Wohnfläche und Nutzfläche in der Anlage Grundstück der Grundsteuererklärung

Die Angabe der Wohnfläche bzw. Nutzfläche ist in nahezu allen Bundesländern in der Grundsteuererklärung erforderlich. Die Quadratmeterangaben haben maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer, weshalb die Flächen auch im eigenen Interesse sorgfältig ermittelt werden sollten. Je nach Art des Gebäudes sind nur die Wohnfläche, Nutzfläche oder beide Angaben nötig. Lediglich Baden-Württemberg hat sich für ein Berechnungsmodell entschieden, bei dem keine Gebäudeflächen anzugeben sind. Im Bundesmodell werden die Angaben nur für Wohngrundstücke benötigt, also z.B. nicht für gemischt genutzte Grundstücke oder Geschäftsgrundstücke.

Angabe in der Grundsteuererklärung (Anlage Grundstück)

Die Wohn- bzw. Nutzfläche ist in der Anlage Grundstück einzutragen. Aus der folgenden Tabelle ergibt sich, in welcher Zeile die Quadratmeterangaben abhängig vom Bundesland einzutragen sind.

Bundesland

Wohnfläche

Nutzfläche

Baden-Württemberg

Keine Angabe erforderlich

Bayern

Ab Zeile 20

Ab Zeile 20

Berlin

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Brandenburg

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Bremen

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Hamburg

Ab Zeile 20

Ab Zeile 20

Hessen

Ab Zeile 11

Ab Zeile 11

Mecklenburg-Vorpommern

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Niedersachsen

Ab Zeile 21

Ab Zeile 21

Nordrhein-Westfalen

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Rheinland-Pfalz

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Saarland

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Sachsen

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Sachsen-Anhalt

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Schleswig-Holstein

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Thüringen

Ab Zeile 11

Ab Zeile 15

Das Formular für das Bundesmodell sieht vor, dass die Wohnflächen bei mehreren Wohnungen getrennt nach Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 bis weniger als 100 m² und ab 100m²) einzutragen sind.

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Wohnfläche Grundsteuererklärung

Beispiel:

Das Zweifamilienhaus von Familie Müller hat insgesamt eine Wohnfläche von 300 m², die sich auf eine selbstständig nutzbare Einliegerwohnung mit 50 m² und eine Hauptwohnung mit 250 m² verteilt. In diesem Fall muss in den Formularen für das Bundesmodell die Wohnfläche der Einliegerwohnung in Zeile 11 (da weniger als 60m²) und die Wohnfläche der Hauptwohnung in Zeile 13 eingetragen werden.

Abwandlung:

Bei dem Zweifamilienhaus handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit zwei gleich großen Wohnungen à 150 m², von denen eine Wohnung von Familie Müller vermietet wird. In der Abwandlung ist beim Bundesmodell die gesamte Wohnfläche von 300 m² in der Zeile 13 einzutragen.

Unterlagen zur Wohnfläche bzw. Nutzfläche

Die Quadratmeterangaben für die Wohn- bzw. Nutzflächen können regelmäßig folgenden Unterlagen entnommen werden:

  • Kaufvertrag der Immobilie,
  • Teilungserklärung bei Wohnungseigentum,
  • Mietvertrag bei vermieteten Wohnungen oder
  • Bauunterlagen (z.B. Wohnflächenberechnung des Architekten).

Praxistipp:

Vor der Übernahme der Quadratmeterangaben aus den vorstehenden Unterlagen empfiehlt sich eine kurze Prüfung, ob die Flächenangaben nicht zu hoch sind. Denn nach der Wohnflächenverordnung werden bestimmte Flächen nur anteilig und beispielsweise Zubehörräume gar nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt (siehe nächster Abschnitt). Da sich die Gebäudeflächen letztlich signifikant auf die Höhe der Grundsteuer auswirken, kann es sich auch lohnen eine Wohn- oder Nutzflächenberechnung in Auftrag zu geben.

Was zur Wohnfläche oder Nutzfläche gehört

Zur Wohnfläche gehören alle Gebäudeflächen die zu Wohnzwecken genutzt werden können. Nach der Wohnflächenverordnung und der Auffassung der Finanzverwaltung gehören zur Wohnfläche auch

  • häusliche Arbeitszimmer,
  • Wintergärten und Schwimmbäder (je zur Hälfte) sowie
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (i.d.R. je zu einem Viertel).

Wie die Gebäudeflächen im Detail zu ermitteln sind und wie sich beispielsweise Raumhöhen auswirken, erfahren Sie in den Artikeln zur Wohnflächenberechnung bzw. Nutzflächenberechnung.

Praxistipp:

Zubehörräume wie

  • Kellerräume,
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung,
  • Waschküche,
  • Trockenräume,
  • Bodenräume und
  • Heizungsräume

zählen nicht zur Wohnfläche und bleiben damit jedenfalls bei Wohngrundstücken regelmäßig unberücksichtigt.

Nutzflächen sind alle Gebäudeflächen die für betriebliche, öffentliche oder sonstige Zwecke genutzt werden und weder als Wohnfläche noch als Zubehörraum einzustufen sind. Dazu zählen zum Beispiel

  • Verkaufsräume,
  • Büroräume oder
  • Werkstätten.

