Die Grundsteuerreform 2025 hat in Nordrhein-Westfalen zur Folge, dass alle Grundstücke neu bewertet werden müssen. Die Finanzverwaltung hat deshalb alle Grundstückseigentümer aufgefordert, eine Grundsteuererklärung auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 abzugeben. Dieser Artikel fast die Auswirkungen der Grundsteuerreform für NRW zusammen, erläutert alles Wichtige zur Grundsteuererklärung und erklärt, wie sich die neue Grundsteuer berechnet.
Das Wichtigste im Überblick
Bundesmodell
Nordrhein-Westfalen hat sich bei der Grundsteuer für das Bundesmodell entschieden. Dabei handelt es sich um ein wertabhängiges Modell, für das relativ viele Angaben der Steuerpflichtigen in der Grundsteuererklärung abgefragt werden.
Gut zu wissen:
Die Grundsteuer in NRW berechnet sich auch zukünftig nach einem dreistufigen Verfahren. Danach wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert. Der Grundsteuerwert basiert auf den von den Eigentümern in der Grundsteuererklärung erklärten Angaben und wird vom Finanzamt ermittelt. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Der Steuermessbetrag wird ebenfalls vom Finanzamt festgestellt. Der Hebesatz wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegt, die auch den Grundsteuerbescheid erlässt.
Neu an der ab dem 1. Januar 2025 geltenden Grundsteuer ist vor allem der Grundsteuerwert, der den früheren Einheitswert ersetzt und so für eine gerechtere Besteuerung sorgen soll.
Informationsschreiben
Seit April 2022 haben die Eigentümer von Wohngrundstücken ein individuelles Informationsschreiben der nordrhein-westfälischen Finanzämter erhalten. Im Informationsschreiben enthalten sind Daten und Informationen, die die Eigentümer bei der Erstellung der Grundsteuererklärung unterstützen. Zu den Inhalten des Informationsschreibens gehören u.a. das Aktenzeichen, Daten zum jeweiligen Grundstück sowie die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert.
Quelle: Ministerium der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen
Bevor diese Daten in die Grundsteuererklärung übernommen werden, ist es sinnvoll, diese auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu prüfen.
Grundsteuererklärung NRW
Abgabefrist
Per Allgemeinverfügung wurden alle Steuerpflichtigen aufgefordert, bis zum Fristende am 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abzugeben. Wie von Bundesfinanzminister Lindner gefordert, wurde die Abgabefrist damit um drei Monate verlängert.
Achtung:
Für Grundstücke in Nordrhein-Westfalen ist die Grundsteuererklärung elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Eine Erklärungsabgabe in Papierform ist damit grundsätzlich ausgeschlossen. Nur in Härtefällen und auf Antrag ist ausnahmsweise eine Abgabe durch Übersendung der händisch ausgefüllten Formulare zulässig. In Betracht kommt dieser Antrag z.B. für Steuerpflichtige, die keinen Zugang zu einem PC mit Internetanschluss haben oder nicht über die notwendigen PC-Kenntnisse verfügen.
Benötigte Angaben
Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts und des Steuermessbetrages benötigt das Finanzamt bestimmte Angaben, die in der Grundsteuererklärung abgefragt werden. Für Wohngrundstücke in NRW handelt es sich insbesondere um folgende Daten:
- das 17-stellige Aktenzeichen,
- die Eigentumsverhältnisse, wie z.B. Alleineigentum, Miteigentum, Erbengemeinschaft etc.,
- die Lage des Grundstücks, also Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort,
- Grundbuchangaben wie Grundbuchblattnummer, die Gemarkung, Flurstücke und Grundstücksgröße,
- den Bodenrichtwert,
- Angaben zur Grundstücksart wie beispielsweise Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder Wohnungseigentum (Eigentumswohnung),
- das Jahr der Bezugsfertigkeit (ab Baujahr 1949),
- die Wohn- und Nutzfläche und
- die Anzahl der Garagen- bzw. Tiefgaragenstellplätze.
Im Zuge der Neubewertung auf den Stichtag 1. Januar 2022 ist zu beachten, dass die Angaben in der Grundsteuererklärung sich jeweils auf diesen Stichtag beziehen. Zusammen mit der Grundsteuererklärung müssen grundsätzlich keine Unterlagen an die nordrhein-westfälischen Finanzämter übermittelt werden. In Einzelfällen können jedoch Belege angefordert werden, sodass die Unterlagen sorgfältig aufbewahrt werden sollten.
Hilfreiche Unterlagen
Damit die Grundsteuererklärung für NRW einfach von der Hand geht, empfiehlt es sich folgende Unterlagen bereitzuhalten oder z.B. dem beauftragten Steuerberater zur Verfügung zu stellen:
- Informationsschreiben, Einheitswert- oder Grundsteuerbescheid für das Aktenzeichen,
- Grundbuchauszug für die Eigentumsverhältnisse,
- Auszug aus dem Grundsteuerportal NRW, aus dem sich z.B. die Lage des Grundstücks, Gemarkungen und Flurstücke, die amtliche Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert ergeben,
- Bauunterlagen, Kaufvertrag bzw. Teilungserklärung z.B. für das Baujahr bzw. die Wohn und Nutzfläche,
- gegebenenfalls separate Wohnflächenberechnung.
