Wegen der Grundsteuerreform 2025 müssen alle Grundstücke in Schleswig-Holstein („SH“) neu bewertet werden. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1. Januar 2022. Alle Grundstückseigentümer wurden deshalb zur Abgabe einer Grundsteuererklärung aufgefordert. Alles Wichtige zur Grundsteuerreform, was bei der Grundsteuererklärung zu beachten ist und wie sich die neue Grundsteuer in SH berechnet, erläuterte dieser Artikel.
Das Wichtigste im Überblick
Bundesmodell
Schleswig-Holstein hat sich für die ab dem 1. Januar 2025 geltenden neuen Grundsteuer für das Bundesmodell entschieden. Neu ist, dass der bisherige Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt wird, der auf Grundlage der Angaben in der Grundsteuererklärung von den Finanzämtern festgestellt wird.
Gut zu wissen:
Gleich geblieben ist das dreistufige Verfahren, nach dem sich die Grundsteuer berechnet. Danach wird der Grundsteuerwert (1. Stufe) mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl (2. Stufe) und dem Hebesatz der Stadt oder Gemeinde (3. Stufe) multipliziert.
Informationsschreiben
Schleswig-Holstein hat Informationsschreiben an alle Grundstückseigentümer verschickt. Neben Informationen zur Abgabefrist enthält das Schreiben als wichtigste Angabe die Steuernummer, unter der das betreffende Grundstück geführt wird. Unter dieser Steuernummer ist die Grundsteuererklärung abzugeben.
Grundsteuererklärung Schleswig-Holstein
Abgabefrist
Für Grundstücke in Schleswig-Holstein muss die Grundsteuererklärung spätestens am 31. Januar 2023 abgegeben werden. Die Abgabefrist wurde damit, wie von verschiedenen Seiten gefordert, um drei Monate verlängert.
Achtung:
Wie in dem Informationsschreiben erläutert, ist die Grundsteuererklärung grundsätzlich elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Das Gesetz sieht nur in Härtefällen und auf Antrag eine Abgabe in Papierform vor. Ein Härtefall ist beispielsweise gegeben, wenn der Steuerpflichtige nicht über die technische PC-Ausstattung zur elektronischen Übermittlung verfügt. Für Härtefälle sind die Formulare zur Abgabe in Papierform beim Finanzamt sowie bei den meisten Stadt- oder Gemeindeverwaltungen erhältlich.
Benötigte Angaben
Im Vergleich zu anderen Ländermodellen, werden im Bundesmodell relativ viele Angaben für die Grundsteuererklärung benötigt. Für Wohngrundstücke sind dies insbesondere folgende Angaben:
- die Steuernummer des Grundbesitzes,
- die Eigentumsverhältnisse,
- die Lage des Grundstücks (Straße, Hausnummer, PLZ und Ort),
- die Grundbuchangaben wie Gemarkung, Flurstück etc.,
- die Grundstücksart (z.B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus),
- die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert,
- das Jahr der Bezugsfertigkeit (sofern ab 1949 erbaut),
- die Gebäudeflächen (Wohn- und Nutzfläche),
- die Anzahl der Garagen- und Tiefgaragenstellplätze, wobei Carports und Stellplätze im Freien nicht dazu gehören.
Bei der Grundsteuererklärung 2022 (sog. Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts) ist darauf zu achten, dass sich sämtliche Angaben auf den Stichtag 1. Januar 2022 beziehen. Dies ist auch der Grund, weshalb sich die Eigentümerangaben im Informationsschreiben ebenfalls auf diesen Stichtag beziehen. Da Unterlagen oder Nachweise nur auf Anforderung des Finanzamts vorzulegen sind, müssen zusammen mit der Grundsteuererklärung grundsätzlich keine Unterlagen übermittelt werden.
Hilfreiche Unterlagen
Hilfreich ist es insbesondere, wenn folgende Unterlagen bei der Erstellung der Grundsteuererklärung für Schleswig-Holstein zur Verfügung stehen:
- Informationsschreiben oder Einheitswertbescheid des Finanzamts bzw. Grundsteuerbescheid der Gemeinde für die Steuernummer und Lage des Grundstücks,
- Grundbuchauszug für die Flurstücksangaben, Grundstücksfläche sowie die Eigentumsverhältnisse,
- Auszug aus dem Grundsteuerportal Schleswig-Holstein für den Bodenrichtwert,
- Bauunterlagen, Kaufvertrag bzw. Teilungserklärung für das Baujahr bzw. die Wohn- und Nutzfläche,
- separate Wohnflächenberechnung, sofern vorhanden.
