Hessen: Grundsteuer berechnen nach dem Fläche-Faktor-Verfahren

Hessen hat sich für einen eigenen Weg in Sachen Grundsteuer entschieden und führt das sogenannte Flächen-Faktor-Verfahren ein. Ausgangsbasis für die Bewertung von Gebäude- und Grundstücksflächen ist das bayerische Flächenmodell, das aber noch durch einen lagebezogenen Faktor ergänzt wird.

Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Der Entwurf des Hessischen Grundsteuergesetzes, kurz HGrStG, datiert vom 7.6.2021. Es folgt nun eine schriftliche Anhörung der Verbände und Experten. Nach der Sommerpause befasst sich das Kabinett erneut mit dem Entwurf und lässt eventuelle neue Erkenntnisse mit einfließen. Danach geht es im Landtag weiter mit dem Gesetzgebungsverfahren, um das Gesetz noch bis Ende des Jahres beschließen zu können.

Was bedeutet „Flächen-Faktor-Verfahren“?

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Verfahren kommt es auf fünf Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie,
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle. Vielmehr sieht das Hessische Grundsteuergesetz feste Berechnungsgrößen vor, hier Flächenzahlen genannt. Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Und so wird gerechnet:

Fläche Grundstück × Flächenzahl =

Flächenbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes × Flächenzahl =

Flächenbetrag des Gebäudes

 

 

Flächenbetrag des Grundstücks × Steuermesszahl

 

+ Flächenbetrag des Gebäudes × Steuermesszahl

 

= Ausgangsbetrag

 

 

 

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Faktor

 

 

Ausgangsbetrag × Faktor

= Steuermessbetrag

 

 

Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

= Grundsteuer

Die Steuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 % (§ 6 Abs. 1 und 2 HGrStG).

Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

Beispiel:

Familie Schempp lebt in Hessen. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 150 qm. Das Grundstück ist 850 qm groß. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 730 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde liegt bei 756 Euro/qm.

So wird der Steuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück × Flächenzahl

= Flächenbetrag des Grundstücks

850 qm × 0,04 Euro/qm

= 34 Euro

Fläche des Gebäudes × Flächenzahl

= Flächenbetrag des Gebäudes

150 qm × 0,50 Euro/qm

= 75 Euro

 

 

Flächenbetrag des Grundstücks × Steuermesszahl

34 Euro × 100 % = 34 Euro

+ Flächenbetrag des Gebäudes × Steuermesszahl

+ 75 Euro × 70 % = 52,50 Euro

= Ausgangsbetrag

= 86,50 Euro

 

 

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Faktor

(730 Euro/qm / 756 Euro/qm)0,3

= 0,98

 

 

Ausgangsbetrag × Faktor

= Steuermessbetrag

86,50 Euro × 0,98

= 84,77 Euro

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 540 %, zahlt Familie Schempp pro Jahr 457,75 Euro Grundsteuer.

Wichtig:

Bodenrichtwerte und Durchschnittswerte muss der Grundstückseigentümer nicht selbst ermitteln. Die Finanzämter erhalten diese automatisch von der Katasterverwaltung.

Die Wohnfläche kann sich zum einen aus der Wohnflächenverordnung ergeben, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und das häusliche Arbeitszimmer (§ 5 Abs. 2 HGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Für die Ermittlung der Wohnfläche dürfen zum anderen aber auch sonstige geeignete Unterlagen herangezogen werden, zum Beispiel Berechnungen eines Architekten, ein Mietvertrag usw.

Gut zu wissen:

Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (§ 5 Abs. 6 HGrStG).

Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 100 qm außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils weniger als 23 qm beträgt (§ 5 Abs. 2 HGrStG). Über diese Grenzen hinausgehende Flächen gelten als Wohnflächen.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 6 Abs. 3 HGrStG).

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Bei der Bewertung eines Grundstücks im Rahmen des Bundesmodells spielt der Bodenrichtwert eine erhebliche Rolle. Verdoppelt sich dieser, kann dies dazu führen, dass der abgezinste Bodenwert mehr als doppelt so hoch ausfällt. Hessen dagegen möchte Bodenwertunterschiede schon irgendwie berücksichtigen, sie sollen sich aber nur „gedämpft“ auswirken. Deshalb fließt in Hessen neben dem Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks auch der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde in die Berechnung mit ein.

