Hessen: So funktioniert das Flächen-Faktor-Verfahren
Hessen hat sich für einen eigenen Weg in Sachen Grundsteuer entschieden und das sogenannte Flächen-Faktor-Verfahren eingeführt. Ausgangsbasis für die Bewertung von Gebäude- und Grundstücksflächen ist das bayerische Flächenmodell, das aber noch durch einen lagebezogenen Faktor ergänzt wird.
Die Grundsteuerreform in Hessen: Das Wichtigste im Überblick
Hessen hat sein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet (Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) vom 15.12.2021, Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen 2021, Nr. 55, S. 905).
Das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer gilt auch in Hessen und trotz eigenem Landesmodell. Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken (Stufe 1). Darüber hinaus gelten abweichende Steuermesszahlen (Stufe 2).
Überblick: Wo rechnet Hessen abweichend gegenüber dem Bundesmodell?
| Stufe 1: Grundsteuerwert | abweichende Regelung |
| Stufe 2: Steuermesszahl | abweichende Regelung |
| Stufe 3: Hebesatz |
Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen (Grundsteuer A) erfolgt in Hessen die Bewertung nach den bundesgesetzlichen Regelungen.
Grundsteuererklärung in Hessen: Was ist wann zu tun?
Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben, in Hessen „Erklärung zum Grundsteuermessbetrag“ genannt.
Zur Abgabe verpflichtet ist der Eigentümer des Grundstücks. Die Feststellungserklärung muss er im Zeitraum vom 1.7.2022 bis 31.01.2023 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar auf elektronischem Weg per ELSTER.
Eine Abgabe auf Papierformularen ist nur in begründeten Härtefällen gestattet, also wenn zum Beispiel kein PC oder kein Internetzugang zur Verfügung steht.
Im Rahmen des Flächen-Faktor-Verfahrens sind nur wenige Angaben erforderlich:
- Aktenzeichen
- Informationen zum Grundstück selbst (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer)
- Grundstücksgröße (Bodenfläche)
- Wohnfläche bei Wohngebäuden bzw. Nutzfläche bei einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken
Den Bodenrichtwert muss man nicht angeben, denn dieser Wert liegt den Hessischen Finanzämtern vor. Er wird bei der weiteren Berechnung automatisch berücksichtigt.
Praxistipp:
Im Juni 2022 erhalten die Eigentümer für ihre Grundstücke in Hessen ein Informationsschreiben, in dem einige der geforderten Daten enthalten sind. Unter https://finanzamt.hessen.de/grundsteuerreform wird es zudem möglich sein, zusätzlich einen kostenlosen Flurstücksnachweis abzurufen.
Die für die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag erforderlichen Daten finden sich aber auch in unterschiedlichen Dokumenten. Das Aktenzeichen ist zum Beispiel dem bisherigen Einheitswertbescheid zu entnehmen; die Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer und Grundstücksgröße finden sich im Kaufvertrag oder Grunderwerbsteuerbescheid; die Wohn- und Nutzfläche ergeben sich aus Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen, Gebäudeversicherungs- oder Finanzierungsunterlagen und Bauunterlagen.
Übrigens: Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, finden in Hessen die turnusmäßigen Hauptfeststellungen alle 14 Jahre statt (§ 8 Abs. 1 HGrStG). Eine Erklärung ist zudem erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Grundstück bebaut oder geteilt, ein bestehendes Gebäude abgerissen oder es gewerblich und nicht mehr zum Wohnen genutzt wird (§§ 9 und 10 HGrStG).
So berechnet sich die Grundsteuer in Hessen
Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Verfahren kommt es auf fünf Faktoren an:
- die Fläche des Grundstücks,
- die Fläche des Gebäudes,
- die Nutzung der Immobilie,
- den Bodenrichtwert des Grundstücks und
- den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
Das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle. Vielmehr sieht das Hessische Grundsteuergesetz feste Berechnungsgrößen vor, hier Flächenzahlen genannt. Diese betragen
- für das Grundstück 0,04 Euro/qm
- für Gebäude 0,50 Euro/qm
Die Steuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 % (§ 6 Abs. 1 und 2 HGrStG).
Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen, der Steuermessbetrag auf ganze Euro abgerundet.
Und so wird gerechnet:
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Flächenbetrag des Grundstücks |
= Fläche Grundstück × Flächenzahl (Grundstück) |
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Flächenbetrag des Gebäudes |
= Fläche des Gebäudes × Flächenzahl (Gebäude) |
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Ausgangsbetrag |
= Flächenbetrag des Grundstücks × Steuermesszahl (Grundstück) |
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+ Flächenbetrag des Gebäudes × Steuermesszahl (Gebäude) |
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Faktor |
= (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 |
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Steuermessbetrag |
= Ausgangsbetrag × Faktor |
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Grundsteuer |
= Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde |
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Beispiel:
Familie Schempp lebt in Hessen. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 150 qm. Das Grundstück ist 850 qm groß. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 730 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde liegt bei 756 Euro/qm. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 540 %.
