Niedersachsen: Grundsteuer berechnen nach dem Landesmodell Niedersachsen

Niedersachsen hält das Bundesmodell für zu aufwendig, kleinteilig, intransparent und kompliziert und hat deshalb ein eigenes Grundsteuergesetz mit einem Flächen-Lage-Modell erlassen. Es ähnelt sehr dem hessischen Modell, mit kleinen Abweichungen im Detail.

Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Der Niedersächsische Landtag hat am 7.7.2021 das Niedersächsische Grundsteuergesetz, kurz NGrStG, abschließend beraten. Am 13.7.2021 wurde es im Niedersächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet (Nr. 27/2021 S. 502).

Was bedeutet „Flächen-Lage-Modell“?

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Lage-Modell kommt es auf fünf Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie,
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle. Vielmehr sieht das Niedersächsische Grundsteuergesetz feste Berechnungsgrößen vor, sog. Äquivalenzzahlen (§ 4 Abs. 1 und 2 NGrStG). Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Und so wird gerechnet:

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Lage-Faktor

 

 

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Gebäudes

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

 

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

 

= Grundsteuermessbetrag

 

 

 

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

= Grundsteuer

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 % (§ 6 Abs. 1 NGrStG). Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 6 Abs. 3 und 4 NGrStG).

Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen, der Grundsteuermessbetrag auf volle Cent abgerundet (§ 5 Abs. 1 Satz 3 NGrStG, § 2 Abs. 2 Satz 2 NGrStG).

Beispiel:

Familie Griebel lebt in Niedersachsen. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 165 qm. Das Grundstück ist 800 qm groß. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 150 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde liegt bei 121 Euro/qm.

So wird der Steuermessbetrag berechnet:

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Lage-Faktor

(150 Euro/qm / 121 Euro/qm)0,3

= 1,06

 

 

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Grundstücks

800 qm × 0,04 Euro/qm × 1,06

= 33,92 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Gebäudes

165 qm × 0,50 Euro/qm × 1,06

= 87,45 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

33,92 Euro × 100 % = 33,92 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

87,45 Euro × 70 % = 61,21 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 95,13 Euro

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 400 %, zahlt Familie Griebel pro Jahr 380,52 Euro Grundsteuer.

Bodenrichtwerte und Durchschnittswerte muss der Grundstückseigentümer nicht selbst ermitteln. Die Finanzämter erhalten diese automatisch von der Vermessungs- und Katasterverwaltung. Daraus ermitteln sie den Lage-Faktor und beziehen ihn in die Berechnung des Grundsteuermessbetrags ein.

Gut zu wissen:

Für die Grundstücksbesitzer lässt sich der Faktor mithilfe eines sog. Grundsteuer-Viewers nachvollziehen. Dieser wird kostenlos im Internet bereitgestellt. Dort wird auch für jede Gemeinde der durchschnittliche Bodenwert veröffentlicht.

Dagegen sucht man Regelungen oder Erläuterungen zur Ermittlung der Wohnfläche leider vergeblich. Im NGrStG heißt es lapidar: „Maßgebliche Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist […] die Wohnfläche.“ Die FAQs zur Grundsteuer des Landes Niedersachsen sind ebenfalls wenig erhellend, diese verweisen lediglich auf Bauunterlagen oder den Mietvertrag.

Praxistipp:

Wer keine geeigneten Unterlagen zum Nachweis der Wohnfläche zur Verfügung hat, sollte sich an der Wohnflächenverordnung orientieren, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt.

Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen. Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte. Als Wohnnutzung gilt ausdrücklich auch ein häusliches Arbeitszimmer (§ 3 Abs. 1 Satz 2 NGrStG).

Gut zu wissen:

Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (§ 3 Abs. 5 NGrStG).

Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 qm außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils weniger als 30 qm beträgt (§ 3 Abs. 2 und 3 NGrStG).