Durch den Faktor will der hessische Gesetzgeber gewährleisten, dass ein doppelter Bodenwert im Vergleich zum Durchschnittswert lediglich zu einer Erhöhung des Steuermessbetrags von ca. 20 % führt.

Beispiel:

Das Einfamilienhaus von Familie Schempp aus dem obigen Beispiel liegt in einem Gebiet, in dem der Bodenrichtwert nahezu dem Durchschnitt entspricht. Würde das Haus in einer Lage mit doppeltem Bodenrichtwert stehen, sähe die Berechnung so aus:

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Faktor

(1.512 Euro/qm / 756 Euro/qm)0,3

= 1,23

 

 

Ausgangsbetrag × Faktor

= Steuermessbetrag

86,50 Euro × 1,23

= 106,40 Euro

Der doppelte Bodenrichtwert führt also nicht zu einer Verdoppelung des Steuermessbetrags.

Vergleich: Berechnung der Grundsteuer nach dem Hessischen Grundsteuergesetz und dem Bundesmodell

Den Hessen war das Bundesmodell viel zu kompliziert. Deshalb haben sie ihr eigenes Modell sehr einfach gehalten, sodass es mit dem Bundesmodell nichts gemeinsam hat. Da der Bodenwert beim hessischen Modell im Gegensatz zum Bundesmodell nur geringe Auswirkungen hat, kommen die Modelle zu recht unterschiedlichen Ergebnissen, wie dieses Beispiel zeigt.

Beispiel:

Familie Zimpel wohnt in Eppstein. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus (Baujahr 1973). Das Grundstück ist 600 qm groß, die Wohnfläche beträgt 130 qm. Der Bodenrichtwert des Grundstücks liegt bei 500 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert von Eppstein bei 476 Euro/qm. Eppstein hat den Hebesatz auf 535 % festgelegt. Für das Grundstück gilt die Mietniveaustufe 5.

So wird nach dem Bundesmodell gerechnet:

 

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche

 

5,86 Euro/qm × 130 qm

+

Zuschlag für Mietniveaustufe oder

+

20 %

./.

Abschlag für Mietniveaustufe

 

 

=

monatlicher Rohertrag

=

914,16 Euro

×

12

×

12

=

jährlicher Rohertrag

=

10.969,92 Euro

 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

 

80 Jahre

./.

Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag

 

49 Jahre

=

Restnutzungsdauer

=

31 Jahre

 

Mindestens: 30 % von 80 Jahren

=

24 Jahre

 

 

jährlicher Rohertrag

 

10.969,92 Euro

 

davon x %

 

davon 25 %

=

Bewirtschaftungskosten

=

2.742,48 Euro

 

=

Restnutzungsdauer

 

31 Jahre

i.V.m.

Liegenschaftszinssatz

i.V.m.

2,5 %

=

Vervielfältiger

=

21,40

 

 

Fläche des Grundstücks

 

600 qm

×

Bodenrichtwert

×

500 Euro/qm

i.V.m.

Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern

i.V.m.

0,95

=

Bodenwert

=

285.000 Euro

×

Abzinsungsfaktor

×

0,4651

=

abgezinster Bodenwert

=

132.553,50 Euro

 

 

jährlicher Rohertrag

 

10.969,92 Euro

./.

Bewirtschaftungskosten

./.

2.742,48 Euro

=

jährlicher Reinertrag

=

8.227,44 Euro

×

Vervielfältiger

×

21,40

=

kapitalisierter Reinertrag

=

176.067,22 Euro

+

abgezinster Bodenwert

+

132.553,50 Euro

=

Grundsteuerwert

=

308.620,72 Euro

 

abgerundet auf volle 100 Euro

 

308.600 Euro

Mindestwert:

Wert des unbebauten Grundstücks: 600 qm × 500 Euro/qm × 0,95 = 285.000 Euro

Mindestwert: 285.000 Euro × 75 % = 213.750 Euro

Abrundung auf volle 100 Euro: 213.700 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 213.700 Euro anzusetzen, hier der höhere Betrag von 308.600 Euro.

