Für Immobilien in den Bundesländern Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ist die Nutzfläche in der Grundsteuererklärung anzugeben, sofern das Grundstück auch zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt wird. In allen anderen Bundesländern, mit Ausnahme von Baden-Württemberg, ist die Nutzfläche mindestens für die Bestimmung der richtigen Grundstücksart relevant. Eine genaue Ermittlung und Berechnung der Nutzflächen ist also wichtig, um überhaupt eine richtige Grundsteuererklärung abgeben zu können. Außerdem kann so eine zu hohe Grundsteuer vermieden werden. Von einer ungeprüften Übernahme der Flächenangaben aus Kaufverträgen, Bauunterlagen oder anderen Quellen kann deshalb nur abgeraten werden.
DIN 277
Das Bundesmodell als auch die meisten Ländermodelle regeln gesetzlich nicht, nach welcher Methode die Nutzfläche zu bestimmen ist. Allgemein anerkannt ist jedoch, dass Nutzflächen nach der DIN 277 zu ermitteln sind. Diese Norm regelt einheitlich, wie Grundflächen von Räumen und Bauwerken zu ermitteln sind.
Gut zu wissen:
Der Normtext der DIN 277 ist nicht kostenfrei abrufbar. Die meisten Fragen lassen sich allerdings über Sekundärquellen beantworten. Nur in den wenigsten Fällen wird ein kostenpflichtiger Erwerb des Normtextes erforderlich sein.
Ermittlung der Nutzflächen nach der DIN 277
Die Ermittlung der Nutzflächen erfolgt in zwei Schritten:
- Nutzflächen bestimmen (Grundflächen und Räume)
- Ermittlung der Nutzflächen in Quadratmeter
1. Nutzfläche bestimmen
Die DIN 277 unterscheidet Raumflächen nach Nutzflächen, Technikflächen und Verkehrsflächen. Grundvoraussetzung ist, dass die Flächen nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Typischerweise zählen zu den Nutzflächen insbesondere folgende Flächen und Räume:
- Büroräume,
- Verkaufsflächen,
- Lagerräume,
- Produktionsflächen,
- Unterrichts- und Übungsräume sowie
- Abstellräume.
Keine Nutzflächen sind Verkehrs- und Technikflächen, wozu regelmäßig Flure, Treppenhäuser, Rampen oder Lagerflächen für Brennstoffe gehören.
2. Ermittlung der Nutzflächen in Quadratmeter
Sobald feststeht welche Flächen zur Nutzfläche gehören, ist die Berechnung im Prinzip ganz einfach. Denn anschließend werden nur noch die Grundflächen der einzelnen Räume und Flächen addiert.
Wichtig:
Beim Ausmessen der Räume bleiben Konstruktionsflächen unberücksichtigt. Dazu zählen beispielsweise die Grundflächen von Tür- und Fensternischen, Schornsteinen und Pfeilern.
Gut zu wissen:
Im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung werden Schrägen oder niedrigere Räume nicht nur anteilig, sondern unabhängig von der Deckenhöhe bei der Nutzflächenberechnung berücksichtigt. Auch Balkone oder Terrassen, die bei der Wohnflächenberechnung i.d.R. nur mit 25% zu berücksichtigen sind, werden bei der Berechnung der Nutzfläche voll angesetzt.
Fazit
Wird die Immobilie ganz oder teilweise auch zu anderen als Wohnzwecken genutzt, ist in fast allen Bundesländern eine Nutzflächenberechnung erforderlich. Wurden die zur Nutzfläche gehören Räume zutreffend bestimmt, ist die Berechnung an sich kein Hexenwerk mehr. Da bei der DIN 277 die Raumhöhe keine Rolle spielt und Balkone oder Terrassen vollständig einzubeziehen sind, fällt die berechnete Nutzfläche meist höher aus als bei der Wohnflächenberechnung nach der WoFlV.
