Hamburg: So funktioniert das Wohnlagenmodell

Hamburg hat sein Grundsteuermodell, das sogenannte „Wohnlagenmodell“, in Zusammenarbeit mit Bayern realisiert. Deshalb überrascht es nicht, dass sich die Modelle beider Länder sehr ähnlich sind. Im Gegensatz zu Bayern wirkt sich in Hamburg jedoch die Wohnlage auf die Höhe der Grundsteuer aus.

Die Grundsteuerreform in Hamburg: Das Wichtigste im Überblick

Hamburg hat sein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet (Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG) vom 24.8.2021, HmbGVBl. 2021 S. 600).

Das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer gilt auch in Hamburg und trotz eigenem Landesmodell. Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken (Stufe 1). Auch gelten abweichende Steuermesszahlen (Stufe 2).

Überblick: Wo rechnet Hamburg abweichend gegenüber dem Bundesmodell?

Stufe 1: Grundsteuerwert abweichende Regelung
Stufe 2: Steuermesszahl abweichende Regelung
Stufe 3: Hebesatz  

Bezüglich der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wendet Hamburg das Bundesmodell an.

Grundsteuererklärung in Hamburg: Was ist wann zu tun?

Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben, in Hamburg kurz „Feststellungserklärung“ genannt.

Zur Abgabe verpflichtet ist der Eigentümer des Grundstücks. Die Feststellungserklärung muss er im Zeitraum 1.7. 2022 bis 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar auf elektronischem Weg per ELSTER.

Eine Abgabe auf Papierformularen ist nur in begründeten Härtefällen gestattet, also wenn zum Beispiel kein PC oder kein Internetzugang zur Verfügung steht.

Für die Grundstücke, die unter die Grundsteuer B fallen, sind in Hamburg nur wenige Angaben nötig:

  • Informationen zum Grundstück selbst (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer)
  • Steuernummer
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche bei Wohngebäuden bzw. Nutzfläche bei zum Beispiel gewerblich genutzten Gebäuden

Die Wohnlage muss nicht angegeben werden, das Finanzamt berücksichtigt diese automatisch.

Praxistipp:

Die für die Feststellungserklärung erforderlichen Daten finden sich zum Beispiel hier:

  • bisheriger Einheitswertbescheid (Steuernummer)
  • Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer, Grundstücksfläche)
  • Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Gebäudeversicherungs- oder Finanzierungsunterlagen und Bauunterlagen (Angaben zur Wohn- und Nutzfläche)

Ein Versand von Informationsschreiben, wie es ihn in anderen Bundesländern gibt, wird in Hamburg wahrscheinlich nicht stattfinden. Stattdessen stellt Hamburg unter www.grundsteuer-hamburg.de Informationen und Merkblätter rund um die Grundsteuerreform online bereit.

Übrigens: Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, finden in Hamburg keine turnusmäßigen Hauptfeststellungen statt. Eine Erklärung ist zukünftig nur dann erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Grundstück bebaut oder geteilt, ein bestehendes Gebäude abgerissen oder es gewerblich und nicht mehr zum Wohnen genutzt wird.

So berechnet sich die Grundsteuer in Hamburg

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Wohnlagenmodell kommt es auf vier Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie und
  • die Wohnlage

Ein Bodenrichtwert ist für das Hamburger Modell nicht erforderlich.

Und so wird gerechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

   

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

 

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

 

= Grundsteuermessbetrag

 
   

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

 

= Grundsteuer

 

Der Wert des Grundstücks, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung hier keine Rolle. Vielmehr sieht das Hamburgische Grundsteuergesetz feste, sogenannte Äquivalenzzahlen vor. Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, muss unterschieden werden: In guten Wohnlagen liegt die Grundsteuermesszahl bei 70 %, in normalen Wohnlagen reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (sog. Lageermäßigung). Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 4 Abs. 3 und 4 HmbGrStG).

Beispiel:

Familie Pauly lebt in Hamburg in guter Wohnlage. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 100 qm. Das Grundstück ist 1.000 qm groß.

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

1.000 qm × 0,04 Euro/qm =

40 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

100 qm × 0,50 Euro/qm =

50 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

40 Euro × 100 % = 40 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 50 Euro × 70 % = 35 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 75 Euro

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 600 %, zahlt Familie Pauly pro Jahr 450 Euro Grundsteuer.