 

Grundsteuerwert

 

308.600 Euro

×

Steuermesszahl

×

0,00034

=

Steuermessbetrag

=

104,92 Euro

 

 

Steuermessbetrag

 

133,45 Euro

×

Hebesatz

×

535 %

=

Grundsteuer nach dem Bundesmodell

=

561,32 Euro

So wird nach dem hessischen Landesmodell gerechnet

Fläche Grundstück × Flächenzahl

= Flächenbetrag des Grundstücks

600 qm × 0,04 Euro/qm

= 24 Euro

Fläche des Gebäudes × Flächenzahl

= Flächenbetrag des Gebäudes

130 qm × 0,50 Euro/qm

= 65 Euro

 

 

Flächenbetrag des Grundstücks × Steuermesszahl

24 Euro × 100 % = 24 Euro

+ Flächenbetrag des Gebäudes × Steuermesszahl

+ 65 Euro × 70 % = 45,50 Euro

= Ausgangsbetrag

= 69,50 Euro

 

 

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

= Faktor

(500 Euro pro qm / 476 Euro pro qm)0,3

= 1,01

 

 

Ausgangsbetrag × Faktor

= Steuermessbetrag

69,50 Euro × 1,01

= 70,20 Euro

 

 

Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

70,20 Euro × 535 %

= Grundsteuer nach dem Landesmodell

= 375,57 Euro

Ergebnis der Vergleichsrechnung

Familie Zimpel kommt nach dem hessischen Landesmodell günstiger weg als nach dem Bundesmodell und kann sich über eine jährliche Ersparnis von 185,75 Euro freuen.

Selbst in der teuersten Wohnlage von Eppstein mit einem Bodenrichtwert von 620 Euro/qm würde Familie Zimpel nur 401,57 Euro Grundsteuer zahlen, ein Plus von 7 %. Beim Bundesmodell wären es dagegen gute 13 % mehr, nämlich 632,65 Euro.

Ansonsten …

Das Modell aus Hessen sieht eine turnusmäßige Hauptfeststellung vor. Allerdings findet eine Bewertung nur alle 14 Jahre statt und nicht wie beim Bundesmodell alle sieben Jahre.

In der Zwischenzeit wird der Steuermessbetrag nur dann neu festgesetzt, wenn sich an der Grundstücksfläche oder der Gebäudefläche etwas ändert, zum Beispiel durch eine Teilung des Grundstücks oder durch einen An- oder Ausbau, oder eine Steuerbefreiung entfällt.

Der Hebesatz, der im Rahmen der Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke festgesetzt werden kann, darf höchstens fünffach so hoch sein wie der Hebesatz für die Grundsteuer B (§ 13 Abs. 6 HGrStG).

Fazit

Das hessische Grundsteuermodell gehört in die gleiche „Modellfamilie“ wie die Ländermodelle aus Bayern, Hamburg und Niedersachsen: Hier entscheiden vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen über die Höhe die Grundsteuer, nicht der Grundstückswert.

Ein reines Flächenmodell wie das bayerische hielten die Hessen jedoch für nicht bzw. schwer vermittelbar, sodass über den Faktor auch der Wert der Immobilie mit einfließt – ein ganz kleines bisschen aber nur. Denn ohne den Faktor würde in vielen Fällen die Grundsteuer nur unwesentlich niedriger ausfallen.

Beispiel:

Für das Haus von Familie Zimpel aus der Vergleichsrechnung fällt mit Faktor eine Grundsteuer von 375,57 Euro an. Ohne Faktor wären 372,83 Euro Grundsteuer zu zahlen (= 69,50 Euro × 535 %).

Ob hier die 3 Euro mehr an Grundsteuer den Mehraufwand bei der Berechnung, insbesondere durch die Ermittlung der durchschnittlichen Bodenrichtwerte, rechtfertigen, darf bezweifelt werden.

Kommentare

Max Funke     25.10.2021

Guten Tag,
ich möchte sie auf einen möglichen Berechnungsfehler der Grundsteuerbelastung im Vergleich vom hessischen Modell mit dem Bundesmodell hinweisen. Im Beispiel der Berechnung der Grundsteuer von Familie Zimpel nach dem hessischen Modell wurde zur Berechnung des Flächenbetrags des Grundstücks eine Grundstücksfläche von 500 qm benutzt. In diesem Beispiel wurde aber nur der Bodenrichtwert mit 500 qm angegeben. Als Fläche des Grundstücks wird 600 qm genannt. Hier wurde möglicherweise mit dem falschen Wert aus weitergerechnet.

Mit freundlichen Grüßen
Max Funke

Hausbesitzer     26.11.2021

Die Berechnung ist falsch - im Beipiel:

(1.512 Euro/qm / 756 Euro/qm)0,3= 1,23

Nach meiner Rechnung ist (1512/756)*0,3=0,6 und nciht 1,23...

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