Niedersachsen: So funktioniert das Flächen-Lage-Modell

Niedersachsen hält das Bundesmodell für zu aufwendig, kleinteilig, intransparent und kompliziert und hat deshalb ein eigenes Grundsteuergesetz mit einem Flächen-Lage-Modell erlassen. Es ähnelt sehr dem hessischen Modell, mit kleinen Abweichungen im Detail.

Die Grundsteuerreform in Niedersachsen: Das Wichtigste im Überblick

Niedersachsen hat sein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet (Niedersächsisches Grundsteuergesetz, NGrStG, vom 7.7.2021, Nds. GVBl. 2021 S. 502).

Das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer gilt auch in Niedersachsen und trotz eigenem Landesmodell. Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken (Stufe 1). Darüber hinaus gelten abweichende Steuermesszahlen (Stufe 2).

Überblick: Wo rechnet Niedersachsen abweichend gegenüber dem Bundesmodell?

Stufe 1: Grundsteuerwert abweichende Regelung
Stufe 2: Steuermesszahl abweichende Regelung
Stufe 3: Hebesatz  

Wie alle anderen Länder auch wird Niedersachsen für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe (Grundsteuer A) die Regelungen des Bundesmodells übernehmen.

Grundsteuererklärung in Niedersachsen: Was ist wann zu tun?

Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben, in Niedersachsen „Grundsteuererklärung“ genannt.

Zur Abgabe verpflichtet ist der Eigentümer des Grundstücks. Die Grundsteuererklärung muss er im Zeitraum vom 1.7. 2022 bis 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar auf elektronischem Weg per ELSTER.

Eine Abgabe auf Papierformularen ist nur in begründeten Härtefällen gestattet, also wenn zum Beispiel kein PC oder kein Internetzugang zur Verfügung steht.

Im Rahmen des Flächen-Faktor-Verfahrens sind nur wenige Angaben erforderlich:

  • Aktenzeichen
  • Informationen zum Grundstück selbst (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer)
  • amtliche Größe des Grundstücks
  • Wohnfläche bei Wohngebäuden bzw. Nutzfläche bei einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken

Den Bodenrichtwert muss man nicht angeben, denn dieser Wert liegt den Finanzämtern in Niedersachsen vor. Er wird bei der weiteren Berechnung automatisch berücksichtigt.

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Lage-Modell kommt es auf fünf Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie,
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Praxistipp:

Im Mai und Juni 2022 erhält jeder Eigentümer eines Grundstücks in Niedersachsen ein Informationsschreiben, in dem einige der geforderten Daten enthalten sind. Rechtzeitig vor Erklärungsabgabe steht darüber hinaus ein Grundsteuer-Viewer unter grundsteuer-viewer.niedersachsen.de/ zur Verfügung. Über diesen können Eigentümer ebenfalls die Angaben zu ihrem Grund und Boden abrufen, und zwar kostenlos.

Informationen zu Wohn- oder Nutzflächen finden sich zum Beispiel in Mietverträgen, Kaufverträgen, Bauplänen und ähnlichen Unterlagen.

Übrigens: Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, finden in Niedersachsen keine turnusmäßigen Hauptfeststellungen statt. Eine Erklärung ist nur erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Grundstück bebaut oder geteilt, ein bestehendes Gebäude abgerissen oder es gewerblich und nicht mehr zum Wohnen genutzt wird (§§ 8 und 9 NGrStG).

So berechnet sich die Grundsteuer in Niedersachsen

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Lage-Modell kommt es auf diese fünf Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie,
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle. Vielmehr sieht das Niedersächsische Grundsteuergesetz feste Berechnungsgrößen vor, sog. Äquivalenzzahlen (§ 4 Abs. 1 und 2 NGrStG). Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Der Faktor errechnet sich aus dem Bodenrichtwert des Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, die Formel dafür ist gesetzlich festgelegt (§ 5 Abs. 1 NGrStG).

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 % (§ 6 Abs. 1 NGrStG). Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 6 Abs. 3 und 4 NGrStG).

Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen, der Grundsteuermessbetrag auf volle Cent abgerundet (§ 5 Abs. 1 Satz 3 NGrStG, § 2 Abs. 2 Satz 2 NGrStG).