Beispiel:

Familie Hans lebt in Hamburg in normaler Wohnlage. Ihr Einfamilienhaus hat ebenfalls eine Wohnfläche von 100 qm. Das Grundstück ist 1.000 qm groß. Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags erfolgt fast genauso wie bei Familie Pauly aus dem obigen Beispiel, mit einer Abweichung: Es muss noch die Lageermäßigung von 25 % für die normale Wohnlage berücksichtigt werden.

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

1.000 qm × 0,04 Euro/qm =

40 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

100 qm × 0,50 Euro/qm =

50 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

40 Euro × 100 % = 40 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 50 Euro × 70 % × 75 % = 26,25 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 66,25 Euro

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 600 %, zahlt Familie Hans pro Jahr 397,50 Euro Grundsteuer.

Wann eine Wohnlage gut und wann sie normal ist, kann man dem Wohnlagenverzeichnis entnehmen, zu finden unter https://www.hamburg.de/wohnlagenverzeichnis.

Was als Wohnfläche gilt, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und auch das häusliche Arbeitszimmer (§ 2 Abs. 1 HmbGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä.

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Gut zu wissen:

Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (§ 2 Abs. 5 HmbGrStG).

Garagen bleiben außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen und ihre Fläche nicht mehr als 50 qm beträgt. Andere Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils kleiner als 30 qm ist (§ 2 Abs. 2 und 3 HmbGrStG).

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Das Bundesmodell bezieht in die Berechnung der Grundsteuer u.a. den Ertrag in Form der Nettokaltmiete mit ein. Diese wird durch Zu- und Abschläge angepasst, um Unterschiede im Mietniveau zwischen den Gemeinden eines Landes zu berücksichtigen. Während es beim Bundesmodell sieben Abstufungen gibt, unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage und gewährt für normale Wohnlagen nur eine Lageermäßigung von 25 %.

Bodenrichtwerte und Ertrag spielen in Hamburg keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich – je nachdem, in welchem Stadtteil man sich befindet, kann der Bodenrichtwert zwischen 380 Euro/qm und 4.200 Euro/qm betragen, teilweise liegt er sogar noch höher.

Beispiel:

Familie Pauly wohnt in Hamburg in guter Wohnlage, in der der Bodenrichtwert 1.200 Euro/qm beträgt. Familie Hans wohnt in normaler Wohnlage, hier liegt der Bodenrichtwert bei 400 Euro/qm. Familie Pauly zahlt trotz des 3-fachen Bodenrichtwerts lediglich 87,50 Euro und damit nur ca. 13 % mehr an Grundsteuer als Familie Hans.

Letztlich führt dies dazu, dass bei gleicher Grundstücks- und Wohnfläche für Grundstücke in Stadtrandlagen der gleiche Äquivalenzbetrag angesetzt wird wie für Grundstücke in einer exklusiven Innenstadtlage. Eine – geringfügige – Regulierung findet hier lediglich über die Wohnlage und die Steuermesszahl statt. Im Ergebnis fällt jedoch die Grundsteuer in guten Wohnlagen nur wenig höher aus als in normalen Wohnlagen.

Beispiel:

Sowohl bei Familie Pauly (gute Wohnlage, Bodenrichtwert 1.200 Euro/qm) als auch bei Familie Hans (normale Wohnlage, Bodenrichtwert 400 Euro/qm) werden als Äquivalenzbetrag für das Grundstück 40 Euro und für das Haus 50 Euro angesetzt, obwohl der Bodenrichtwert bei Familie Pauly dreimal so hoch ist wie bei Familie Hans. Für Familie Hans gilt aufgrund der normalen Wohnlage eine ermäßigte Steuermesszahl.

Je höher der Bodenrichtwert, also je teurer die Wohnlage, desto höher ist der Unterschied zum Bundesmodell.

Ein weiterer wichtiger Unterschied zwischen dem Hamburger Modell und dem Bundesmodell besteht für unbebaute Grundstücke. In Hamburg gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude eine Gesamtfläche von weniger als 30 qm haben (§ 2 Abs. 4 HmbGrStG). Beim Bundesmodell gelten jedoch auch Grundstücke mit kleinen Gebäuden als bebaut.

