Berechnung der Grundsteuer für eine Eigentumswohnung

Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts für eine Eigentumswohnung wendet das Finanzamt das Ertragswertverfahren an. Es gilt hier der Hebesatz der Grundsteuer B, da es sich nicht um ein Grundstück der Land- und Forstwirtschaft handelt. Ob eine ermäßigte Steuermesszahl zur Anwendung kommt, hängt davon ab, ob ein Förderbescheid nach dem WoFG vorliegt oder es sich um ein Baudenkmal handelt.

Was ist eine Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung bzw. Wohnungseigentum liegt vor, wenn an einer Wohnung Sondereigentum besteht, in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Sondereigentum gehört (§ 249 Abs. 5 BewG). Der Eigentümer hat also das Eigentum an einer einzelnen Wohnung und das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum, insbesondere am Grund und Boden.

Wie bei jeder anderen Immobilie auch wird das Eigentum durch Eintragung in das Grundbuch, genauer in das Wohnungsgrundbuch, begründet. Jede Wohnung kann für sich verkauft, mit Grundpfandrechten belastet oder vererbt werden.

Eigentumswohnungen gibt es sowohl in Zweifamilienhäusern als auch in Mehrfamilienhäusern bis hin zu großen Wohnkomplexen.

Beispielsfall: Die Eckdaten

Art: Eigentumswohnung
Lage: Berlin-Spandau
Baujahr Gebäude: 1961
Fläche Grundstück: 800 qm
Miteigentumsanteil (siehe Teilungserklärung): 10 %
Wohnfläche: 80 qm
Mietniveaustufe: 5
Bodenrichtwert: 1.300 Euro/qm
Bewertungsstichtag: 1.1.2022
Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
Steuermesszahl (keine Ermäßigung): 0,34 ‰
Hebesatz der Gemeinde (B): 810 %

Beispielsfall: So berechnet sich die Grundsteuer

Leider kann man diese Eckdaten nicht einfach so in ein Berechnungsschema einfügen. Vielmehr sind etliche Zwischenschritte nötig, um die zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln. Darüber hinaus sollte man die diversen Anlagen zum Bewertungsrecht in Griffweite haben. Denn diese sind bei der Berechnung unerlässlich.

Und so ermittelt sich für die Eigentumswohnung die Grundsteuer:

  monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche   6,15 Euro/qm × 80 qm Anlage 39 Nr. I
+ Zuschlag für Mietniveaustufe oder + 20% Anlage 39 Nr. II
./. Abschlag für Mietniveaustufe     Anlage 39 Nr. II
= monatlicher Rohertrag = 590,40 Euro § 254 BewG
x 12 x 12 § 254 BewG
= jährlicher Rohertrag = 7.084,80 Euro § 254 BewG

 

 

  Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer   80 Jahre Anlage 38
./. Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag   61 Jahre § 253 Abs. 2 BewG
= Restnutzungsdauer = 19 Jahre § 253 Abs. 2 BewG
  Mindestens: 30 % von 80 Jahren = 24 Jahre § 253 Abs. 2 Satz 5 BewG

 

Anmerkung:

Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (§ 253 Abs. 2 Satz 5 BewG).

 

jährlicher Rohertrag

 

7.084,80 Euro

§ 254 BewG

 

davon x %

 

davon 29 %

Anlage 40

=

Bewirtschaftungskosten

=

2.054,59 Euro

§ 255 BewG

=

Restnutzungsdauer

 

24 Jahre

§ 253 Abs. 2 BewG

i.V.m.

Liegenschaftszinssatz

i.V.m.

3,0 %

§ 256 BewG

=

Vervielfältiger

=

16,94

Anlage 37

 

Fläche des Grundstücks (Miteigentumsanteil)

 

80 qm

§ 247 BewG

×

Bodenrichtwert

×

1.300 Euro/qm

§ 247 BewG

=

Bodenwert

=

104.000 Euro

§ 257 Abs. 1 BewG

×

Abzinsungsfaktor

×

0,4919

§ 257 Abs. 2 BewG, Anlage 41

=

abgezinster Bodenwert

=

51.157,60 Euro

§ 257 BewG

 

jährlicher Rohertrag

 

7.084,80 Euro

./.

Bewirtschaftungskosten

./.

2.054,59 Euro

=

jährlicher Reinertrag

=

5.030,21 Euro

×

Vervielfältiger

×

16,94

=

kapitalisierter Reinertrag

=

85.211,76 Euro

+

abgezinster Bodenwert

+

51.157,60 Euro

=

Grundsteuerwert

=

136.369,36 Euro

Achtung Mindestwert:

Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 75 % des Werts, den das Grundstück hätte, wenn es unbebaut wäre.

Wert des unbebauten Grundstücks: 800 qm × 1.300 Euro/qm = 1.040.000 Euro

Mindestwert: 1.040.000 Euro × 75 % = 780.000 Euro

Davon 10 % (entsprechend des Miteigentumsanteils): 78.000 Euro

Abrundung auf volle 100 Euro: 78.000 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 78.000 Euro anzusetzen.

 

Grundsteuerwert

 

136.300 Euro

abgerundet auf volle 100 Euro

×

Steuermesszahl

×

0,00034

§ 15 Abs. 1 GrStG

=

Steuermessbetrag

=

46,34 Euro

§ 13 GrStG

 

 

Steuermessbetrag

 

46,34 Euro

 

 

×

Hebesatz

×

810 %

 

 

=

Grundsteuer

=

375,35 Euro

 

 

Ergebnis

Für die Eigentumswohnung muss der Eigentümer ab dem Jahr 2025 eine jährliche Grundsteuer von 375,35 Euro bezahlen.

Wichtig:

Bei der Berechnung wurde der derzeit geltende Hebesatz verwendet. Da die Kommunen die Hebesätze generell noch anpassen wollen, kann die künftig zu zahlende tatsächliche Grundsteuer abweichen. Auch kann sich die Mietniveaustufe ändern, da diese durch eine Rechtsverordnung aktuell festgelegt wird.

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