Bayern: Grundsteuer berechnen nach dem Flächenmodell

Bayern hat die Öffnungsklausel genutzt und sich für ein „reines Flächenmodell“ entschieden. Man wollte ein unbürokratisches Modell, das für die Bürger und Unternehmen leicht nachvollziehbar ist. Es gibt jedoch schon die ersten Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des bayerischen Flächenmodells.

Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Am 10.5.2021 hat der Ministerrat den Gesetzentwurf für das Bayerische Grundsteuergesetz, kurz BayGrStG, verabschiedet. Ihm stehen im Bayerischen Landtag noch mindestens zwei Lesungen, ggf. Beratungen und die Schlussabstimmung bevor. Dann erst ist klar, ob das Gesetz in Kraft treten kann. Da das bayerische Modell jedoch auf breite Zustimmung im Bundesland stößt, kann man davon ausgehen, dass das Gesetz in absehbarer Zeit beschlossen wird.

Wichtig:

Am 24. November 2021 hat der Bayerische Landtag das landeseigene Grundsteuergesetz beschlossen.

Was bedeutet „reines Flächenmodell“?

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem reinen Flächenmodell kommt es auf drei Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes und
  • die Nutzung der Immobilie.

Und so wird gerechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

 

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

 

= Grundsteuermessbetrag

 

 

 

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

 

= Grundsteuer

 

Der Wert des Grundstücks, seine Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung hier keine Rolle. Vielmehr sieht das Bayerische Grundsteuergesetz feste, sogenannte Äquivalenzzahlen vor. Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Grundsteuermesszahl bei 70 %.

Der bayerische Grundsteuermessbetrag entspricht übrigens dem Grundsteuerwert des Bundesmodells.

Beispiel:

Familie Müller lebt in Bayern in einem kleinen Dorf. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 180 qm. Das Grundstück ist 650 qm groß.

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

650 qm × 0,04 Euro/qm =

26 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

180 qm × 0,50 Euro/qm =

90 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

26 Euro × 100 % = 26 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 90 Euro × 70 % = 63 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 89 Euro

Beträgt der Hebesatz der Gemeinde zum Beispiel 340 %, zahlt Familie Müller pro Jahr 302,60 Euro Grundsteuer.

Was aber gilt als Wohnfläche? Hierzu verweist das Bayerische Grundsteuergesetz auf die Wohnflächenverordnung, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und auch das häusliche Arbeitszimmer (Art. 2 BayGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä.

Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 qm außen vor, andere Nebengebäude werden bis zu einer Fläche von 30 qm nicht berücksichtigt.

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Gut zu wissen:

Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (Art. 2 Abs. 5 BayGrStG).

Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 %.

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Wie beim Bundesmodell fließen auch im Bayerischen Modell Wohn- und Nutzflächen von Gebäuden mit in die Bewertung ein. Der Wert der Immobilie spielt jedoch keine Rolle. Weder Bodenrichtwert noch Ertrag wirken sich auf die neue bayerische Grundsteuer aus.

Das führt dazu, dass bei gleicher Grundstücks- und Wohnfläche in einem abgelegenen Dorf der gleiche Grundsteuermessbetrag angesetzt wird wie in einem noblen Vorort von München. Eine – geringfügige – Regulierung hinsichtlich des Grundstückswertes findet hier lediglich über den Hebesatz der Gemeinde statt.

Beispiel:

Familie Meier bewohnt ein Einfamilienhaus in München. Die Wohnfläche beträgt wie bei Familie Müller 180 qm, das Grundstück ist ebenfalls 650 qm groß. Es gilt ein Hebesatz von 535 %. Obwohl im Dorf von Familie Müller der Bodenrichtwert bei 460 Euro/qm liegt und er in München 2.300 Euro/qm beträgt, wird für die Berechnung der Grundsteuer bei beiden Familien ein Grundsteuermessbetrag von 89 Euro angesetzt. Familie Meier zahlt trotz des 5-fachen Bodenrichtwerts wegen des etwas höheren Hebesatzes mit 476,15 Euro nur etwa 54 % mehr an Grundsteuer als Familie Müller.

Vergleich: Berechnung der Grundsteuer nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz und dem Bundesmodell

Bundesmodell und bayerisches Modell könnten unterschiedlicher nicht sein und weichen im Ergebnis teils erheblich voneinander ab, wie dieses Beispiel zeigt.

Beispiel:

Familie Müller wohnt in Bubenreuth. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus (Baujahr 1996). Das Grundstück ist 650 qm groß, die Wohnfläche beträgt 180 qm. Der Bodenrichtwert liegt bei 460 Euro/qm. Die Gemeinde Bubenreuth hat den Hebesatz auf 340 % festgelegt. Für das Grundstück gilt die Mietniveaustufe 3.

So wird nach dem Bundesmodell gerechnet:

 

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche

 

6,43 Euro/qm × 180 qm

+

Zuschlag für Mietniveaustufe oder

+

0 %

./.

Abschlag für Mietniveaustufe

 

 

=

monatlicher Rohertrag

=

1.157,40 Euro

×

12

×

12

=

jährlicher Rohertrag

=

13.888,80 Euro

 

 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

 

80 Jahre

./.

Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag

 

26 Jahre

=

Restnutzungsdauer

=

54 Jahre

 

Mindestens: 30 % von 80 Jahren

=

24 Jahre

 

 

jährlicher Rohertrag

 

13.888,80 Euro

 

davon x %

 

davon 21 %

=

Bewirtschaftungskosten

=

2.916,65 Euro

 

=

Restnutzungsdauer

 

54 Jahre

i.V.m.

