Sonstige bebaute Grundstücke

Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts für ein sonstiges bebautes Grundstück wendet das Finanzamt im Rahmen des Bundesmodells das Sachwertverfahren an. Für dieses gilt der Hebesatz der Grundsteuer B. Eine Ermäßigung der Steuermesszahl kommt nur in Betracht, wenn es sich um ein Baudenkmal handelt.;

Was ist ein sonstiges bebautes Grundstück?

Zu den sonstigen bebauten Grundstücken gehören bebaute Grundstücke, die man keiner der anderen Grundstücksarten zuordnen kann. Es darf sich also nicht um ein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Wohneigentum, Mietwohngrundstück, Teileigentum, Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück handeln.

Zu den sonstigen bebauten Grundstücken gehören zum Beispiel

• Clubhäuser,
• Vereinsheime,
• Bootshäuser,
• studentische Verbindungshäuser,
• Turnhallen von Sportvereinen,
• Schützenhallen,
• Jagdhütten usw.

Selbstständige Garagengrundstücke sind ebenfalls sonstige bebaute Grundstücke. Sie dürfen jedoch nicht betrieblich genutzt werden oder zu einem anderen Grundstück (z.B. Einfamilienhaus oder Wohneigentum) dazu gehören. Entscheidend ist hier eine gewisse räumliche Nähe der Garage zu dem anderen Grundstück und ob die Garage zusammen mit dem anderen Grundstück genutzt wird. Auch muss trotz der räumlichen Trennung die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit erkennbar sein.

Wochenendhäuser gehören zu den sonstigen bebauten Grundstücken, wenn sie nicht dauernd bewohnt werden können und daher keine Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Mietwohngrundstücke sind. Dagegen können Wochenendhäuser, die während des ganzen Jahres bewohnbar sind, zum Beispiel Einfamilienhäuser sein.

Bundesmodell vs. Landesmodelle

Für Grundstücke in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ist es nicht erforderlich, die Grundstücksart zu bestimmen. Denn die dort geltenden Ländermodelle unterscheiden bei der Bewertung nicht nach der Grundstücksart.

Besonderheiten bei der Berechnung der Grundsteuer

Jedes sonstige bebaute Grundstück gilt grundsätzlich als ein Grundstück. Für jedes muss also eine Grundsteuererklärung abgegeben werden – es sei denn, es ist einem anderen Grundstück, zum Beispiel Einfamilienhaus, zuzuordnen.

Sonstige bebaute Grundstücke werden mithilfe des Sachwertverfahrens bewertet. Als Normalherstellungskosten setzt man den entsprechenden Wert der Gebäudeart an, der sich aus Anlage 42 Nr. II zum BewG ergibt. Normalherstellungskosten für nicht aufgeführte Gebäudearten leitet man aus den Normalherstellungskosten vergleichbarer Gebäudearten ab.

Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer kann man der Tabelle der Anlage 38 zum BewG entnehmen. Für nicht aufgeführte Gebäudearten ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten.

Beispiel: So berechnet sich die Grundsteuer für sonstige bebaute Grundstücke

Die Eckdaten:

Art:	Vereinsheim
Lage:	Nordrhein-Westfalen
Baujahr Gebäude:	2010
Fläche Grundstück:	200 qm
Brutto-Grundfläche:	40 qm
Normalherstellungskosten:	1.555 Euro/qm
Baupreisindex:	41 %
Bodenrichtwert:	490 Euro/qm
Bewertungsstichtag:	1.1.2022
Gesamtnutzungsdauer:	40 Jahre
Steuermesszahl (keine Ermäßigung):	0,34 ‰
Hebesatz der Gemeinde (B):	675 %

So wird gerechnet:

Diese Eckdaten fügt man nun in das Berechnungsschema zum Sachwertverfahren ein. Die diversen Anlagen zum Bewertungsrecht sollte man in Griffweite haben. Denn diese sind bei der Berechnung unerlässlich.

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Und so ermittelt sich für das sonstige bebaute Grundstück die Grundsteuer:

	Normalherstellungskosten Gebäude		1.555 Euro/qm	§ 259 Abs. 1 BewG, Anlage 42 Nr. II
i.V.m.	Baupreisindex	i.V.m.	41 %	§ 259 Abs. 3 BewG
=	angepasste Normalherstellungskosten		2.192,55 Euro/qm	§ 259 Abs. 3 BewG
×	Brutto-Grundfläche	×	40 qm	§ 259 Abs. 2 BewG, Anlage 42 Nr. I
=	Gebäudenormalherstellungswert		87.702 Euro	§ 259 Abs. 2 BewG

Gebäudenormalherstellungswert ×	Alter des Gebäudes	= Alterswertminderung
	wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
87.702 Euro ×	12	= 26.310,60 Euro
	40

=	Gebäudenormalherstellungswert		87.702 Euro	§ 259 Abs. 2 BewG
./.	Alterswertminderung	./.	26.310,60 Euro	§ 259 Abs. 4 BewG, Anlage 38
=	Gebäudesachwert	=	61.391,40 Euro	§ 259 BewG

Achtung Restwert: Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudesachwert ist für die weitere Berechnung des Grundsteuerwerts mit mindestens 30 % der Gebäudenormalherstellungskosten anzusetzen (Restwertregelung).

Restwert: 87.702 Euro × 30 % = 26.310,60 Euro

Als Gebäudesachwert sind mindestens 26.310,60 Euro anzusetzen, hier der höhere Wert von 61.391,40 Euro.

	Grundstücksfläche (Miteigentumsanteil)		200 qm
×	Bodenrichtwert	×	490 Euro/qm	§ 247 Abs. 2 BewG
=	Bodenwert	=	98.000 Euro	§ 258 Abs. 2 BewG
	Gebäudesachwert		61.391,40 Euro
+	Bodenwert	+	98.000 Euro
=	vorläufiger Sachwert	=	159.391,40 Euro	§ 258 Abs. 3 BewG
×	Wertzahl	×	1,00	§ 260 BewG, Anlage 43
=	Grundsteuerwert (abgerundet auf volle 100 Euro)		159.300 Euro	§ 258 Abs. 3 BewG, § 260 BewG

Achtung Mindestwert: Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 75 % des Wertes, den das Grundstück hätte, wenn es unbebaut wäre (§ 251 Satz 1 BewG).

Wert des unbebauten Grundstücks: 200 qm × 490 Euro/qm = 98.000 Euro

Mindestwert: 98.000 Euro × 75 % = 73.500 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 73.500 Euro anzusetzen, hier der höhere Wert von 159.300 Euro.

	Grundsteuerwert		159.300 Euro	abgerundet auf volle 100 Euro
×	Steuermesszahl	×	0,00034	§ 15 Abs. 1 GrStG
=	Steuermessbetrag	=	54,16 Euro	§ 13 GrStG

	Steuermessbetrag		54,16 Euro
×	Hebesatz	×	675 %
=	Grundsteuer	=	365,58 Euro

Ergebnis

Für das Vereinsheim muss der Eigentümer ab dem Jahr 2025 eine jährliche Grundsteuer von 365,58 Euro bezahlen.