Hamburg: „Wohnlagenmodell“ bei der Grundsteuer

Hamburg realisiert sein Grundsteuermodell, das sogenannte „Wohnlagenmodell“, in Zusammenarbeit mit Bayern. Deshalb überrascht es nicht, dass sich die Modelle beider Länder sehr ähnlich sind. Im Gegensatz zu Bayern wirkt sich in Hamburg jedoch die Wohnlage auf die Höhe der Grundsteuer aus.

Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Am 16.3.2021 hat der Hamburger Senat den Gesetzentwurf für das Hamburgische Grundsteuergesetz, kurz HmbGrStG, beschlossen und ihn der Bürgerschaft zur weiteren Beratung vorgelegt.

Was bedeutet „Wohnlagenmodell“?

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Wohnlagenmodell kommt es auf vier Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie und
  • die Wohnlage

Und so wird gerechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

 

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

 

= Grundsteuermessbetrag

 

 

 

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

 

= Grundsteuer

 

Der Wert des Grundstücks, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung hier keine Rolle. Vielmehr sieht das Hamburgische Grundsteuergesetz feste, sogenannte Äquivalenzzahlen vor. Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, muss unterschieden werden: In guten Wohnlagen liegt die Grundsteuermesszahl bei 70 %, in normalen Wohnlagen reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (sog. Lageermäßigung).

Beispiel:

Familie Pauly lebt in Hamburg in guter Wohnlage. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 100 qm. Das Grundstück ist 1.000 qm groß.

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

1.000 qm × 0,04 Euro/qm =

40 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

100 qm × 0,50 Euro/qm =

50 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

40 Euro × 100 % = 40 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 50 Euro × 70 % = 35 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 75 Euro

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 1.000 %, zahlt Familie Pauly pro Jahr 750 Euro Grundsteuer.

Beispiel:

Familie Hans lebt in Hamburg in normaler Wohnlage. Ihr Einfamilienhaus hat ebenfalls eine Wohnfläche von 100 qm. Das Grundstück ist 1.000 qm groß. Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags erfolgt fast genauso wie bei Familie Pauly aus dem obigen Beispiel, mit einer Abweichung: Es muss noch die Lageermäßigung von 25 % für die normale Wohnlage berücksichtigt werden.

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

1.000 qm × 0,04 Euro/qm =

40 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

100 qm × 0,50 Euro/qm =

50 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

40 Euro × 100 % = 40 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 50 Euro × 70 % × 75 % = 26,25 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 66,25 Euro

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 1.000 %, zahlt Familie Hans pro Jahr 662,50 Euro Grundsteuer.

Wann eine Wohnlage gut und wann sie normal ist, kann man zukünftig einem entsprechenden Verzeichnis entnehmen, das der Hamburger Senat im Rahmen einer Rechtsverordnung erlassen wird (§ 4 Abs. 2 HmbGrStG).

Was als Wohnfläche gilt, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und auch das häusliche Arbeitszimmer (§ 2 Abs. 1 HmbGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä.

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Gut zu wissen:

Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (§ 2 Abs. 5 HmbGrStG).

Garagen bleiben außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils weniger als 23 qm beträgt (§ 2 Abs. 2 und 3 HmbGrStG).

Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 4 Abs. 3 HmbGrStG).

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Das Bundesmodell bezieht in die Berechnung der Grundsteuer u.a. den Ertrag in Form der Nettokaltmiete mit ein. Diese wird durch Zu- und Abschläge angepasst, um Unterschiede im Mietniveau zwischen den Gemeinden eines Landes zu berücksichtigen. Während es beim Bundesmodell sechs Abstufungen gibt, unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage und gewährt nur eine Lageermäßigung von 25 %. Bodenrichtwerte und Ertrag spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich – je nachdem, in welchem Stadtteil man sich befindet, kann der Bodenrichtwert zwischen 380 Euro/qm und 4.200 Euro/qm betragen, teilweise liegt er sogar noch höher.

Beispiel:

Familie Pauly wohnt in Hamburg in guter Wohnlage, in der der Bodenrichtwert 1.200 Euro/qm beträgt. Familie Hans wohnt in normaler Wohnlage, hier liegt der Bodenrichtwert bei 400 Euro/qm. Familie Pauly zahlt trotz des 3-fachen Bodenrichtwerts lediglich 87,50 Euro und damit nur ca. 13 % mehr an Grundsteuer als Familie Hans.

Vergleich: Berechnung der Grundsteuer nach dem Hamburgischen Grundsteuergesetz und dem Bundesmodell

Das Bundesmodell und das Modell aus Hamburg haben so gut wie nichts gemeinsam und kommen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen, wie dieses Beispiel zeigt.

Beispiel:

Familie Karstens wohnt in Hamburg-Billstedt. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus (Baujahr 1965). Das Grundstück ist 800 qm groß, die Wohnfläche beträgt 130 qm. Der Bodenrichtwert liegt bei 572 Euro/qm. Hamburg hat den Hebesatz auf 540 % festgelegt. Für das Grundstück gilt die Mietniveaustufe 6 bzw. nach dem hamburgischen Wohnlageverzeichnis die normale Wohnlage.

