Grundsteuerreform: Was lange währt …

Dass die Grundsteuer reformiert werden muss, war schon länger klar. Es brauchte aber erst das Bundesverfassungsgericht, bis sich die Politik endlich zu einer Reform durchringen konnte – bzw. musste. Am 10.4.2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das derzeit gültige System der Grundsteuer für verfassungswidrig – und läutete damit das Ringen um die Reform der Grundsteuer ein.

Ein Blick zurück: Wie wurde bisher die Grundsteuer berechnet?

Bisher berechnete sich die Grundsteuer in einem mehrstufigen Verfahren. Bindende Grundlage war der Einheitswert, den die Finanzämter für das jeweilige Grundstück gesondert feststellten. Der Einheitswert wurde mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Auf den so berechneten Steuermessbetrag wendete die Gemeinde, in deren Bereich das Grundstück lag, ihren Hebesatz an.

Beispiel

Der Einheitswert für ein Einfamilienhaus in Neustadt an der Weinstraße beträgt 65.000 DM. Die Steuermesszahl beträgt 2,6 ‰. Dadurch ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von umgerechnet 86,40 Euro. Der Hebesatz in Neustadt beträgt 450 %. Die Eigentümer des Hauses zahlen pro Jahr 388,80 Euro Grundsteuer.

Eigentlich hatte der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle sechs Jahre die Einheitswerte im Rahmen einer Hauptfeststellung ermittelt werden. Tatsächlich fand jedoch im Jahr 1964 die erste und letzte Hauptfeststellung für alle Grundstücke statt. In den östlichen Bundesländern basieren die Einheitswerte sogar auf Feststellungen aus dem Jahr 1935.

Seitdem änderten sich die Einheitswerte nur punktuell, zum Beispiel bei wesentlichen Wertsteigerungen oder Wertminderungen, bei der Errichtung neuer Gebäude oder wenn das Eigentum an dem Grundstück wechselte. Meist legte das Finanzamt trotzdem den bisherigen Einheitswert der Grundsteuerberechnung zugrunde.

Dies führte dazu, dass ein Gebäude, das zum Beispiel im Jahr 2010 errichtet wurde, wie ein Objekt bewertet wurde, das sich noch im Ausstattungszustand des Jahres 1964 bzw. 1935 befand. Der wesentlich höhere Wert des modernen Gebäudes durch eine zeitgemäße Ausstattung blieb unberücksichtigt.

Beispiel

Ein Haus in Neustadt an der Weinstraße, Baujahr 1996, hatte beim Verkauf im Jahr 2014 einen Marktwert von ca. 500.000 Euro. Als Einheitswert legte das Finanzamt weiterhin, d. h. wie auch schon bei den Vorbesitzern, 32.233 Euro zugrunde.

Auf der anderen Seite blieben wertmindernde Abnutzungen alter Gebäude bei der Berechnung der Grundsteuer ebenfalls außen vor. Deshalb hat unter Umständen ein Haus Baujahr 2018 mit moderner Ausstattung den gleichen Einheitswert wie ein Haus aus dem Jahr 1960.

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Die durch die Anwendung des veralteten Einheitswerts entstehenden Wertverzerrungen waren für das Bundesverfassungsgericht nicht mehr hinnehmbar. Dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfallen, verstößt gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Es erklärte deshalb die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig.

Gleichzeitig verpflichteten die Richter den Gesetzgeber, bis Ende 2019 die Grundsteuer neu zu regeln. Ganz wichtig ist hierbei: Die derzeitige Grundsteuer darf trotzdem weiter erhoben werden, bis die Neuregelung in Kraft tritt.

Was will der Gesetzgeber ändern?

Da das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz (in Teilen) verfassungswidrig sind, will der Gesetzgeber natürlich in erster Linie die Grundsteuer in Einklang mit dem Grundgesetz bringen. Darüber hinaus soll die Grundsteuer gerechter ausfallen. Ziel ist nicht weniger als eine „verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Fortentwicklung der Grundsteuer und der damit verbundenen Bewertung der Grundsteuerobjekte, um die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen zu erhalten“ (Gesetzesbegründung Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG, Tz. A). Vor allem aber soll der Steuerpflichtige nicht wesentlich mehr zahlen als vorher.

Gleichzeitig sollen den Kommunen, denen die Grundsteuer unmittelbar zufließt, keine Einnahmen entgehen. Ob diese Quadratur des Kreises gelingt, wird sich zeigen.

Aus zwei mach eins: Diese Reformvorschläge gab es

Ursprünglich gab es zwei Reformvorschläge: ein wertunabhängiges und ein wertabhängiges Modell, kurz WUM und WAM.

Beim wertunabhängigen Modell spielte nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Egal, ob es sich um ein Grundstück in einer Großstadt in bester Innenstadtlage handelte oder um ein Grundstück auf dem Land, wo der Bus nur morgens und abends fährt, die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer wäre immer gleich gewesen.

Das wertabhängige Modell legte den tatsächlichen Wert einer Immobilie für die Berechnung der Grundsteuer zugrunde. Dafür müssten aber die Werte von Grund und Boden sowie von Gebäuden ermittelt werden, was einige Zeit dauern würde.

Auch wenn der Bewertungsaufwand des wertunabhängigen Modells deutlich geringer gewesen wäre als beim wertabhängigen, hat sich letzteres schließlich doch durchgesetzt. Es ist zwar aufwändiger, erfüllt aber eher die Anforderungen, die das Bundesverfassungsgericht an ein neues Grundsteuersystem stellt.

Wie unterscheidet sich die künftige Besteuerung von der bisherigen?

Es ändert sich eigentlich gar nicht so viel. Denn auch das neue System orientiert sich am Grundstückswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinden.

Anders als bisher hängt der Grundstückswert jedoch vom Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab, die in regelmäßigen Abständen aktualisiert werden. Die Fläche des Grundstücks, die Art des Gebäudes (privat oder betrieblich) und dessen Alter spielen ebenfalls eine Rolle.

Hintertür Öffnungsklausel

Eigentlich soll das neue System der Grundsteuer bundesweit gelten. Falls einem Bundesland das aber nicht gefallen sollte, darf es eigene Regeln zur Bewertung entwickeln und erlassen.

Fazit

Die Reform war überfällig und ist deshalb unbedingt zu begrüßen. Ob jedoch die Immobilienbesitzer nach der Neubewertung ihres Grund- und Bodens und ihrer Gebäude nicht oder nicht viel mehr bezahlen als bisher, scheint fraglich. Vor allem in Großstädten, in denen die Preise immer weiter steigen, müssen die Eigentümer wahrscheinlich bald tiefer in die Tasche greifen. Das Gleiche gilt für Mieter – denn der Vermieter darf die Grundsteuer weiterhin über die Betriebskosten umlegen.

Auch ist noch nicht abzusehen, wie viele Länder von der Öffnungsklausel Gebrauch machen werden. Im schlimmsten Fall entsteht ein Flickenteppich an Regelungen. Ob dies dann zur steuerlichen Gleichbehandlung beiträgt – wie sie vom Bundesverfassungsgericht gefordert wird – darf ebenfalls bezweifelt werden.

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