Und so wird gerechnet:

Lage-Faktor

= (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

 

 

Äquivalenzbetrag Grundstück

= Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl (Grundstück) × Lage-Faktor

Äquivalenzbetrag Gebäude

= Fläche Gebäude × Äquivalenzzahl (Gebäude) × Lage-Faktor

 

 

Grundsteuermessbetrag

= Äquivalenzbetrag Grundstück × Grundsteuermesszahl (Grundstück)

 

+ Äquivalenzbetrag Gebäude × Grundsteuermesszahl (Gebäude)

 

 

Grundsteuer

= Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

Beispiel:

Familie Griebel lebt in Niedersachsen. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 165 qm. Das Grundstück ist 800 qm groß. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 150 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde liegt bei 121 Euro/qm. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 400 % festgelegt.

So wird die Grundsteuer berechnet:

Lage-Faktor

= (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

 

= (150 Euro/qm / 121 Euro/qm)0,3

= 1,06

 

 

Äquivalenzbetrag Grundstück

= Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl (Grundstück) × Lage-Faktor

= 800 qm × 0,04 Euro/qm × 1,06

= 33,92 Euro

Äquivalenzbetrag Gebäude

= Fläche Gebäude × Äquivalenzzahl (Gebäude) × Lage-Faktor

= 165 qm × 0,50 Euro/qm × 1,06

= 87,45 Euro

 

 

Grundsteuermessbetrag

= Äquivalenzbetrag Grundstück × Grundsteuermesszahl (Grundstück)

+ Äquivalenzbetrag Gebäude × Grundsteuermesszahl

= 33,92 Euro × 100 %

+ 87,45 Euro × 70 %

= 33,92 Euro

+ 61,21 Euro

= 95,13 Euro

Grundsteuer

= Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

= 95,13 Euro × 400 %

= 380,52 Euro

Bodenrichtwerte und Durchschnittswerte muss der Grundstückseigentümer nicht selbst ermitteln. Die Finanzämter erhalten diese automatisch von der Vermessungs- und Katasterverwaltung. Daraus ermitteln sie den Lage-Faktor und beziehen ihn in die Berechnung des Grundsteuermessbetrags ein.

Gut zu wissen:

Für die Grundstücksbesitzer lässt sich der Faktor mithilfe des Grundsteuer-Viewers (https://grundsteuer-viewer.niedersachsen.de/) nachvollziehen. Dieser wird kostenlos im Internet bereitgestellt. Dort wird auch für jede Gemeinde der durchschnittliche Bodenwert veröffentlicht.

Dagegen sucht man Regelungen oder Erläuterungen zur Ermittlung der Wohnfläche leider vergeblich. Im NGrStG heißt es lapidar: „Maßgebliche Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist […] die Wohnfläche.“ Die Online-Informationen, Checklisten und Informationsschreiben zur Grundsteuer des Landes Niedersachsen verweisen lediglich auf Bauunterlagen, Kaufverträge oder Mietverträge.

Praxistipp:

Wer keine geeigneten Unterlagen zum Nachweis der Wohnfläche zur Verfügung hat, sollte sich an der Wohnflächenverordnung orientieren, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt.

Nach der Wohnflächenverordnung ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen. Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte. Als Wohnnutzung gilt ausdrücklich auch ein häusliches Arbeitszimmer (§ 3 Abs. 1 Satz 2 NGrStG).

Gut zu wissen:

Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (§ 3 Abs. 5 NGrStG).

Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 qm außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden bis zu einer Fläche von 30 qm nicht berücksichtigt (§ 3 Abs. 2 und 3 NGrStG).

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Niedersachsen wollte ein einfaches Grundsteuermodell. Nicht so simpel wie das reine Flächenmodell der Bayern, aber doch nachvollziehbar. Mit dem Bundesmodell und seinen zahlreichen Rechenschritten hat das niedersächsische Modell nichts gemeinsam.