Praxistipp:
Viel Ärger und teure Fehler bleiben einem bei der Grundsteuererklärung erspart, wenn man sich vorab kurz über folgende Themen informiert:
- Grundstücksart herausfinden,
- Kernsanierung und Baujahr sowie
- zur Frage, wie sich die Wohnfläche berechnet
Tipps für die Abgabe der Grundsteuererklärung
Kostenlos kann die Grundsteuererklärung per Elster elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Mehr Komfort versprechen private Softwareanbieter, die je nach Anbieter zusätzliche Erläuterungen und teils Erklärvideos als Hilfestellung anbieten. Am einfachsten für den Steuerpflichtigen ist die Abgabe der Grundsteuererklärung durch eine Steuerkanzlei.
Wichtig:
Für die Abgabe per Elster wird typischerweise ein Softwarezertifikat benötigt. Dieses erhält man bei der Registrierung, für die eine Aktivierungscode per Post versendet wird. Die Registrierung kann deshalb bis zu zwei Wochen dauern.
Bei den meisten Softwareanbietern und z.B. bei der Übermittlung durch einen Steuerberater wird kein eigenes Softwarezertifikat benötigt. Bei den Softwareanbietern bieten z.B. WISO Grundsteuer und GSW Soft by Dataline eine Möglichkeit die Grundsteuererklärung ohne Elster zu übermitteln.
So sieht beispielsweise die Nutzerführung bei Grundsteuerwert.de / GSW Soft by Dataline aus:
Quelle: grundsteuerwert.de
Gut zu wissen:
Wer keine zusätzliche Hilfe benötigt und die Grundsteuererklärung selbst per Elster abgeben möchte, für den bietet Schleswig-Holstein Erklärvideos sowie Schritt für Schritt-Anleitungen (sog. Klickanleitungen) beispielsweise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf seiner Website an.
Tipp:
Viele Steuerpflichtige scheuen sich oft wegen der (hohen) Kosten für die Erstellung der Grundsteuererklärung einen Steuerberater zu beauftragen. Dabei können Sie mit ihrem Steuerberater ein Pauschalhonorar vereinbaren, das oft niedriger als erwartet ist. Beispielsweise bieten einige deutschlandweit tätige Steuerberater die Erstellung der Grundsteuererklärung für Schleswig-Holstein teils schon ab ca. 200 bis 300 Euro für Wohngrundstücke an.
Grundsteuer berechnen Schleswig-Holstein
Bei der Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell steht der Grundsteuerwert im Mittelpunkt, der den Einheitswert ablöst. Der Grundsteuerwert bestimmt zusammen mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz die Höhe der Grundsteuer. Um die Grundsteuer zu berechnen, werden alle drei Werte in der genannten Reihenfolge multipliziert. Der Hebesatz wird von den Städten und Gemeinden in Schleswig-Holstein bis zum Inkrafttreten der Grundsteuerreform am 1. Januar voraussichtlich noch angepasst, um die neue Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten.
Grundsteuerwert ermitteln
Für bebaute Wohngrundstücke wird der Grundsteuerwert nach dem Ertragswertverfahren berechnet. Der Ertragswert ist damit für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum) und Mehrfamilienhäuser (Mietwohngrundstücke) maßgebend. Alle anderen Grundstücksarten, wie z.B. Geschäftsgrundstücke, werden im Sachwertverfahren bewertet. In den folgenden Grafiken ist das genau Rechenschema für das Ertrags- und Sachwertverfahren dargestellt:
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Wichtig:
Mit dem Grundsteuer Rechner für Schleswig-Holstein lässt sich der Grundsteuerwert von Wohngrundstücken ganz einfach berechnen. Anhand des Bundeslandes, der Gemeinde sowie der Grundstücksart ermittelt der Rechner automatisch die statistisch ermittelte Nettokaltmiete und passt diese entsprechend der örtlichen Mietniveaustufe an.
Gut zu wissen:
Beispiele wie sich die neue Grundsteuer berechnet, sind im Gemeindeverzeichnis für Schleswig-Holstein zu finden, z.B. mit Rechenbeispielen für die Grundsteuer in Kiel, Flensburg oder Neumünster. Ebenfalls ist dort exemplarisch z.B. der Grundsteuer Hebesatz von Lübeck, Norderstedt oder Elmshorn zu finden.
Fazit
Für die Grundsteuererklärung in Schleswig-Holstein werden relativ viele Angaben benötigt, da sich die Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnet. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern enthält das Informationsschreiben nur sehr wenige Angaben (u.a. Steuernummer). Vereinfachen lässt sich die elektronische Abgabe der Grundsteuererklärung z.B. über einen Softwareanbieter, mit dem die Grundsteuererklärung ohne Elster (d.h. ohne eigenes Softwarezertifikat) übermittelt werden kann. Bequemer lässt sich die Grundsteuererklärung ansonsten nur über einen Steuerberater abgegeben, der regelmäßig auch direkt den Grundsteuerwert ermittelt.
