Wann die neue Grundsteuer für Hauseigentümer relevant wird

Das Gesetzgebungsverfahren ist abgeschlossen, das Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Doch Hauseigentümer und Grundbesitzer werden auf die neuen Grundsteuerbescheide noch eine ganze Weile warten müssen. Frühestens ab 2022 ist mit Post vom Finanzamt zu rechnen.

So sieht der Zeitplan für die nächsten Jahre aus

Die wichtigste Hürde nahm der Gesetzgeber bereits im Jahr 2019, das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedete der Bundesrat am 8.11.2019. Gerade noch rechtzeitig vor Jahresende, denn das Bundesverfassungsgericht hatte verfügt, dass spätestens bis zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung verabschiedet sein muss.

Dies war unabdingbare Voraussetzung dafür, dass die Städten und Gemeinden die Grundsteuer nach bisherigem Recht weiter erheben dürfen – und zwar bis zum 31.12.2024. Bis zu diesem Zeitpunkt zahlen Grundbesitzer die Grundsteuer nach den bisherigen Regeln.

Spätestens ab 1.1.2025 kommt die Neuregelung zur Anwendung.

  • 2022

    Zum Stichtag 1. Januar 2022 werden alle Grundstücke in Deutschland für die Grundsteuer neu bewertet (Hauptfeststellungszeitpunkt).

  • 1.7.

    Ab dem 1. Juli 2022 kann die Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) elektronisch beim Finanzamt eingereicht werden. Nach Erklärungsabgabe erlässt das Finanzamt einen Feststellungsbescheid, in dem u.a. der Grundsteuerwert bzw. -messbetrag des Grundstücks festgestellt wird.

  • 31.10.

    Fristende

    Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung endet am 31. Oktober 2022.

  • Sobald die neuen Grundsteuerwerte feststehen, erfolgt voraussichtlich eine Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden für die Jahre ab 2025, um die von der Politik gewünschte Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform herbeizuführen.

  • 2025

    Erhebung der neuen Grundsteuer

    Ab dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer durch die Gemeinden erhoben.

Was in der Zwischenzeit passiert

In den nächsten Jahren müssen zunächst einmal geschätzte 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Erster Stichtag für die Bewertung ist der 1.1.2022. Das bedeutet, dass die Finanzämter auf Grundlage der entsprechenden Grundsteuererklärung den Wert ermitteln, den der Grundbesitz am 1.1.2022 hatte. Ab diesem Zeitpunkt ergehen dann die Feststellungsbescheide über die neuen Grundbesitzwerte.

Danach findet alle sieben Jahre eine Bewertung statt.

Sobald die neuen Werte feststehen, prüfen die Kommunen, ob und inwieweit sie ihre Hebesätze anpassen müssen. Ziel ist es, die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten, damit es für die meisten Hauseigentümer nicht teurer wird als bisher. In der Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz heißt es nämlich ausdrücklich: „Nicht beabsichtigt ist eine strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens. An die Gemeinden wird daher appelliert, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen […]“.

Ab wann zahlen Eigentümer die neue Grundsteuer?

Stichtag für die erste Hauptveranlagung ist der 1.1.2025. Erst ab diesem Zeitpunkt erlassen die Gemeinden neue Grundsteuerbescheide und erst dann müssen Grundbesitzer die neue Grundsteuer bezahlen.

Gut zu wissen:

Gut zu wissen: Da die alte Grundsteuer nach dem 31.12.2024 nicht mehr angewendet werden darf, werden alle bisherigen Grundsteuerbescheide automatisch kraft Gesetz zu diesem Zeitpunkt aufgehoben.

Wer muss bis wann eine Grundsteuererklärung abgeben?

Der Grundsteuerpflichtige muss eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abgeben – aber erst, wenn das Finanzamt ihn dazu auffordert (§ 228 BewG). Und dann hat man mindestens einen Monat Zeit, das Formular auszufüllen und einzureichen. Bei Bedarf gewährt das Finanzamt auf begründeten Antrag hin eine Fristverlängerung. Das gilt zum Beispiel bei längerer Abwesenheit durch eine Dienstreise oder wenn der Abgabetermin in die Urlaubszeit fällt.

