Feststellung der Grundsteuerwerte und des Steuermessbetrags

Es ist so weit: Das Finanzamt hat die Bewertung des Grundstücks abgeschlossen und kennt nun den Grundsteuerwert – also den Wert des Grundstücks zur Berechnung der Grundsteuer. Damit ist das behördliche Verfahren aber noch nicht beendet. Denn die Ergebnisse der Bewertung müssen dem Steuerpflichtigen mitgeteilt werden. Darüber hinaus muss das Finanzamt noch den Steuermessbetrag feststellen. Aber auch die Gemeinde muss den Grundsteuerwert wissen, damit sie später die Grundsteuer berechnen kann. Und so geht es weiter:

Feststellungsbescheid: Was das Finanzamt dem Grundbesitzer mitteilt

Wenn das Finanzamt den Grundsteuerwert ermittelt hat, erlässt es einen Feststellungsbescheid (§ 219 BewG). In diesem informiert das Finanzamt den Steuerpflichtigen über

  • den Grundsteuerwert
  • die Vermögensart
  • die Grundstücksart
  • die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit
  • die Höhe der jeweiligen Anteile bei mehreren Beteiligten
  • die Steuermesszahl und die Höhe des Steuermessbetrags.

Praxistipp:

Wie jeder Bescheid sollte auch der Feststellungsbescheid zeitnah und gründlich durchgelesen werden. Hat sich ein Fehler eingeschlichen, ist eine sofortige Korrektur zu empfehlen. Dazu legt der Steuerpflichtige Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein und beantragt die entsprechende Änderung.

Der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert bildet die Grundlage für den nachfolgenden Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Gut zu wissen

Führt ein Fehler bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts zu einer zu hohen Grundsteuer, kann der Fehler nur im Feststellungsbescheid geändert werden, nicht im Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Deshalb nennt man den Feststellungsbescheid auch Grundlagenbescheid, er ist für den Grundsteuerbescheid bindend.

Das Finanzamt kann verschiedene Anlässe haben, einen Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert zu erlassen:

Alle sieben Jahre: Die Hauptfeststellung

Der Grundsteuerwert wird alle sieben Jahre im Rahmen der Hauptfeststellung festgesetzt. Das bedeutet, das Finanzamt prüft grundsätzlich in Zeitabständen von sieben Jahren, ob der Grundsteuerwert noch stimmt oder ob er angepasst, also erhöht oder gesenkt werden muss. Stichtag für die Bewertung ist dabei immer der 1.1. des entsprechenden Jahres (§ 221 Abs. 1 und 2 BewG).

Gut zu wissen

Zum ersten Mal erfolgt zum 1.1.2022 die Neubewertung des Grundbesitzes. Die nächsten Hauptfeststellungszeitpunkte sind der 1.1.2029, der 1.1.2036 und so weiter.

Das bedeutet aber auch: Alle sieben Jahre ist eine Grundsteuererklärung („Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“) erforderlich und alle sieben Jahre ergeht ein neuer Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.

Bei Bedarf: Fortschreibungen und Nachfeststellung

Sieben Jahre sind eine lange Zeit, da kann einiges passieren. Damit Wertänderungen zwischen zwei Hauptfeststellungen erfasst und die Grundsteuer zeitnah angepasst werden kann, sieht das Gesetz die Fortschreibung und die Nachfeststellung vor:

  • Mit einer Fortschreibung werden Änderungen bei bereits bestehendem Grundbesitz berücksichtigt. Hier gibt es die Wertfortschreibung, die Artfortschreibung und die Zurechnungsfortschreibung.
  • Mit einer Nachfeststellung wird Grundbesitz, der neu entsteht bzw. für den eine Steuerbefreiung wegfällt, erstmals für die Grundsteuer bewertet.

Eine Fortschreibung setzt voraus, dass bereits ein Feststellungsbescheid bezüglich des Grundsteuerwerts im Rahmen einer Hauptfeststellung ergangen ist. Die Fortschreibung dient vor allem der Berücksichtigung von Änderungen, das Finanzamt kann damit aber auch Fehler, die bei der Bewertung passiert sind, korrigieren.

Praxistipp:

Stellt der Steuerpflichtige fest, dass der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert fehlerhaft ist, muss er nicht auf eine fehlerbeseitigende Fortschreibung des Finanzamts warten. Er kann selbst aktiv werden und mithilfe eines Einspruchs den Fehler korrigieren lassen.

Eine Nachfeststellung kommt nur in Betracht, wenn eine wirtschaftliche Einheit zwischen zwei Hauptfeststellungen neu entsteht oder für ein Grundstück die Grundsteuer erstmals fällig wird, zum Beispiel weil eine Steuerbefreiung ausgelaufen ist. In diesen Fällen gibt es also noch keinen Feststellungsbescheid bezüglich des Grundsteuerwerts.

Welche Erklärungen muss der Steuerpflichtige abgeben?

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist nicht allein Sache des Finanzamts. Im Fall der Grundsteuer müssen die Steuerpflichtigen im Rahmen jeder Hauptfeststellung eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abgeben (§ 228 Abs. 1 BewG).

Das Finanzamt will bei Wohngrundstücken nach dem Bundesmodell insbesondere wissen:

  • Wie groß ist das Grundstück?
  • Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
  • Welche Art von Immobilie befindet sich auf dem Grundstück?
  • Wie alt ist das Gebäude?
  • Welche Wohnfläche hat das Gebäude?
  • Wie hoch ist die Nettokaltmiete (Rohertrag)?

Die Steuerpflichtigen müssen die Grundsteuererklärung („Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“) erst dann abgeben, wenn das Finanzamt sie dazu auffordert. Normalerweise hat man dann einen Monat Zeit, die Erklärung beim Finanzamt einzureichen.

Ausblick

Alle sieben Jahre eine Steuererklärung? Das klingt auf jeden Fall machbar. Ab und zu kommt vielleicht noch eine Erklärung im Rahmen einer Fortschreibung dazu, aber auch das sollte zu bewältigen sein. So viel ändert sich ja in den allermeisten Fällen nicht. Darüber hinaus verspricht die Finanzverwaltung, dass die Aktualisierung der Bewertung alle sieben Jahre weitgehend automatisch erfolgen soll. Das hört sich doch gut an. Wer noch skeptisch ist, möge bitte an die jährliche Einkommensteuererklärung denken. Da sind von 2018 auf 2019 mindestens fünf neue Formulare dazu gekommen! Dagegen ist die Grundsteuererklärung ein Klacks.

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