So wird die Grundsteuer berechnet:
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Flächenbetrag des Grundstücks |
= Fläche Grundstück × Flächenzahl (Grundstück) |
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= 850 qm × 0,04 Euro/qm = 34 Euro |
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Flächenbetrag des Gebäudes |
Fläche des Gebäudes × Flächenzahl (Gebäude) |
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= 150 qm × 0,50 Euro/qm = 75 Euro |
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Ausgangsbetrag |
= Flächenbetrag des Grundstücks × Steuermesszahl (Grundstück) = 34 Euro × 100 % = 34 Euro = 86,50 Euro |
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Faktor |
= (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 |
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= (730 Euro/qm / 756 Euro/qm)0,3 |
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= 0,98 |
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Steuermessbetrag |
= Ausgangsbetrag × Faktor |
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= 86,50 Euro × 0,98 |
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= 84,77 Euro abgerundet auf ganze Euro: 84 Euro |
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Grundsteuer |
= Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde |
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= 84 Euro × 540 % = 453,60 Euro |
Wichtig:
Bodenrichtwerte und Durchschnittswerte muss der Grundstückseigentümer nicht selbst ermitteln. Die Finanzämter erhalten diese automatisch von der Katasterverwaltung.
Die Wohnfläche kann sich zum einen aus der Wohnflächenverordnung ergeben, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und das häusliche Arbeitszimmer (§ 5 Abs. 2 HGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.
Für die Ermittlung der Wohnfläche dürfen zum anderen aber auch sonstige geeignete Unterlagen herangezogen werden, zum Beispiel Berechnungen eines Architekten, ein Mietvertrag usw.
Gut zu wissen:
Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (§ 5 Abs. 6 HGrStG).
Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 100 qm außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils weniger als 30 qm beträgt. Über diese Grenzen hinausgehende Flächen gelten als Wohnflächen (§ 5 Abs. 2 HGrStG).
Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 6 Abs. 3 HGrStG).
Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?
Bei der Bewertung eines Grundstücks im Rahmen des Bundesmodells spielt der Bodenrichtwert eine erhebliche Rolle. Verdoppelt sich dieser, kann dies dazu führen, dass der abgezinste Bodenwert mehr als doppelt so hoch ausfällt. Hessen dagegen möchte Bodenwertunterschiede schon irgendwie berücksichtigen, sie sollen sich aber nur „gedämpft“ auswirken. Deshalb fließt in Hessen neben dem Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks auch der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde in die Berechnung mit ein.
Durch den Faktor will der hessische Gesetzgeber gewährleisten, dass ein doppelter Bodenwert im Vergleich zum Durchschnittswert lediglich zu einer Erhöhung des Steuermessbetrags von ca. 20 % führt.
Beispiel:
Das Einfamilienhaus von Familie Schempp aus dem obigen Beispiel liegt in einem Gebiet, in dem der Bodenrichtwert nahezu dem Durchschnitt entspricht. Würde das Haus in einer Lage mit doppeltem Bodenrichtwert stehen, sähe die Berechnung so aus:
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Faktor |
= (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 |
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= (1.512 Euro/qm / 756 Euro/qm)0,3 = 1,23 |
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Steuermessbetrag |
= Ausgangsbetrag × Faktor |
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= 86,50 Euro × 1,23 = 106,40 Euro abgerundet auf ganze Euro: 106 Euro |
Der doppelte Bodenrichtwert führt also nicht zu einer Verdoppelung des Steuermessbetrags.
Da der Bodenwert beim hessischen Modell im Gegensatz zum Bundesmodell demnach nur geringe Auswirkungen hat, kommen die Modelle bei gleichen Grundstücken zu recht unterschiedlichen Ergebnissen.
Beispiel:
Familie Zimpel wohnt in Hessen. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus (Baujahr 1973). Das Grundstück ist 500 qm groß, die Wohnfläche beträgt 130 qm. Der Bodenrichtwert des Grundstücks liegt bei 500 Euro/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde bei 476 Euro/qm. Die Gemeinde hat den Hebesatz auf 535 % festgelegt. Für das Grundstück gilt die Mietniveaustufe 5.
Nach dem Bundesmodell müsste Familie Zimpel eine Grundsteuer von 500,70 Euro zahlen, nach dem hessischen Landesmodell nur 353,10 Euro. Familie Zimpel kommt nach dem hessischen Landesmodell also günstiger weg als nach dem Bundesmodell und kann sich über eine jährliche Ersparnis von 147,60 Euro freuen.
Ansonsten …
Hessische Städte und Gemeinden dürfen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen Grundstücken keine Bebauung erfolgt.
Der Hebesatz, der im Rahmen der Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke festgesetzt werden kann, ist jedoch in Hessen der Höhe nach begrenzt. Er darf höchstens fünffach so hoch sein wie der Hebesatz für die Grundsteuer B (§ 13 Abs. 6 HGrStG).
Fazit
Das hessische Grundsteuermodell gehört in die gleiche „Modellfamilie“ wie die Ländermodelle aus Bayern, Hamburg und Niedersachsen: Hier entscheiden vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen über die Höhe die Grundsteuer, nicht der Grundstückswert.
Ein reines Flächenmodell wie das bayerische hielten die Hessen jedoch für nicht bzw. schwer vermittelbar, sodass über den Faktor auch der Wert der Immobilie mit einfließt – ein ganz kleines bisschen aber nur. Denn ohne den Faktor würde in vielen Fällen die Grundsteuer nur unwesentlich niedriger ausfallen.
Beispiel:
Für das Haus von Familie Zimpel (siehe oben) fällt mit Faktor eine Grundsteuer von 353,10 Euro an. Ohne Faktor wären 347,75 Euro Grundsteuer zu zahlen (= 65 Euro × 535 %).
Ob hier die 5 Euro mehr an Grundsteuer den Mehraufwand bei der Berechnung, insbesondere durch die Ermittlung der durchschnittlichen Bodenrichtwerte, rechtfertigen, darf bezweifelt werden.
