 

Gebäudesachwert

 

918.400 Euro

 

+

Bodenwert

+

2.458.500 Euro

 

=

vorläufiger Sachwert

=

3.376.900 Euro

§ 258 Abs. 3 BewG

×

Wertzahl

×

0,70

§ 260 BewG, Anlage 43

=

Grundsteuerwert

 

2.363.830 Euro

§ 258 Abs. 3 BewG, § 260 BewG

Achtung Mindestwert: Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 75 % des Werts, den das Grundstück hätte, wenn es unbebaut wäre (§ 251 Satz 1 BewG).

Wert des unbebauten Grundstücks: 2.235 qm × 1.100 Euro/qm = 2.458.500 Euro

Mindestwert: 2.458.500 Euro × 75 % = 1.843.875 Euro

Abrundung auf volle 100 Euro: 1.843.800 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 1.843.800 Euro anzusetzen.

 

Grundsteuerwert

 

2.363.800 Euro

abgerundet auf volle 100 Euro

×

Steuermesszahl

×

0,00034

§ 15 Abs. 1 GrStG

=

Steuermessbetrag

=

803,69 Euro

§ 13 GrStG

 

Steuermessbetrag

 

803,69 Euro

 

×

Hebesatz

×

500 %

 

=

Grundsteuer

=

4.018,45 Euro

 

Ergebnis

Für das Geschäftsgrundstück muss der Eigentümer ab dem Jahr 2025 eine jährliche Grundsteuer von 4.018,45 Euro bezahlen.

Wichtig:

Bei der Berechnung wurde der derzeit geltende Hebesatz verwendet. Da die Kommunen die Hebesätze generell noch anpassen wollen, kann die künftig zu zahlende tatsächliche Grundsteuer abweichen. Auch kann sich der Baupreisindex ändern, da dieser für jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt festgelegt wird.

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