Erklärungs- und Anzeigepflichten für die Grundsteuererklärung

Eine Einkommensteuererklärung muss grundsätzlich bis zum 31.7. des folgenden Jahres beim Finanzamt eingegangen sein. Einen solchen festen Termin sieht das Bewertungsgesetz für die Grundsteuererklärung nicht vor. Deshalb müssen Steuerpflichtige – das sind normalerweise die Grundstückseigentümer – die „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ erst dann abgeben, wenn das Finanzamt sie dazu auffordert.

Wie lange ist Zeit für die Abgabe der Erklärung?

Die Aufforderung enthält eine Frist, bis zu der diese Erklärung beim Finanzamt sein muss. Die Frist beträgt mindestens einen Monat (§ 228 Abs. 1 BewG).

Gut zu wissen

Die Aufforderung zur Abgabe einer Erklärung kann auch durch öffentliche Bekanntgabe erfolgen, zum Beispiel per Amtsblatt, Internet, Tageszeitung und Ähnlichem – so, wie es in der jeweiligen Gemeinde ortsüblich ist. In diesem Fall gilt die Aufforderung zwei Wochen nach ortsüblicher Bekanntmachung als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 4 AO).

Erhält der Steuerpflichtige die Aufforderung schriftlich per einfachem Brief, gilt diese drei Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben.

Beispiel

Das Finanzamt fordert den Steuerpflichtigen mit Schreiben vom 3.5.2022 zur Abgabe der Grundsteuererklärung („Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“) auf. Dieses gilt am dritten Tag als bekannt gegeben. Das ist der 6.5.2022. Damit hat der Steuerpflichtige mindestens bis zum 6.6.2022 Zeit, die Erklärung abzugeben.

Praxistipp

Der erste Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 1.1.2022 (§ 228 Abs. 1 BewG). Rund um diesen Termin werden die Steuerpflichtigen die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erhalten – eventuell auch erst im Laufe des Jahres 2022 oder noch viel später. Das ist jetzt noch nicht abzusehen.

Wer muss eine Steuererklärung abgeben?

Verpflichtet zur Abgabe der Steuererklärung ist derjenige, dem die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist (§ 228 Abs. 3 BewG). Das ist in den allermeisten Fällen der Eigentümer des Grundstücks.

Existiert für das Grundstück ein Erbbaurecht, ist das Grundstück dem Erbbauberechtigten zuzurechnen, der Erbbauverpflichtete muss aber bei der Erklärung mitwirken.

Befindet sich ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden, ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die Erklärung abzugeben, unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes.

Wichtig

Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Das ist und bleibt Sache des Eigentümers! Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten zahlt.

Welches Finanzamt ist zuständig?

Die Erklärung muss an das zuständige Finanzamt übermittelt werden. Die Zuständigkeit hängt davon ab, in welchem Finanzamtsbezirk sich das Grundstück befindet (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 AO).

Praxistipp

Aus dem Schreiben mit der Aufforderung zur Abgabe der Erklärung ergibt sich, welches Finanzamt zuständig ist.

Welche Angaben muss der Steuerpflichtige machen?

Kurz gesagt: Der Eigentümer muss dem Finanzamt alle Daten mitteilen, die dieses benötigt bzw. haben will. Das sind bei Wohngrundstücken nach dem Bundesmodell insbesondere:

  • Größe des Grundstücks
  • Art der Immobilie
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche des Gebäudes
  • Nettokaltmiete (Rohertrag)
  • Bodenrichtwerte

Praxistipp

Die Bodenrichtwerte sind dem Finanzamt normalerweise bekannt (§ 247 Abs. 2 BewG). Die Nettokaltmiete ergibt sich praktischerweise aus Anlage 39 zu § 249 BewG. Und die restlichen Werte sollte der Grundbesitzer kennen. Wenn nicht, hilft vielleicht ein Blick in den Kaufvertrag der Immobilie oder die Baupläne. Auch in den Policen zur Haus- bzw. Hausratversicherung kann man fündig werden.

Darüber hinaus teilen die mitteilungspflichtigen Stellen dem Finanzamt die Informationen mit, die für die Feststellung der Grundsteuerwerte von Bedeutung sind. Das sind insbesondere die Daten der Grundbuchämter und der Vermessungs- und Katasterverwaltung (§ 229 BewG).

Gut zu wissen:

Der Steuerpflichtige erhält eine Mitteilung, welche Daten dem Finanzamt bereits gemeldet wurden.

Wenn sich zwischendurch etwas ändert: Anzeigepflicht

Ändern sich zwischen zwei Hauptfeststellungen die tatsächlichen Verhältnisse, muss dies durch den Steuerpflichtigen angezeigt werden (§ 228 Abs. 2 BewG). Gemeint sind alle Änderungen, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken. Auch Eigentümerwechsel gehören hier dazu. Jedoch erfährt das Finanzamt von vielen Änderungen automatisch, und zwar durch eine Mitteilung der zuständigen Behörde.

„Anzeige“ bedeutet in diesem Fall, dass nicht eine komplette Erklärung wie zum Hauptfeststellungszeitpunkt nötig ist. Vielmehr reicht eine einfache schriftliche Mitteilung aus. Dazu wird die Finanzverwaltung voraussichtlich entsprechende Formulare zur Verfügung stellen.

Praxistipp

Wer auf Nummer sicher gehen will, dass die Änderung zum entsprechenden Zeitpunkt berücksichtigt wird, nimmt am besten direkt Kontakt mit dem zuständigen Finanzamt auf. Das gilt vor allem bei Änderungen, die zeitlich kurz vor dem nächsten Bewertungsstichtag erfolgen.

Wichtig

Die Frist für die Anzeige der Änderung beträgt einen Monat und beginnt automatisch mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Änderung stattgefunden hat. Eine Aufforderung durch das Finanzamt erfolgt hier nicht! Die Anzeige sollte deshalb spätestens zum 31.1. des darauffolgenden Jahres beim Finanzamt eingegangen sein.

Wenn die Erklärung oder Anzeige verspätet abgegeben wird

Kommt der Steuerpflichtige seiner Erklärungspflicht nicht oder nicht fristgerecht nach, setzt das Finanzamt als „Strafe“ einen Verspätungszuschlag fest (§ 228 Abs. 5 BewG, § 152 Abs. 2 AO).

Dieser beträgt für jeden angefangenen Monat der eingetretenen Verspätung 0,25 % der festgesetzten Steuer, mindestens 25 Euro (§ 152 Abs. 5 Satz 2 AO).

Papier ist unerwünscht

Die Grundsteuererklärung und Anzeigen möchte das Finanzamt bevorzugt in elektronischer Form erhalten (§ 228 Abs. 6 BewG).

Nur in absoluten Ausnahmefällen und auf Antrag wird eine Abgabe auf Papier möglich sein. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich der Steuerpflichtige extra für die Grundsteuererklärung einen Computer anschaffen müsste.

Ausblick

Die Finanzverwaltung setzt bei der neuen Grundsteuer von Anfang an auf elektronische Erklärungen. Das macht unbedingt Sinn, erleichtert dies doch die automatisierte Verarbeitung der Daten, entlastet die Sachbearbeiter und sorgt dafür, dass die Bescheide schneller beim Steuerbürger landen. Ohne Automatisierung wäre die Neubewertung von 36 Millionen Grundstücken wohl kaum zu bewerkstelligen.

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