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Das Bundesmodell knüpft an den Verkehrswert der Grundstücke an. Dieser Wert muss für jedes einzelne Grundstück in einer komplexen Berechnung erst ermittelt werden. Im niedersächsischen Modell dagegen spielt der Wert der Immobilie nur eine untergeordnete Rolle. Zwar fließt über den Lage-Faktor der Bodenwert in die Grundsteuerberechnung ein, er wirkt sich jedoch nur geringfügig aus. So bedeutet ein doppelter Bodenrichtwert lediglich eine Erhöhung des Grundsteuermessbetrags von um die 20 %

Beispiel:

Das Einfamilienhaus von Familie Griebel aus dem obigen Beispiel befindet sich in einem Gebiet, in dem der Bodenrichtwert über dem Durchschnitt liegt. Würde das Haus in einer Lage mit doppeltem Bodenrichtwert stehen, sähe die Berechnung so aus:

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Lage-Faktor

(300 Euro/qm / 121 Euro/qm)0,3

= 1,31

 

 

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Grundstücks

800 qm × 0,04 Euro/qm × 1,31

= 41,92 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Gebäudes

165 qm × 0,50 Euro/qm × 1,31

= 108,07 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

41,92 Euro × 100 % = 41,92 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

108,07 Euro × 70 % = 75,64 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 117,56 Euro

Der doppelte Bodenrichtwert führt zu einer Erhöhung des Steuermessbetrags von ca. 23 %.

Vergleich: Berechnung der Grundsteuer nach dem Niedersächsischen Grundsteuergesetz und dem Bundesmodell

Niedersachsen wollte ein einfaches Grundsteuermodell. Nicht so simpel wie das reine Flächenmodell der Bayern, aber doch nachvollziehbar. Mit dem Bundesmodell und seinen zahlreichen Rechenschritten hat das niedersächsische Modell nichts gemeinsam, wie dieses Beispiel zeigt.

Beispiel:

Familie Block wohnt in Norden. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus (Baujahr 2000). Das Grundstück ist 600 qm groß, die Wohnfläche beträgt 130 qm. Der Bodenrichtwert des Grundstücks liegt bei 220 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert von Norden bei 99 Euro/qm. Norden hat den Hebesatz auf 390 % festgelegt. Für das Grundstück gilt die Mietniveaustufe 2.

So wird nach dem Bundesmodell gerechnet

 

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche

 

5,76 Euro/qm × 130 qm

+

Zuschlag für Mietniveaustufe oder

 

 

./.

Abschlag für Mietniveaustufe

./.

10 %

=

monatlicher Rohertrag

=

673,92 Euro

×

12

×

12

=

jährlicher Rohertrag

=

8.087,04 Euro

 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

 

80 Jahre

./.

Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag

 

22 Jahre

=

Restnutzungsdauer

=

58 Jahre

 

Mindestens: 30 % von 80 Jahren

=

24 Jahre

 

jährlicher Rohertrag

 

8.087,04 Euro

 

davon x %

 

davon 21 %

=

Bewirtschaftungskosten

=

1.698,28 Euro

=

Restnutzungsdauer

 

58 Jahre

i.V.m.

Liegenschaftszinssatz

i.V.m.

2,5 %

=

Vervielfältiger

=

30,45

 

Fläche des Grundstücks

 

600 qm

×

Bodenrichtwert

×

220 Euro/qm

i.V.m.

Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern

i.V.m.

0,95

=

Bodenwert

=

125.400 Euro

×

Abzinsungsfaktor

×

0,2388

=

abgezinster Bodenwert

=

29.945,52 Euro

 

jährlicher Rohertrag

 

8.087,04 Euro

./.

Bewirtschaftungskosten

./.

1.698,28 Euro

=

jährlicher Reinertrag

=

6.388,76 Euro

×

Vervielfältiger

×

30,45

=

kapitalisierter Reinertrag

=

194.537,74 Euro

+

abgezinster Bodenwert

+

29.945,52 Euro

=

Grundsteuerwert

=

224.483,26 Euro

 

abgerundet auf volle 100 Euro

 

224.400 Euro

Mindestwert:

Wert des unbebauten Grundstücks: 600 qm × 220 Euro/qm × 0,95 = 125.400 Euro

Mindestwert: 125.400 Euro × 75 % = 94.050 Euro

Abrundung auf volle 100 Euro: 94.000 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 94.000 Euro anzusetzen, hier der höhere Betrag von 224.400 Euro.