Liegenschaftszinssatz

i.V.m.

2,5 %

=

Vervielfältiger

=

29,46

 

 

Fläche des Grundstücks

 

650 qm

×

Bodenrichtwert

×

460 Euro/qm

i.V.m.

Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern

i.V.m.

0,94

=

Bodenwert

=

281.060 Euro

×

Abzinsungsfaktor

×

0,2636

=

abgezinster Bodenwert

=

74.087,42 Euro

 

 

jährlicher Rohertrag

 

13.888,80 Euro

./.

Bewirtschaftungskosten

./.

2.916,65 Euro

=

jährlicher Reinertrag

=

10.972,15 Euro

×

Vervielfältiger

×

29,46

=

kapitalisierter Reinertrag

=

323.239,54 Euro

+

abgezinster Bodenwert

+

74.087,42 Euro

=

Grundsteuerwert

=

397.326,96 Euro

 

abgerundet auf volle 100 Euro

 

397.300 Euro

 

Mindestwert:

Wert des unbebauten Grundstücks: 650 qm × 460 Euro/qm × 0,94 = 281.060 Euro

Mindestwert: 281.060 Euro × 75 % = 210.795 Euro

Abrundung auf volle 100 Euro: 210.700 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 210.700 Euro anzusetzen, hier der höhere Betrag von 397.300 Euro.

 

Grundsteuerwert

 

397.300 Euro

×

Steuermesszahl

×

0,00034

=

Steuermessbetrag

=

135,08 Euro

 

 

Steuermessbetrag

 

135,08 Euro

×

Hebesatz

×

340 %

=

Grundsteuer nach dem Bundesmodell

=

459,27 Euro

 

So wird nach dem bayerischen Landesmodell gerechnet

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

650 qm × 0,04 Euro/qm =

26 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

180 qm × 0,50 Euro/qm =

90 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

26 Euro × 100 % = 26 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 90 Euro × 70 % = 63 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 89 Euro

 

 

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

89 Euro × 340 %

= Grundsteuer nach dem Landesmodell

= 302,60 Euro

Ergebnis der Vergleichsrechnung

Familie Müller aus Bubenreuth kommt nach dem bayerischen Landesmodell günstiger weg als nach dem Bundesmodell und kommt auf eine jährliche Ersparnis von immerhin 167,17 Euro.

Je teurer die Wohnlage, also je höher die Bodenrichtwerte, desto größer ist der Unterschied zwischen Bundesmodell und Landesmodell. So müsste Familie Meier aus München nach dem Bundesmodell stolze 2.117,86 Euro Grundsteuer bezahlen, nach dem bayerischen Modell nur 476,15 Euro. Eine Ersparnis von sagenhaften 1.641,71 Euro pro Jahr.

Ansonsten …

Im Bereich der Grundsteuer B macht Bayern weitreichend Gebrauch von der Öffnungsklausel. Den Kommunen wird die Möglichkeit eingeräumt, verschiedene Hebesatzgebiete auszuweisen. So können zum Beispiel innerhalb einer Gemeinde für begehrte Lagen höhere Hebesätze festgesetzt werden als für andere Gemeindegebiete. Auch könnten dadurch für Wohngebiete niedrigere Hebesätze zur Anwendung kommen (Art. 5 BayGrStG).

Bezüglich des Verfahrens bei Neuveranlagung, Nachveranlagung, Aufhebung und Änderungen des Grundsteuermessbetrags verweist Bayern auf das Grundsteuergesetz des Bundes.

Fazit

Das Modell aus Bayern punktet mit einer relativ einfachen Berechnung, lässt jedoch den Wert des Grundstücks und der Immobilie außen vor. Ein Gutachten, das die Fraktion Bündnis 90/Grüne im bayerischen Landtag in Auftrag gegeben hat, kam u.a. deshalb zu dem Ergebnis, dass das bayerische Flächenmodell gegen den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG verstößt und damit verfassungswidrig ist. Denn die bayerische Grundsteuer als Flächensteuer behandelt ohne sachlichen Grund Immobilien gleicher Größe, aber unterschiedlicher Lage, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude gleich. Das kann dazu führen, dass hochwertige Immobilien steuerlich nur gering belastet werden, bei flächenmäßig großen aber geringwertigen Immobilien dagegen die Steuerlast über den Immobilienertrag hinausgeht.

Beispiel:

Ein Haus mit 150 qm Wohnfläche, Baujahr 2021, ausgestattet mit allen Finessen, beste Wohnlage, hat einen niedrigeren Grundsteuermessbetrag wie ein altes, heruntergekommenes, sanierungsbedürftiges Haus mit einer Wohnfläche von 200 qm, das sich in einer wenig begehrten Lage befindet.

Die Einbeziehung der Bodenrichtwerte in die Berechnung der Grundsteuer wäre einfach zu bewerkstelligen gewesen – die Werte sind den Gemeinden bekannt und werden regelmäßig aktualisiert. Die Berechnung der Wohnfläche anhand der Wohnflächenverordnung jedoch verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand – und birgt so manchen Fallstrick. Insbesondere bei Kellern, Dachgeschossen und ähnlichen Flächen wird es früher oder später Diskussionen mit dem Finanzamt geben, wie diese angerechnet werden.

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