Grundsteuer Hamburg

Hamburg hat sein Grundsteuermodell, das sogenannte „Wohnlagenmodell“, in Zusammenarbeit mit Bayern realisiert. Deshalb überrascht es nicht, dass sich die Modelle beider Länder sehr ähnlich sind. Im Gegensatz zu Bayern wirkt sich in Hamburg jedoch die Wohnlage auf die Höhe der Grundsteuer aus.

Die Grundsteuerreform in Hamburg: Das Wichtigste im Überblick

Hamburg hat sein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet (Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG) vom 24.8.2021, HmbGVBl. 2021 S. 600).

Das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer gilt auch in Hamburg und trotz eigenem Landesmodell. Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken (Stufe 1). Auch gelten abweichende Steuermesszahlen (Stufe 2).

Bezüglich der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wendet Hamburg das Bundesmodell an.

Grundsteuererklärung in Hamburg: Was ist wann zu tun?

Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben, in Hamburg kurz „Feststellungserklärung“ genannt.

Zur Abgabe verpflichtet ist der Eigentümer des Grundstücks. Die Feststellungserklärung muss er im Zeitraum 1.7. 2022 bis 31.01.2023 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar auf elektronischem Weg per ELSTER.

Eine Abgabe auf Papierformularen ist nur in begründeten Härtefällen gestattet, also wenn zum Beispiel kein PC oder kein Internetzugang zur Verfügung steht.

Für die Grundstücke, die unter die Grundsteuer B fallen, sind in Hamburg nur wenige Angaben nötig:

• Informationen zum Grundstück selbst (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer)
• Steuernummer
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche bei Wohngebäuden bzw. Nutzfläche bei zum Beispiel gewerblich genutzten Gebäuden

Die Wohnlage muss nicht angegeben werden, das Finanzamt berücksichtigt diese automatisch.

Ein Versand von Informationsschreiben, wie es ihn in anderen Bundesländern gibt, wird in Hamburg wahrscheinlich nicht stattfinden. Stattdessen stellt Hamburg unter www.grundsteuer-hamburg.de Informationen und Merkblätter rund um die Grundsteuerreform online bereit.

Übrigens: Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, finden in Hamburg keine turnusmäßigen Hauptfeststellungen statt. Eine Erklärung ist zukünftig nur dann erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Grundstück bebaut oder geteilt, ein bestehendes Gebäude abgerissen oder es gewerblich und nicht mehr zum Wohnen genutzt wird.

So berechnet sich die Grundsteuer in Hamburg

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Wohnlagenmodell kommt es auf vier Faktoren an:

• die Fläche des Grundstücks,
• die Fläche des Gebäudes,
• die Nutzung der Immobilie und
• die Wohnlage

Ein Bodenrichtwert ist für das Hamburger Modell nicht erforderlich.

Und so wird gerechnet:

Der Wert des Grundstücks, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung hier keine Rolle. Vielmehr sieht das Hamburgische Grundsteuergesetz feste, sogenannte Äquivalenzzahlen vor. Diese betragen

• für das Grundstück 0,04 Euro/qm
• für Gebäude 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, muss unterschieden werden: In guten Wohnlagen liegt die Grundsteuermesszahl bei 70 %, in normalen Wohnlagen reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (sog. Lageermäßigung). Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 4 Abs. 3 und 4 HmbGrStG).

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 600 %, zahlt Familie Pauly pro Jahr 450 Euro Grundsteuer.

Wann eine Wohnlage gut und wann sie normal ist, kann man dem Wohnlagenverzeichnis entnehmen, zu finden unter https://www.hamburg.de/wohnlagenverzeichnis.

Was als Wohnfläche gilt, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und auch das häusliche Arbeitszimmer (§ 2 Abs. 1 HmbGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä.

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Garagen bleiben außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen und ihre Fläche nicht mehr als 50 qm beträgt. Andere Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils kleiner als 30 qm ist (§ 2 Abs. 2 und 3 HmbGrStG).

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Das Bundesmodell bezieht in die Berechnung der Grundsteuer u.a. den Ertrag in Form der Nettokaltmiete mit ein. Diese wird durch Zu- und Abschläge angepasst, um Unterschiede im Mietniveau zwischen den Gemeinden eines Landes zu berücksichtigen. Während es beim Bundesmodell sieben Abstufungen gibt, unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage und gewährt für normale Wohnlagen nur eine Lageermäßigung von 25 %.

Bodenrichtwerte und Ertrag spielen in Hamburg keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich – je nachdem, in welchem Stadtteil man sich befindet, kann der Bodenrichtwert zwischen 380 Euro/qm und 4.200 Euro/qm betragen, teilweise liegt er sogar noch höher.

Letztlich führt dies dazu, dass bei gleicher Grundstücks- und Wohnfläche für Grundstücke in Stadtrandlagen der gleiche Äquivalenzbetrag angesetzt wird wie für Grundstücke in einer exklusiven Innenstadtlage. Eine – geringfügige – Regulierung findet hier lediglich über die Wohnlage und die Steuermesszahl statt. Im Ergebnis fällt jedoch die Grundsteuer in guten Wohnlagen nur wenig höher aus als in normalen Wohnlagen.

Je höher der Bodenrichtwert, also je teurer die Wohnlage, desto höher ist der Unterschied zum Bundesmodell.

Ein weiterer wichtiger Unterschied zwischen dem Hamburger Modell und dem Bundesmodell besteht für unbebaute Grundstücke. In Hamburg gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude eine Gesamtfläche von weniger als 30 qm haben (§ 2 Abs. 4 HmbGrStG). Beim Bundesmodell gelten jedoch auch Grundstücke mit kleinen Gebäuden als bebaut.

Ansonsten …

Das Modell aus Hamburg sieht keine turnusmäßige Hauptfeststellung vor. Eine Bewertung alle sieben Jahre findet also nicht statt. Das ist auch nicht nötig, da die zur Berechnung dienenden Werte keinen Veränderungen unterliegen. Wertsteigerungen bzw. Wertverluste fließen ja in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Der Grundsteuermessbetrag wird nur dann neu festgesetzt, wenn sich an der Grundstücksfläche oder der Gebäudefläche etwas ändert, zum Beispiel durch eine Teilung des Grundstücks oder durch einen An- oder Ausbau.

Fazit

Es ist erfreulich für Hamburg, dass es – zumindest in Sachen Grundsteuer – nur gute und normale Wohnlagen dort gibt. Mit dem Wohnlagemodell ist jedoch eine wertorientierte Bewertung nicht möglich, war aber auch gar nicht gewollt. Denn die Bodenwerte in der Stadt steigen teils dramatisch an. Deshalb setzt Hamburg auf ein Modell, bei dem der Bodenwert nicht der bestimmende Faktor ist. Das Wohnen sollte nicht noch teurer werden als es sowieso schon ist. Zumindest das Ziel, ein einfach anzuwendendes Modell auf den Weg zu bringen, hat Hamburg mit seinem Wohnlagemodell erreicht.