Bayern: So funktioniert das reine Flächenmodell

Bayern hat die Öffnungsklausel genutzt und sich für ein „reines Flächenmodell“ entschieden. Man wollte ein unbürokratisches Modell, das für die Bürger und Unternehmen leicht nachvollziehbar ist, was gelungen ist. Es gibt jedoch auch Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des bayerischen Flächenmodells.

Die Grundsteuerreform in Bayern: Das Wichtigste im Überblick

Bayern hat sein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet (BayGrStG vom 10.12.2021, GVBl. 2021 S. 638).

Das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer gilt auch in Bayern und trotz eigenem Landesmodell. Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken (Stufe 1). Auch gelten abweichende Steuermesszahlen (Stufe 2).

Überblick: Wo rechnet Bayern abweichend gegenüber dem Bundesmodell?

Stufe 1: Grundsteuerwert abweichende Regelung
Stufe 2: Steuermesszahl abweichende Regelung
Stufe 3: Hebesatz  

Bezüglich der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wendet Bayern das Bundesmodell an.

Grundsteuererklärung in Bayern: Was ist wann zu tun?

Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben (§ 22 Abs. 1 LGrStG). In Bayern wird diese Erklärung als „Grundsteuererklärung“ bezeichnet.

Zur Abgabe verpflichtet ist der Eigentümer des Grundstücks. Die Feststellungserklärung muss er im Zeitraum 1.7. 2022 bis 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar vorrangig auf elektronischem Weg per ELSTER.

Für die Grundstücke, die unter die Grundsteuer B fallen, sind in Bayern nur wenige Angaben nötig:

  • Informationen zum Grundstück selbst (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer)
  • Aktenzeichen
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche bei Wohngebäuden bzw. Nutzfläche bei zum Beispiel gewerblich genutzten Gebäuden
  • Art des Grundstücks (unbebaut, bebaut, Betrieb der Land- und Forstwirtschaft)
  • Nutzungsart (Wohnen oder Nicht-Wohnen)

Gut zu wissen:

Die Eigentümer erhalten für ihre Grundstücke in Bayern zwischen April und Juni 2022 ein Informationsschreiben, in dem einige der geforderten Daten enthalten sind. Ab Juli 2022 werden im Internet unter www.grundsteuer.bayern.de weitere Informationen bereitgestellt. Insbesondere können dann Fläche, Flurstücksnummer, Gemarkung und andere Daten aus dem Liegenschaftskataster kostenlos über den BayernAtlas-Grundsteuer kostenlos abgerufen werden.

Praxistipp:

Die Daten des Grundstücks finden sich auch im Grundbuchauszug, das Aktenzeichen im bisherigen Grundsteuerbescheid bzw. Einheitswertbescheid.

Übrigens: Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, verlangt Bayern dies nur für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Für alle anderen Grundstücke ist also nur dann eine Erklärung erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind. Das gilt zum Beispiel dann, wenn ein Grundstück bebaut oder geteilt, ein bestehendes Gebäude abgerissen oder es gewerblich und nicht mehr zum Wohnen genutzt wird.

So berechnet sich die Grundsteuer in Bayern

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem reinen Flächenmodell kommt es auf drei Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes und
  • die Nutzung der Immobilie.

Einen Bodenrichtwert benötigt das bayerische Modell nicht.

Und so wird gerechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

= Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

= Grundsteuer

Der Wert des Grundstücks, seine Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung hier keine Rolle. Vielmehr sieht das Bayerische Grundsteuergesetz feste, sogenannte Äquivalenzzahlen vor. Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Grundsteuermesszahl bei 70 %. Bei denkmalgeschützten Gebäuden, sozialem Wohnungsbau und Wohngebäuden, bei denen eine enge räumliche Verbindung mit einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft besteht, reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (Art. 2 Abs. 2-4 BayGrStG).

Beispiel:

Familie Müller lebt in Bayern im Ort Bubenreuth. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 180 qm. Das Grundstück ist 650 qm groß.

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

650 qm × 0,04 Euro/qm =

26 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

180 qm × 0,50 Euro/qm =

90 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

26 Euro × 100 % = 26 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 90 Euro × 70 % = 63 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 89 Euro

Beträgt der Hebesatz der Gemeinde zum Beispiel 340 %, zahlt Familie Müller pro Jahr 302,60 Euro Grundsteuer.

Was aber gilt als Wohnfläche? Hierzu verweist das Bayerische Grundsteuergesetz auf die Wohnflächenverordnung, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch ausgebaute Kellerräume, Wintergärten, Balkone und Terrassen – und das häusliche Arbeitszimmer (Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä.

Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 qm außen vor, andere Nebengebäude werden bis zu einer Fläche von 30 qm nicht berücksichtigt.

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Gut zu wissen:

Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (Art. 2 Abs. 5 BayGrStG).

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Wie beim Bundesmodell fließen auch im Bayerischen Modell Wohn- und Nutzflächen von Gebäuden mit in die Bewertung ein. Der Wert der Immobilie spielt jedoch keine Rolle. Weder Bodenrichtwert noch Ertrag wirken sich auf die neue bayerische Grundsteuer aus.