Ansonsten …

Das Modell aus Hamburg sieht keine turnusmäßige Hauptfeststellung vor. Eine Bewertung alle sieben Jahre findet also nicht statt. Das ist auch nicht nötig, da die zur Berechnung dienenden Werte keinen Veränderungen unterliegen. Wertsteigerungen bzw. Wertverluste fließen ja in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Der Grundsteuermessbetrag wird nur dann neu festgesetzt, wenn sich an der Grundstücksfläche oder der Gebäudefläche etwas ändert, zum Beispiel durch eine Teilung des Grundstücks oder durch einen An- oder Ausbau.

Fazit

Es ist erfreulich für Hamburg, dass es – zumindest in Sachen Grundsteuer – nur gute und normale Wohnlagen dort gibt. Mit dem Wohnlagemodell ist jedoch eine wertorientierte Bewertung nicht möglich, war aber auch gar nicht gewollt. Denn die Bodenwerte in der Stadt steigen teils dramatisch an. Deshalb setzt Hamburg auf ein Modell, bei dem der Bodenwert nicht der bestimmende Faktor ist. Das Wohnen sollte nicht noch teurer werden als es sowieso schon ist. Zumindest das Ziel, ein einfach anzuwendendes Modell auf den Weg zu bringen, hat Hamburg mit seinem Wohnlagemodell erreicht.

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Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig in Hamburg?

In Hamburg wird die Grundsteuer nach dem sogenannten Wohnlagenmodell berechnet. Seinen Namen verdankt es der Tatsache, dass die Wohnlage in die Berechnung der Grundsteuer mit einfließt. Maßgeblich sind vier Faktoren, nämlich die Grundstücksfläche, die Nutzungsart, die Gebäudeflächen und die Wohnlage.

Wie hoch ist die neue Grundsteuer in Hamburg?

Wie hoch die neue Grundsteuer in Hamburg ausfällt, lässt sich am besten anhand eines Beispiels verdeutlichen. Für ein Einfamilienhaus in guter Wohnlage, mit einer Grundstücksfläche von 400 qm und 160 qm Wohnfläche beträgt der Grundsteuermessbetrag ab 2025 voraussichtlich 68,50 Euro. Ohne weitere Anpassung des Hebesatzes würde die Grundsteuer damit 369,90 Euro betragen.

Wie kann die Grundsteuererklärung in Hamburg abgegeben werden?

Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten die Grundsteuererklärung in Hamburg abzugeben. Im Regelfall muss die Erklärung elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. In Härtefällen und auf Antrag können PDF-Vordrucke am Computer ausgefüllt werden oder grüne Papiervordrucke händisch ausgefüllt werden. Die Papiervordrucke werden u.a. in den Annahme- und Informationsstellen der Hamburger Regionalfinanzämter ausgehändigt.

Welche Daten werden für die Grundsteuererklärung in Hamburg benötigt?

In Hamburg sind für die Grundstückserklärung nur wenige Angaben nötig. Dazu gehören u.a. die Steuernummer, Angeben zu den Eigentumsverhältnissen, Informationen zum Grund- und Boden, nämlich Flur- und Flurstücksnummer, Gemarkung, Eigentümer und Grundbuchblattnummer sowie die Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Wohnlage muss in Hamburg in der Grundsteuererklärung nicht angegeben werden, da sie bei der Veranlagung automatisch berücksichtigt wird.

Welche Unterlagen werden für die Grundsteuererklärung in Hamburg benötigt?

Die in Hamburg erforderlichen Daten für die Grundsteuererklärung finden sich u.a. im bisherigen Einheitswertbescheid (Steuernummer), im Grundbuchauszug oder Kaufvertrag (Angeben zum Grund und Boden) sowie in den Bauunterlagen, der Gebäudeversicherung oder Finanzierungsunterlagen (Wohn- bzw. Nutzfläche).

Wo erhalte ich die Formulare für die Grundsteuererklärung in Hamburg?

Sämtliche für die Grundsteuererklärung notwendigen Formulare können hier abgerufen werden. Auf dieser Website findet man auch eine Kurzanleitung sowie umfangreiche Ausfüllhinweise.