Wann die neue Grundsteuer für Hauseigentümer relevant wird

Das Gesetzgebungsverfahren ist abgeschlossen, das Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Doch Hauseigentümer und Grundbesitzer werden auf die neuen Grundsteuerbescheide noch eine ganze Weile warten müssen. Frühestens ab dem 1.1.2022 ist mit Post vom Finanzamt zu rechnen.

So sieht der Zeitplan für die nächsten Jahre aus

Die wichtigste Hürde nahm der Gesetzgeber bereits im Jahr 2019, das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedete der Bundesrat am 8.11.2019. Gerade noch rechtzeitig vor Jahresende, denn das Bundesverfassungsgericht hatte verfügt, dass spätestens bis zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung verabschiedet sein muss.

Dies war unabdingbare Voraussetzung dafür, dass die Städten und Gemeinden die Grundsteuer nach bisherigem Recht weiter erheben dürfen – und zwar bis zum 31.12.2024. Bis zu diesem Zeitpunkt zahlen Grundbesitzer die Grundsteuer nach den bisherigen Regeln.

Spätestens ab 1.1.2025 kommt die Neuregelung zur Anwendung.

Was in der Zwischenzeit passiert

In den nächsten Jahren müssen zunächst einmal geschätzte 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Erster Stichtag für die Bewertung ist der 1.1.2022. Das bedeutet, dass die Finanzämter auf Grundlage der entsprechenden Grundsteuererklärung den Wert ermitteln, den der Grundbesitz am 1.1.2022 hatte. Ab diesem Zeitpunkt ergehen dann die Feststellungsbescheide über die neuen Grundbesitzwerte.

Danach findet alle sieben Jahre eine Bewertung statt.

Sobald die neuen Werte feststehen, prüfen die Kommunen, ob und inwieweit sie ihre Hebesätze anpassen müssen. Ziel ist es, die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten, damit es für die meisten Hauseigentümer nicht teurer wird als bisher. In der Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz heißt es nämlich ausdrücklich: „Nicht beabsichtigt ist eine strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens. An die Gemeinden wird daher appelliert, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen […]“.

Ab wann zahlen Eigentümer die neue Grundsteuer?

Stichtag für die erste Hauptveranlagung ist der 1.1.2025. Erst ab diesem Zeitpunkt erlassen die Gemeinden neue Grundsteuerbescheide und erst dann müssen Grundbesitzer die neue Grundsteuer bezahlen.

Gut zu wissen:

Gut zu wissen: Da die alte Grundsteuer nach dem 31.12.2024 nicht mehr angewendet werden darf, werden alle bisherigen Grundsteuerbescheide automatisch kraft Gesetz zu diesem Zeitpunkt aufgehoben.

Wer muss bis wann eine Grundsteuererklärung abgeben?

Der Grundsteuerpflichtige muss eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abgeben – aber erst, wenn das Finanzamt ihn dazu auffordert (§ 228 BewG). Und dann hat man normalerweise mindestens einen Monat Zeit, das Formular auszufüllen und einzureichen. Bei Bedarf gewährt das Finanzamt auf begründeten Antrag hin eine Fristverlängerung. Das gilt zum Beispiel bei längerer Abwesenheit durch eine Dienstreise oder wenn der Abgabetermin in die Urlaubszeit fällt.

Steuerpflichtiger ist hier übrigens derjenige, dem das Grundstück zuzurechnen ist. Dies ist in den allermeisten Fällen der Eigentümer.

Wichtig:

Der Mieter ist nicht Steuerpflichtiger, auch wenn er letztendlich die Grundsteuer durch Umlage über die Betriebskosten zahlt. Die Grundsteuererklärung ist Sache des Eigentümers.

Für die Grundsteuererklärung ist die elektronische Abgabe vorgeschrieben. In bestimmten Fällen macht das Finanzamt aber eine Ausnahme, insbesondere wenn die elektronische Abgabe eine unbillige Härte bedeuten würde. Das gilt zum Beispiel für Steuerpflichtige, die ihre Einkommensteuererklärung auf Papier abgeben und kein ELSTER-Konto haben.

Um den Grundsteuerwert von Wohngrundstücken zu ermitteln, benötigt das Finanzamt insbesondere diese Werte:

  • Grundstücksfläche
    Diese ergibt sich aus dem Kaufvertrag der Immobilie.
  • Bodenrichtwert
    Dieser ist dem Finanzamt normalerweise bekannt (§ 247 Abs. 2 BewG).
  • Immobilienart
    Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Wohneigentum o. Ä.
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Monatliche Nettokaltmiete in EUR/qm (Rohertrag)
    Diese ergibt sich aus Anlage 39 zu § 249 BewG.

Ausblick

Je nachdem, ob die Finanzämter zügig mit der Neubewertung beginnen oder sich eher Zeit lassen, erhalten Steuerpflichtige die Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung früher oder eben später. Hier heißt es einfach abwarten.

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