Grundsätzlich zählen auch Garagen zu den Nutzflächen. Dies ist bei der Grundsteuer jedoch anders, da im Bundesmodell zu einer Wohnung gehörende Garagenstellplätze (Einzelgarage oder Tiefgaragenstellplatz) mit einer pauschalen Nettokaltmiete von 35 € pro Monat angesetzt werden und in den Ländermodellen bei einer Fläche von bis zu 50 m² regelmäßig außer Ansatz bleiben.

Wichtig:

Bei Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum besteht im Bundesmodell die Besonderheit, dass die Nutzflächen der Wohnfläche hinzuzurechnen sind. In den Zeilen 11 bis 14 ist damit nur die Summe der Wohn- und Nutzflächen einzutragen. Eine separate Angabe der Nutzflächen ist damit nur bei Mietwohngrundstücken erforderlich.

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Wohnflächenberechnung Grundsteuer

Fazit

Insbesondere bei den Gebäudeflächen handelt es sich um Angaben, die keinesfalls ungeprüft aus irgendwelchen Grundstücksunterlagen übernommen werden sollten. Denn sowohl bei der Angabe der Wohnfläche als auch der Nutzfläche ist genau zu prüfen, ob die Quadratmeterangaben aufgrund einer abweichenden Berechnungsmethode möglicherweise zu hoch sind. Lassen sich derartige Zweifel nicht selbst ausräumen, kann im Einzelfall die Beauftragung einer professionellen Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung lohnen.


Ist die Wohnfläche ein Faktor für die Berechnung der Grundsteuer?

Zusammen mit weiteren Faktoren ist die Wohnfläche ein wichtiger Faktor, um die Grundsteuer von Wohngrundstücken zu berechnen. Es gibt jedoch Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern. Im Bundesmodell (z.B. Berlin, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz) hängt von der Wohnfläche maßgeblich der Rohertrag ab. Auch in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen (Ländermodelle) hat die Wohnfläche Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Nur in Baden-Württemberg ist die Wohnfläche kein Faktor.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche bei der Grundsteuer?

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV), die auch für die Grundsteuer relevant ist, zählen zur Wohnfläche u.a. Wohn- und Schlafräume, Küche, Speisekammer, Gästezimmer, Badezimmer, separate Toiletten sowie Flure und Dielen. Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder sowie ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume sind ebenfalls Wohnflächen. Kellerräume, Waschküchen, nicht ausgebaute Dachböden und Heizungsräume sowie Abstell- und Kellerräume außerhalb der Wohnung oder eines Hauses zählen dagegen nicht zur Wohnfläche.

Worin besteht der Unterschied zwischen der Wohnflächenberechnung nach der WoFlV und der DIN 277?

Im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung nach der WoFIV nimmt die DIN 277 die gesamte Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Der gravierendste Unterschied zwischen beiden Berechnungsarten ist, dass bei der DIN 277 beispielsweise Balkone und Terrassen anstelle von 25 Prozent zu 100 Prozent in die Berechnung einfließen.

Was sind Nutzflächen?

Nutzflächen grenzen sich von Wohnflächen dadurch ab, dass sie z.B. für betriebliche oder öffentliche Zwecke genutzt werden. Beispiele für Nutzflächen sind Verkaufsräume, Werkstätten und Büros. Keine Nutzfläche ist bei der Grundsteuer dagegen das häusliche Arbeitszimmer, das zur Wohnfläche gerechnet wird.

In welchen Unterlagen finde ich Angaben über die Wohnfläche?

Um die Wohnfläche in der Grundsteuererklärung angeben zu können, sind konkrete Quadratmeterangeben erforderlich. Angaben über die Wohnfläche finden sich zum Beispiel im Kaufvertrag einer Immobilie, in der Teilungserklärung bei Wohnungseigentum oder in den Bauunterlagen. Angaben über die Wohnfläche sind in der "Anlage Grundstück" einzutragen.

In welchen Unterlagen finde ich Angaben über die Nutzfläche?

In der "Anlage Grundstück" der Grundsteuererklärung müssen je nach Bundesland und Grundstücksart u.a. Angaben zur Nutzfläche gemacht werden. Quadratmeterangaben über Nutzflächen können regelmäßig dem Kaufvertrag einer Immobilie, den Bauunterlagen oder der Teilungserklärung bei Wohnungseigentum entnommen werden.

Wird die Wohnfläche vom Finanzamt überprüft?

Den Finanzbehörden fehlt die Zeit, um jede einzelne Grundsteuererklärung in Bezug auf ihre Richtigkeit, z.B. hinsichtlich der Angaben über die Wohnfläche, zu prüfen. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung gewisse Stichproben überprüft, indem z.B. die Wohnflächenangaben mehrerer gleich geschnittener Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verglichen werden. Im schlimmsten Fall kann bei vorsätzlichem Handeln dann eine Steuerhinterziehung vorliegen. Nicht nur vor diesem Hintergrund ist bei der Erklärungsabgabe auf eine hinreichende Sorgfalt zu achten.