 

Grundsteuerwert

 

224.400 Euro

×

Steuermesszahl

×

0,00034

=

Steuermessbetrag

=

76,30 Euro

 

Steuermessbetrag

 

76,30 Euro

×

Hebesatz

×

390 %

=

Grundsteuer nach dem Bundesmodell

=

297,57 Euro

So wird nach dem niedersächsischen Landesmodell gerechnet

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Lage-Faktor

(220 Euro/qm / 99 Euro/qm)0,3

= 1,27

 

 

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Grundstücks

600 qm × 0,04 Euro/qm × 1,27

= 30,48 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor

= Äquivalenzbetrag des Gebäudes

130 qm × 0,50 Euro/qm × 1,27

= 82,55 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

30,48 Euro × 100 % = 30,48 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

82,55 Euro × 70 % = 57,79 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 88,27 Euro

 

 

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

88,27 Euro × 390 %

= Grundsteuer nach dem Landesmodell

= 344,25 Euro

Ergebnis der Vergleichsrechnung

Für Familie Block wäre das Bundesmodell günstiger als das niedersächsische Modell, nach dem sie 46,68 Euro mehr Grundsteuer pro Jahr zahlen müsste.

Die niedrige Mietniveaustufe und der relativ geringe Bodenrichtwert dürften der Grund für dieses Ergebnis sein. Denn diese Faktoren wirken sich beim Bundesmodell mindernd auf die Grundsteuer aus. Dadurch, dass der durchschnittliche Bodenrichtwert deutlich unter dem Bodenrichtwert von Familie Block liegt, fällt der Faktor beim niedersächsischen Modell ziemlich hoch aus, was hier eine spürbare Erhöhung der Grundsteuer bewirkt. Ohne Berücksichtigung des Faktors müsste Familie Block lediglich eine Grundsteuer von 271,05 Euro jährlich entrichten.

Ansonsten …

Das Modell aus Niedersachsen sieht keine turnusmäßige Hauptfeststellung vor. Die Äquivalenzbeträge werden erstmals auf den 1.1.2022 und danach nur dann neu festgestellt, wenn sich zum Beispiel an der Grundstücks- oder Gebäudefläche etwas ändert, zum Beispiel bei Teilung des Grundstücks oder durch einen Anbau, oder eine Steuerbefreiung wegfällt.

Da Bodenrichtwerte und durchschnittliche Bodenrichtwerte alle sieben Jahre aktualisiert werden (§ 5 Abs. 4 Satz 4 NGrStG), kann der neu berechnete Lage-Faktor zu einer Änderung der Äquivalenzbeträge führen. Auch in diesem Fall müssten diese dann neu festgestellt werden.

Fazit

Das niedersächsische Grundsteuermodell gehört in die gleiche „Modellfamilie“ wie die Ländermodelle aus Bayern, Hamburg und Hessen: Nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen.

Das reine Flächenmodell, wie es in Bayern zur Anwendung kommt, wollten die Niedersachsen aber um einen aus ihrer Sicht wichtigen Gerechtigkeitsaspekt verbessern. Ob der Lage-Faktor jedoch diesem Anspruch gerecht werden kann, bleibt abzuwarten. Was Niedersachsen auf jeden Fall erreicht hat: Das Landesmodell ist deutlich einfacher zu rechnen als das Bundesmodell, das NGrStG übersichtlicher als das Bundesgesetz.

Lediglich beim Thema „Wohnfläche“ hätte Niedersachsen doch etwas mehr regeln können, damit klar ist, nach welchen Kriterien diese ermittelt wird. Wer Bauunterlagen oder einen Mietvertrag vorlegen kann oder sich an die Wohnflächenverordnung hält, sollte jedoch auf der sicheren Seite sein.

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