Wichtig:

Für die im Zuge der Neubewertung sämtlicher Grundstücke im Jahr 2022 abzugebenden Grundsteuererklärungen hat die Finanzverwaltung öffentlich zur Abgabe der Grundsteuererklärungen bis spätestens zum 31.10.2022 aufgefordert. Bis dahin sind die Grundsteuererklärungen, im Regelfall elektronisch, an das Finanzamt zu übermitteln.

Steuerpflichtiger ist hier übrigens derjenige, dem das Grundstück zuzurechnen ist. Dies ist in den allermeisten Fällen der Eigentümer.

Wichtig:

Der Mieter ist nicht Steuerpflichtiger, auch wenn er letztendlich die Grundsteuer durch Umlage über die Betriebskosten zahlt. Die Grundsteuererklärung ist Sache des Eigentümers.

Für die Grundsteuererklärung ist die elektronische Abgabe vorgeschrieben. In bestimmten Fällen macht das Finanzamt aber eine Ausnahme, insbesondere wenn die elektronische Abgabe eine unbillige Härte bedeuten würde. Das gilt zum Beispiel für Steuerpflichtige, die ihre Einkommensteuererklärung auf Papier abgeben und kein ELSTER-Konto haben.

Um den Grundsteuerwert von Wohngrundstücken zu ermitteln, benötigt das Finanzamt insbesondere diese Werte:

Ausblick

Im Jahr 2022 erfolgt die Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland. Die Grundsteuererklärungen müssen nach jetzigem Stand dazu spätestens bis zum 31.10.2022 an das Finanzamt übermittelt worden sein. Ab 2025 wird die neue Grundsteuer dann von den Gemeinden erhoben.

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Grundsteuerreform Zeitplan - Alle Termine auf einen Blick
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Wann tritt die neue Grundsteuer in Kraft?

Die neue Grundsteuer tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Wer zum Stichtag am 1. Januar 2022 Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks ist, muss in der Zeit zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Bereits im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht eine Reform der Grundsteuer angemahnt, sodass eine Neuregelung unausweichlich war.

Was ändert sich ab 2022 bei der Grundsteuer?

Das Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass auf Basis des Stichtages 1. Januar 2022 die Grundstückswerte neu ermittelt werden. An den grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Grundsteuer ändert sich nichts. Neu ist die Ermittlung des Grundstückswertes (sog. Grundsteuerwert), dem in Zukunft eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete sowie der Bodenrichtwert zugrunde liegen (Bundesmodell), wobei die Bewertung in Zukunft in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird.

Was ändert sich ab 2025 bei der Grundsteuer?

Zum 1. Januar 2025 tritt das neue Grundsteuerreformgesetz in Kraft. Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer ist bislang der Einheitswert, der seine Gültigkeit verliert. Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt auch nach der Reform erhalten, nämlich Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer. Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert mithilfe der Feststellungserklärung, während die Steuermesszahl gesetzlich und der Hebesatz von Stadt oder Gemeinde festgelegt werden.

Ab wann ist die neue Grundsteuer zu zahlen?

Grundstücks- und Immobilienbesitzer müssen die neue Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zahlen. Wie hoch sie ausfällt, kann noch nicht beziffert werden. Vermutlich dauert es noch bis Herbst 2024, bis die konkrete Höhe der zu zahlenden Grundsteuer feststeht. Das bedeutet, dass die Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2024 noch auf der bisherigen Grundlage der Einheitswerte erhoben wird.

Bis wann muss ich die Grundsteuererklärung abgeben?

Immobilien- und Grundstückseigentümer müssen zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung für ihre Grundstücke abgeben. Die Abgabe muss grundsätzlich elektronisch erfolgen. Wer die Frist versäumt, muss mit einem Verspätungszuschlag rechnen. Betroffene Eigentümer können diese Aufgabe auch an ihren Steuerberater delegieren, der die form- und fristgerechte Übermittlung der Grundsteuererklärung übernimmt.

Welche Auswirkungen hat die Reform der Grundsteuer?

Durch die Reform ist eine Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude in Deutschland erforderlich. Dadurch soll die Grundsteuer gerechter werden. Ob die Eigentümer nach der Neubewertung eine höhere Grundsteuer zahlen müssen, steht noch nicht fest.