Das führt dazu, dass bei gleicher Grundstücks- und Wohnfläche in einem abgelegenen Dorf der gleiche Grundsteuermessbetrag angesetzt wird wie in einem noblen Vorort von München. Eine – geringfügige – Regulierung hinsichtlich des Grundstückswertes findet hier lediglich über den Hebesatz der Gemeinde statt.

Beispiel:

Familie Meier bewohnt ein Einfamilienhaus in München. Die Wohnfläche beträgt wie bei Familie Müller 180 qm, das Grundstück ist ebenfalls 650 qm groß. Es gilt ein Hebesatz von 535 %. Obwohl im Dorf von Familie Müller der Bodenrichtwert bei 460 Euro/qm liegt und er in München 2.300 Euro/qm beträgt, wird für die Berechnung der Grundsteuer bei beiden Familien ein Grundsteuermessbetrag von 89 Euro angesetzt. Familie Meier zahlt trotz des 5-fachen Bodenrichtwerts wegen des etwas höheren Hebesatzes mit 476,15 Euro nur etwa 54 % mehr an Grundsteuer als Familie Müller.

Je teurer die Wohnlage, also je höher die Bodenrichtwerte, desto größer ist der Unterschied zwischen Bundesmodell und Landesmodell.

Beispiel:

Familie Müller aus Bubenreuth zahlt nach dem bayerischen Landesmodell 302,60 Euro Grundsteuer, nach dem Bundesmodell 459,27 Euro. Familie Müller kommt nach dem bayerischen Landesmodell also günstiger weg als nach dem Bundesmodell und kommt auf eine jährliche Ersparnis von immerhin 167,17 Euro.

Familie Meier aus München dagegen müsste nach dem Bundesmodell stolze 2.117,86 Euro Grundsteuer bezahlen, nach dem bayerischen Modell nur 476,15 Euro. Eine Ersparnis von sagenhaften 1.641,71 Euro pro Jahr.

Ein weiterer wichtiger Unterschied zwischen bayerischem Modell und Bundesmodell betrifft unbebaute Grundstücke. In Bayern gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude eine Gesamtfläche von weniger als 30 qm haben. Beim Bundesmodell gelten jedoch auch Grundstücke mit kleinen Gebäuden als bebaut.

Ansonsten …

Im Bereich der Grundsteuer B macht Bayern weitreichend Gebrauch von der Öffnungsklausel. Den Kommunen wird die Möglichkeit eingeräumt, verschiedene Hebesatzgebiete auszuweisen. So können zum Beispiel innerhalb einer Gemeinde für begehrte Lagen höhere Hebesätze festgesetzt werden als für andere Gemeindegebiete. Auch könnten dadurch zum Beispiel für Wohngebiete mit sozialem Wohnungsbau niedrigere Hebesätze zur Anwendung kommen (Art. 5 BayGrStG).

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer A setzt Bayern das Bundesrecht um.

Bezüglich des Verfahrens bei Neuveranlagung, Nachveranlagung, Aufhebung und Änderungen des Grundsteuermessbetrags verweist Bayern auf das Grundsteuergesetz des Bundes.

Fazit

Das Modell aus Bayern punktet mit einer relativ einfachen Berechnung, lässt jedoch den Wert des Grundstücks und der Immobilie außen vor. Ein Gutachten, das die Fraktion Bündnis 90/Grüne im bayerischen Landtag in Auftrag gegeben hat, kam u.a. deshalb zu dem Ergebnis, dass das bayerische Flächenmodell gegen den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG verstößt und damit verfassungswidrig ist. Denn die bayerische Grundsteuer als Flächensteuer behandelt ohne sachlichen Grund Immobilien gleicher Größe, aber unterschiedlicher Lage, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude gleich. Das kann dazu führen, dass hochwertige Immobilien steuerlich nur gering belastet werden, bei flächenmäßig großen aber geringwertigen Immobilien dagegen die Steuerlast über den Immobilienertrag hinausgeht.

Beispiel:

Ein Haus mit 150 qm Wohnfläche, Baujahr 2021, ausgestattet mit allen Finessen, beste Wohnlage, hat einen niedrigeren Grundsteuermessbetrag wie ein altes, heruntergekommenes, sanierungsbedürftiges Haus mit einer Wohnfläche von 200 qm, das sich in einer wenig begehrten Lage befindet.

Die Einbeziehung der Bodenrichtwerte in die Berechnung der Grundsteuer wäre einfach zu bewerkstelligen gewesen – die Werte sind den Gemeinden bekannt und werden regelmäßig aktualisiert. Die Berechnung der Wohnfläche anhand der Wohnflächenverordnung jedoch verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand – und birgt so manchen Fallstrick. Insbesondere bei Kellern, Dachgeschossen und ähnlichen Flächen wird es früher oder später Diskussionen mit dem Finanzamt geben, wie diese angerechnet werden.

Anzeige