Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Das bedeutet, der Vermieter darf die von ihm gezahlte Grundsteuer dem Mieter in Rechnung stellen.
Wer schuldet, wer haftet, wer zahlt?
Die gesetzliche Grundlage für die Umlagefähigkeit findet sich in § 556 BGB und der „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten“, kurz Betriebskostenverordnung. Daraus ergibt sich, dass Vermieter und Mieter per Mietvertrag vereinbaren können, dass der Mieter die umlagefähigen Betriebskosten trägt. Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung im Detail – die Aufzählung ist abschließend. Die Grundsteuer ist dabei explizit erwähnt (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung).
Typischerweise zahlt der Mieter während des Jahres Vorauszahlungen auf die Grundsteuer und die anderen Betriebskosten und der Vermieter rechnet diese einmal im Jahr mit der Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnung ab.
Wichtig:
Trotz der Umlage auf den Mieter schuldet immer noch der Eigentümer gegenüber der Gemeinde die Grundsteuer. Ist die Wohnung gerade nicht vermietet, kann der Vermieter nichts umlegen und trägt die Steuer dann eben selbst.
Gut zu wissen:
Der Mieter kann von der Gemeinde nicht zur Zahlung der Grundsteuer in Haftung genommen werden, wenn der Eigentümer seine Grundsteuerschuld gegenüber der Gemeinde nicht begleicht.
Das Gesetz sieht lediglich eine Haftung des Steuerschuldners, des Käufers und des Nießbrauchers vor; auch haftet derjenige, dem ein dem Nießbrauch ähnliches Recht zusteht (§ 11 Abs. 1 GrStG). Weder ist der Mieter jedoch Steuerschuldner noch ist die Miete ein dem Nießbrauch ähnliches Recht. Etwaige Forderungen der Gemeinde haben deshalb keine gesetzliche Grundlage und sollten mit dieser Begründung zurückgewiesen werden.
Mehrere vermietete Wohneinheiten: So wird aufgeteilt
Gibt es in einem Objekt mehrere Mietwohnungen, muss der Vermieter die Grundsteuer auf die einzelnen Mietparteien aufteilen. Das Gesetz sieht eine Aufteilung grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche vor (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Bei verbrauchsabhängigen Kosten darf nach Verbrauch in der jeweiligen Mieteinheit abgerechnet werden. Dazu zählt die Grundsteuer aber nicht (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Beispiel:
Der Vermieter ist Eigentümer eines Drei-Parteien-Hauses mit insgesamt 210 qm Wohnfläche. Diese verteilt sich wie folgt:
- Wohnung im Erdgeschoss: 90 qm
- Wohnung im Obergeschoss: 70 qm
- Wohnung im Dachgeschoss: 50 qm
Der Vermieter zahlt für dieses Mehrfamilienhaus eine Grundsteuer von jährlich 360,66 Euro. Diese teilt er anhand der Wohnfläche so auf:
- Wohnung im Erdgeschoss: 154,57 Euro
- Wohnung im Obergeschoss: 120,22 Euro
- Wohnung im Dachgeschoss: 85,87 Euro
Leerstand: Was der Vermieter nicht darf
Steht eine oder stehen mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus leer, muss der Vermieter diese unvermieteten Wohnungen bei der Aufteilung der Grundsteuer weiterhin berücksichtigen. Er darf also nicht die komplette Grundsteuer auf die verbleibenden Mieter aufteilen, sodass diese mehr als bisher zahlen müssten.
Beispiel:
Die Dachgeschoss-Wohnung aus dem vorherigen Beispiel steht leer. Dementsprechend gibt es keinen Mieter, auf den der Vermieter die anteilige Grundsteuer von 85,87 Euro umlegen könnte. Diesen Betrag darf er aber auch nicht auf die Mieter im Erdgeschoss und Obergeschoss umlegen, sondern muss ihn letztendlich selber tragen. Damit zahlt der Mieter im Erdgeschoss weiterhin 154,57 Euro, der Mieter im Obergeschoss 120,22 Euro.
Allerdings hat der Eigentümer die Möglichkeit, bei Leerstand einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Die Voraussetzungen für einen Erlass bei einem bebauten Grundstück sind (§ 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG):
- Der normale Rohertrag ist um mehr als 50% gemindert.
- Der Steuerschuldner hat diese Minderung nicht zu vertreten.
Wer sich also um sein Eigentum nicht kümmert und für heruntergekommene Wohnungen keine Mieter findet, kann nicht auf einen Erlass hoffen. Bemüht sich der Vermieter jedoch nachhaltig um eine Vermietung der Räume und verlangt er eine marktgerechte Miete, hat er den Leerstand in der Regel nicht zu vertreten.
Beispiel:
Die Dachgeschoss-Wohnung steht immer noch leer. Zwar gab es einige Mietinteressenten, aber es kam nicht zu einem Vertragsabschluss. Mehrere Inserate blieben erfolglos und auch der beauftragte Makler hatte keinen Erfolg. Bei Vermietung aller Wohnungen liegt der jährliche Rohertrag des Mehrfamilienhauses bei 14.583,24 Euro. Wegen des Leerstands beträgt der Rohertrag nur noch 11.111,04 Euro. Das entspricht einer Minderung von nur knapp 24 %. Auf einen Erlass der Grundsteuer kann der Vermieter deshalb nicht hoffen.
Verkauf des Hauses: Hat das Auswirkungen auf die Grundsteuer?
Die klare Antwort: Nein. Denn die Grundsteuer bezieht sich auf das Objekt und nicht auf die Person des Eigentümers. Der Umstand, dass ein Haus verkauft wird, ändert allein nichts an der Höhe der Grundsteuer. Der neue Eigentümer zahlt grundsätzlich die gleiche Grundsteuer wie der alte Eigentümer – es sei denn, er nimmt bauliche Veränderungen vor, die sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken.
Da der neue Eigentümer die bestehenden Mietverträge quasi „übernimmt“, ändert sich für die Mieter normalerweise auch nichts bezüglich der Umlage der Grundsteuer.
Allerdings: Manch einem Vermieter ist es zu umständlich, die Grundsteuer auf mehrere Mieter aufzuteilen, und er verzichtet deshalb auf die Umlage. Deshalb kann es passieren, dass Mieter, die beim bisherigen Eigentümer die Grundsteuer zahlen mussten, dies beim neuen Eigentümer nicht mehr machen müssen. Ebenso kann es aber auch umgekehrt vorkommen, dass Mieter, auf die bisher keine Grundsteuer umgelegt wurde, diese nun zahlen müssen.
Bitte nicht streiten
Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer ist gesetzlich geregelt, der Aufteilungsmaßstab ebenso. Damit ist alles klar – eine wohltuende Seltenheit im deutschen Paragrafendschungel. Also liebe Mieter und Vermieter, streitet euch doch bitte um etwas anderes, aber nicht um die Grundsteuer, wenn es denn unbedingt sein muss.