Praxistipp:
Die häufigsten Fragen und Schwierigkeiten bei der Grundsteuererklärung lassen sich umschiffen, wenn man sich vorab kurz mit folgenden Themen befasst, die in den verlinkten Artikeln im Detail erläutert sind:
- die richtige Grundstücksart für die Anlage Grundstück herausfinden,
- den zutreffenden Bodenrichtwert ermitteln,
- Fehler bei der Wohnflächenberechnung vermeiden.
Tipps für die Abgabe der Grundsteuererklärung
Elektronisch kann die Grundsteuererklärung über verschiedene Anbieter an das Finanzamt übermittelt werden. Neben dem kostenlosen Angebot der Finanzverwaltung „Elster“ bieten sich kostenpflichtige Softwareanbieter oder z.B. die Beauftragung eines Steuerberaters an. Für Elster wird typischerweise ein Softwarezertifikat benötigt, welches man bei der Registrierung erhält.
Wichtig:
Für den Elster-Zugang per Softwarezertifikat wird ein Freischaltcode zur Aktivierung benötigt, der per Post an den an den Nutzer versendet wird. Regelmäßig dauert die Freischaltung des Elster-Kontos damit mindestens eine Woche.
Bei vielen kostenpflichtigen Softwareanbietern besteht dagegen die Möglichkeit, die Grundsteuererklärung ohne Elster abzugeben, d.h. die Erklärung wird über das Elster-Zertifikat des Softwareanbieters übermittelt. Ein eigenes Softwarezertifikat wird z.B. bei WISO Grundsteuer oder Grundsteuerwert.de nicht benötigt. Darüber hinaus wird die Erklärungsabgabe gegenüber Elster erleichtert, indem der Nutzer zusätzliche Hilfestellungen als Text oder Video erhält.
So sieht beispielsweise die Nutzerführung bei Grundsteuerwert.de aus:
Quelle: grundsteuerwert.de
Gut zu wissen:
Wer keine zusätzlichen Hilfestellungen benötigt und die Erklärung selbst per Elster abgeben möchte, für den bietet NRW ausführliche Klickanleitungen für Wohngrundstücke bzw. Eigentumswohnungen, Checklisten sowie Erklärvideos an. In einfachen Fällen kann auch das Angebot „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ genutzt werden.
Tipp:
Am wenigsten Aufwand bereitet die Grundsteuererklärung, wenn z.B. ein Steuerberater beauftragt wird. Zwar fallen für diese Leistung Kosten an, allerdings lassen sich so auch am sichersten teure Fehler vermeiden. Oft kann für die Erstellung der Grundsteuererklärung auch ein Pauschalhonorar vereinbart, dass je nach Grundstück und Steuerberater meist ab ca. 200 bis 300 Euro liegt.
Grundsteuer berechnen Nordrhein-Westfalen
Um die Grundsteuer in NRW zu berechnen ist im ersten Schritt der Grundsteuerwert zu bestimmen. Wie bereits ausgeführt, berechnet sich die Grundsteuer dann aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Grundsteuerwert und Steuermessbetrag werden bereits vor 2025 durch das Finanzamt festgestellt. Die genaue Höhe der Grundsteuer ist dann abhängig vom Hebesatz, den die Gemeinden ab 2025 anpassen und bis dahin voraussichtlich noch mal anpassen, um die Grundsteuer aufkommensneutral auszugestalten.
Grundsteuerwert ermitteln
Der Grundsteuerwert bebauter Grundstücke in NRW ermittelt sich abhängig von der Grundstücksart entweder anhand des Ertrags- oder Sachwertverfahrens. Das Ertragswertverfahren wird für Wohngrundstücke angewendet, also für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Andere bebaute Grundstücke, wie z.B. gemischt genutzte Grundstücke, werden im Sachwertverfahren bewertet. Für das Ertragswertverfahren sind z.B. die Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Mietniveaustufe und die pauschalierte Nettokaltmiete maßgebend. Der genaue Ertrag- oder Sachwert kann anhand des Berechnungsschemas der folgenden Grafiken ermittelt werden:
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Wichtig:
Einfacher lässt sich der Grundsteuerwert von Wohngrundstücken über den Grundsteuer Rechner ermitteln. Anhand der Angabe des Bundeslandes „Nordrhein-Westfalen“, der Gemeinde und der Grundstücksart bestimmt der Rechner die zutreffende pauschalierte Nettokaltmiete und berücksichtigt automatisch die örtliche Mietniveaustufe.
Gut zu wissen:
Beispiele zur Berechnung der neuen Grundsteuer sowie den aktuellen Hebesatz sind für viele Gemeinden im Verzeichnis hinterlegt, wie z.B. der Grundsteuer Hebesatz von Dortmund, Essen oder Bochum. Exemplarisch finden sich dort u.a. Beispiele zur neuen Grundsteuer für eine Eigentumswohnung in Wuppertal, Bielefeld, Bonn oder Aachen.
Fazit
Das charakteristische am Bundesmodell ist, dass die Berechnung der Grundsteuer mithilfe von wertabhängigen Faktoren erfolgt. Für die Grundsteuererklärung in NRW werden deshalb relativ viele Daten benötigt. Mit dem Informationsschreiben stellt die nordrhein-westfälische Finanzverwaltung bereits einige wichtige Angaben zur Verfügung. Wer die Abgabe der Erklärung besonders einfach selbst erledigen möchte, für den bietet sich ein kostenpflichtiger Softwareanbieter an, mit dem die Grundsteuererklärung ohne eigenes Elster-Zertifikat übermittelt werden kann. Wer dagegen den Aufwand scheut oder mögliche Fehler vermeiden möchte, der sollte für die Grundsteuererklärung einen Steuerberater beauftragen.