Das Bundesmodell knüpft an den Verkehrswert der Grundstücke an. Dieser Wert muss für jedes einzelne Grundstück in einer komplexen Berechnung erst ermittelt werden. Im niedersächsischen Modell dagegen spielt der Wert der Immobilie nur eine untergeordnete Rolle. Zwar fließt über den Lage-Faktor der Bodenwert in die Grundsteuerberechnung ein, er wirkt sich jedoch nur geringfügig aus. So bedeutet ein doppelter Bodenrichtwert lediglich eine Erhöhung des Grundsteuermessbetrags und damit auch der Grundsteuer von um die 20 %

Beispiel:

Das Einfamilienhaus von Familie Griebel aus dem obigen Beispiel befindet sich in einem Gebiet, in dem der Bodenrichtwert über dem Durchschnitt liegt. Würde das Haus in einer Lage mit doppeltem Bodenrichtwert stehen, sähe die Berechnung der Grundsteuer so aus:

Lage-Faktor

= (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

 

= (300 Euro/qm / 121 Euro/qm)0,3

= 1,31

 

 

Äquivalenzbetrag Grundstück

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl (Grundstück) × Lage-Faktor

= 800 qm × 0,04 Euro/qm × 1,31

= 41,92 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag Gebäude

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl (Gebäude) × Lage-Faktor

= 165 qm × 0,50 Euro/qm × 1,31

= 108,07 Euro

 

 

Grundsteuermessbetrag

= Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

= 41,92 Euro × 100 %

+ 108,07 Euro × 70 %

= 41,92 Euro

+ 75,64 Euro

= 117,56 Euro

 

 

Grundsteuer

= Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

= 117,56 Euro × 400 %

= 470,24 Euro

Der doppelte Bodenrichtwert führt zu einer Erhöhung des Steuermessbetrags von ca. 23 %, die Grundsteuer erhöht sich ebenfalls um gut 23 %.

Je höher der individuelle Bodenrichtwert im Vergleich zum durchschnittlichen Bodenwert der Gemeinde ausfällt, desto höher ist der Faktor. In Verbindung mit einer niedrigen Mietniveaustufe, die sich beim Bundesmodell mindernd auf die Grundsteuer auswirkt, kann es deshalb passieren, dass ein Eigentümer mit dem Bundesmodell günstiger fahren würde.

Beispiel:

Familie Block wohnt in Niedersachsen. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus (Baujahr 2000). Das Grundstück ist 600 qm groß, die Wohnfläche beträgt 130 qm. Der Bodenrichtwert des Grundstücks liegt bei 220 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde bei 99 Euro/qm. Der Hebesatz wurde auf 390 % festgelegt. Für das Grundstück gilt die Mietniveaustufe 2.

Nach dem Bundesmodell müsste Familie Block eine Grundsteuer von knapp 275 Euro zahlen, nach dem niedersächsischen Landesmodell 344,25 Euro. Für Familie Block wäre das Bundesmodell günstiger als das niedersächsische Modell, bei dem die Grundsteuer um ca. 74 Euro pro Jahr höher ausfällt.

Dadurch, dass der durchschnittliche Bodenrichtwert deutlich unter dem Bodenrichtwert von Familie Block liegt, fällt der Faktor beim niedersächsischen Modell ziemlich hoch aus, was hier eine spürbare Erhöhung der Grundsteuer bewirkt. Ohne Berücksichtigung des Faktors müsste Familie Block lediglich eine Grundsteuer von 271,05 Euro jährlich entrichten.

Ansonsten …

Das Modell aus Niedersachsen sieht keine turnusmäßige Hauptfeststellung vor. Die Äquivalenzbeträge werden erstmals auf den 1.1.2022 und danach nur dann neu festgestellt, wenn sich zum Beispiel an der Grundstücks- oder Gebäudefläche etwas ändert, zum Beispiel bei Teilung des Grundstücks oder durch einen Anbau, oder eine Steuerbefreiung wegfällt.

Da Bodenrichtwerte und durchschnittliche Bodenrichtwerte alle sieben Jahre aktualisiert werden (§ 5 Abs. 4 Satz 4 NGrStG), kann der dann neu berechnete Lage-Faktor zu einer Änderung der Äquivalenzbeträge führen. Auch in diesem Fall müssten also die Äquivalenzbeträge neu festgestellt werden.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ist jedoch alle sieben Jahre eine Erklärung abzugeben.

Fazit

Das niedersächsische Grundsteuermodell gehört in die gleiche „Modellfamilie“ wie die Ländermodelle aus Bayern, Hamburg und Hessen: Nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen.