So wird nach dem Bundesmodell gerechnet:

 

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche

 

6,22 Euro/qm × 130 qm

+

Zuschlag für Mietniveaustufe oder

+

30 %

./.

Abschlag für Mietniveaustufe

 

 

=

monatlicher Rohertrag

=

1.051,18 Euro

×

12

×

12

=

jährlicher Rohertrag

=

12.614,16 Euro

 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

 

80 Jahre

./.

Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag

 

57 Jahre

=

Restnutzungsdauer

=

23 Jahre

 

Mindestens: 30 % von 80 Jahren

=

24 Jahre

 

jährlicher Rohertrag

 

12.614,16 Euro

 

davon x %

 

davon 25 %

=

Bewirtschaftungskosten

=

3.153,54 Euro

=

Restnutzungsdauer

 

24 Jahre

i.V.m.

Liegenschaftszinssatz

i.V.m.

2,5 %

=

Vervielfältiger

=

17,88

 

Fläche des Grundstücks

 

800 qm

×

Bodenrichtwert

×

572 Euro/qm

i.V.m.

Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern

i.V.m.

0,89

=

Bodenwert

=

407.264 Euro

×

Abzinsungsfaktor

×

0,5529

=

abgezinster Bodenwert

=

225.176,27 Euro

 

jährlicher Rohertrag

 

12.614,16 Euro

./.

Bewirtschaftungskosten

./.

3.153,54 Euro

=

jährlicher Reinertrag

=

9.460,62 Euro

×

Vervielfältiger

×

17,88

=

kapitalisierter Reinertrag

=

169.155,89 Euro

+

abgezinster Bodenwert

+

225.176,27 Euro

=

Grundsteuerwert

=

394.332,61 Euro

 

abgerundet auf volle 100 Euro

 

394.300 Euro

Mindestwert:

Wert des unbebauten Grundstücks: 800 qm × 572 Euro/qm × 0,89 = 407.264 Euro

Mindestwert: 407.264 Euro × 75 % = 305.448 Euro

Abrundung auf volle 100 Euro: 305.400 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 305.400 Euro anzusetzen, hier der höhere Betrag von 392.500 Euro.

 

Grundsteuerwert

 

394.300 Euro

×

Steuermesszahl

×

0,00031

=

Steuermessbetrag

=

122,233 Euro

 

Steuermessbetrag

 

122,233 Euro

×

Hebesatz

×

540 %

=

Grundsteuer nach dem Bundesmodell

=

660,06 Euro

So wird nach dem hamburgischen Landesmodell gerechnet

Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Grundstücks

800 qm × 0,04 Euro/qm =

32 Euro

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl =

Äquivalenzbetrag des Gebäudes

130 qm × 0,50 Euro/qm =

65 Euro

 

 

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl

32 Euro × 100 % = 32 Euro

+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl

+ 65 Euro × 70 % × 75 % = 34,12 Euro

= Grundsteuermessbetrag

= 66,12 Euro

 

 

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

66,12 Euro × 540 %

= Grundsteuer nach dem Landesmodell

= 357,04 Euro

Ergebnis der Vergleichsrechnung

Familie Karstens kommt nach dem hamburgischen Landesmodell günstiger weg als nach dem Bundesmodell und kann sich über eine jährliche Ersparnis von 303,02 Euro freuen.

Würde das Haus in einer guten Wohnlage stehen, wäre die Grundsteuer mit 418,50 Euro nur wenig teurer. Je höher der Bodenrichtwert, also je teurer die Wohnlage, desto höher ist die Ersparnis im Vergleich zum Bundesmodell.

Ansonsten …

Das Modell aus Hamburg sieht keine turnusmäßige Hauptfeststellung vor. Eine Bewertung alle sieben Jahre findet also nicht statt. Das ist auch nicht nötig, da die zur Berechnung dienenden Werte keinen Veränderungen unterliegen. Wertsteigerungen bzw. Wertverluste fließen ja in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Der Grundsteuermessbetrag wird nur dann neu festgesetzt, wenn sich an der Grundstücksfläche oder der Gebäudefläche etwas ändert, zum Beispiel durch eine Teilung des Grundstücks oder durch einen An- oder Ausbau.

Fazit

Es ist erfreulich für Hamburg, dass es – zumindest in Sachen Grundsteuer – nur gute und normale Wohnlagen dort gibt. Mit dem Wohnlagemodell ist jedoch eine wertorientierte Bewertung nicht möglich, war aber auch gar nicht gewollt. Denn die Bodenwerte in der Stadt steigen teils dramatisch an. Deshalb setzt Hamburg auf ein Modell, bei dem der Bodenwert nicht der bestimmende Faktor ist. Das Wohnen sollte nicht noch teurer werden als es sowieso schon ist. Zumindest das Ziel, ein einfach anzuwendendes Modell auf den Weg zu bringen, hat Hamburg mit seinem Wohnlagemodell erreicht.

Da das hamburgische Modell sehr dem bayerischen Flächenmodell ähnelt, bleibt abzuwarten, ob letzteres vor dem Grundgesetz Bestand haben wird. Wenn nicht, wird wohl auch Hamburg sein Modell nachbessern müssen.

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