Das reine Flächenmodell, wie es in Bayern zur Anwendung kommt, wollten die Niedersachsen aber um einen aus ihrer Sicht wichtigen Gerechtigkeitsaspekt verbessern. Ob der Lage-Faktor jedoch diesem Anspruch gerecht werden kann, bleibt abzuwarten. Was Niedersachsen auf jeden Fall erreicht hat: Das Landesmodell ist deutlich einfacher zu rechnen als das Bundesmodell, das NGrStG übersichtlicher als das Bundesgesetz.

Lediglich beim Thema „Wohnfläche“ hätte Niedersachsen doch etwas mehr regeln können, damit klar ist, nach welchen Kriterien diese ermittelt wird. Wer Bauunterlagen oder einen Mietvertrag vorlegen kann oder sich an die Wohnflächenverordnung hält, sollte jedoch auf der sicheren Seite sein.

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Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig in Niedersachsen?

Die Grundsteuer in Niedersachsen berechnet sich zukünftig nach dem Flächen-Lage Modell, für das fünf Faktoren wichtig sind. Dazu gehören die Fläche des Grundstücks, der Bodenrichtwert, der Lage-Faktor, die Nutzungsart sowie die Wohn- und Nutzfläche. Mit dem Grundsteuer-Viewer stellt die niedersächsische Finanzverwaltung ein kostenfreies Tool zur Verfügung, mit dem der Bodenrichtwert und der Lage-Faktor leicht abgerufen werden können.

Wie hoch ist die neue Grundsteuer in Niedersachsen?

Anhand eines Beispiels lässt sich am einfachsten aufzeigen, wie hoch die neue Grundsteuer in Niedersachsen ist. So beläuft sich der Grundsteuermessbetrag für ein Haus mit 160 qm auf einem 320 qm Grundstück bei einem BRW von 600 Euro und einem Lage-Faktor von 1,03 auf 70,86 Euro. Bei einem Hebesatz von 300% beträgt die neue Grundsteuer ab 2025 dann 212,58 Euro. Im Vergleich zum Bundesmodell ist die Berechnung der Grundsteuer mit dem niedersächsischen Landesmodell deutlich einfacher.

Wie kann die Grundsteuererklärung in Niedersachsen abgegeben werden?

Bis auf wenige Ausnahmefälle muss die Grundsteuererklärung in Niedersachsen elektronisch abgegeben werden. Die Abgabe kann entweder per Elster oder oft komfortabler über eine andere Steuersoftware erfolgen. Das Angebot "Grundsteuererklärung für Privateigentum" kommt nicht in Betracht, da das niedersächsische Landesmodell nicht unterstützt wird. Am einfachsten ist die Abgabe bei Beauftragung einer Kanzlei.

Welche Daten werden für die Grundsteuererklärung in Niedersachsen benötigt?

Für die Grundsteuererklärung in Niedersachsen werden u.a. das Aktenzeichen, Angaben zu den Eigentumsverhältnissen, Grundbuchdaten (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt), die Fläche des Grundstücks sowie die Wohn- und Nutzfläche benötigt. Der Bodenrichtwert sowie der Lage-Faktor liegt den niedersächsischen Finanzämtern vor und wird automatisch berücksichtigt.

Welche Unterlagen werden für die Grundsteuererklärung in Niedersachsen benötigt?

In Niedersachsen sind für die Grundsteuererklärung u.a. das Informationsschreiben oder ein älterer Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das Aktenzeichen hilfreich. Für die Eigentumsverhältnisse ist ein Grundbuchauszug sinnvoll, der beim Grundbuchamt kostenpflichtig schriftlich beantragt werden kann. Angaben zum Grund und Boden können im Grundsteuer-Viewer recherchiert werden. Die Bauunterlagen geben Aufschluss über die Wohn- und Nutzfläche.

Wo erhalte ich Formulare für die Grundsteuererklärung in Niedersachsen?

Die Formulare für die Grundsteuer in Niedersachsen sind hier abrufbar. Bei den Formularen ist zu berücksichtigen, dass die Grundsteuererklärung grundsätzlich elektronisch abgegeben werden muss. Scheidet dies in Härtefällen aus, können die Formulare am PC oder per Hand ausgefüllt und beim Lagefinanzamt abgegeben werden. Auf einen gesonderten Antrag wird seitens der niedersächsischen Finanzverwaltung verzichtet.