Bewirtschaftungskosten und Reinertrag ermitteln

Im dritten Schritt der Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell gilt es, die Bewirtschaftungskosten zu bestimmen. Der Gesetzgeber hat auch hier auf pauschalierte Werte gesetzt und feste Prozentwerte vorgegeben, die man der Anlage 40 zum Bewertungsgesetz entnehmen kann. Dafür benötigt man nur die Restnutzungsdauer des Gebäudes und die Grundstücksart.

Was sind eigentlich Bewirtschaftungskosten?

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören jährliche Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.

Ganz wichtig: Diese Kosten dürfen nicht durch Umlagen zum Beispiel auf den Mieter oder eine sonstige Kostenübernahme gedeckt sein.

Gut zu wissen:

Auch hier zählen nicht die tatsächlichen Aufwendungen des Eigentümers. Stattdessen hat der Gesetzgeber pauschale Prozentsätze eingeführt, mit denen die genannten Bewirtschaftungskosten abgegolten sind. Sie ergeben sich aus der Anlage 40 zum Bewertungsgesetz.

Damit entfallen umständliches Ermitteln und Berechnen der Kosten und Diskussionen mit dem Finanzamt um die Anerkennung der Aufwendungen.

Bewirtschaftungskosten: Tabelle (Anlage 40 BewG)

Hier die Tabelle aus der Anlage 40 zum Bewertungsgesetz und welche Prozentsätze abhängig von Restnutzungsdauer und Grundstücksart gelten:

Bewirtschaftungskosten

Rest­nutzungs­dauer

Grund­stücks­art

Ein- und Zwei­familien­häuser

Wohnungs­eigentum

Miet­wohn­grundstück

60 Jahre oder mehr

18

23

21

40 bis 59 Jahre

21

25

23

20 bis 39 Jahre

25

29

27

weniger als 20 Jahre

27

31

29

Berechnungsschema: Wo bin ich?

Das Ertragswertverfahren ist nicht gerade übersichtlich, hier kann man leicht mal den Überblick verlieren. Deshalb hier vorab noch einmal das Berechnungsschema für den Grundsteuerwert. In Schritt 1 wurde bereits der jährliche Rohertrag berechnet, in Schritt 2 die Restnutzungsdauer bestimmt, nun geht es in Schritt 3 um die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten.

 

jährlicher Rohertrag

§ 254 BewG, Anlage 39

./.

nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

§ 255 BewG, Anlage 40

=

jährlicher Reinertrag

§ 253 Abs. 1 BewG

×

Vervielfältiger

§§ 253 Abs. 2, 256 BewG, Anlagen 37, 38

=

kapitalisierter Reinertrag

§§ 252, 253 BewG

+

abgezinster Bodenwert

§ 257 BewG, Anlage 41

=

Grundsteuerwert

§ 252 BewG

Für die Berechnung der Bewirtschaftungskosten benötigt man diese Werte:

  • jährlicher Rohertrag
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes
  • Grundstücksart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum)
 

jährlicher Rohertrag

§ 254 BewG

  davon x %

Anlage 40

=

Bewirtschaftungskosten

§ 254 BewG

Und nun zu den im Schema genannten Begriffen im Einzelnen:

Jährlicher Rohertrag

Dieser wurde bereits in Schritt 1 ermittelt.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist definiert als der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer laut Anlage 38 und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag.

 

Beispiel:

Ein Einfamilienhaus wurde im Jahr 1992 erbaut. Zum Bewertungsstichtag 1.1.2022 hat dieses Haus ein Alter von 30 Jahren (= 2022 ./. 1992). Die Restnutzungsdauer beträgt damit 50 Jahre (= 80 Jahre ./. 30 Jahre).

Die Restnutzungsdauer benötigt man, um die Höhe der pauschalierten Bewirtschaftungskosten aus der Anlage 40 zum Bewertungsgesetz ablesen zu können.

Grundstücksart

Je nachdem, ob es sich bei dem Gebäude um ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus, Wohnungseigentum oder ein Mietwohngrundstück handelt, sieht das Gesetz unterschiedliche Prozentsätze vor.

 

Beispiel:

Bei einem Einfamilienhaus mit einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren sind 21 % anzusetzen, bei einer Eigentumswohnung mit der gleichen Restnutzungsdauer sind es 25 %.

Was ist im Bescheid zu prüfen?

Die Berechnung an sich findet sich im Bescheid über den Grundsteuerwert. Darüber hinaus kann man als Grundstückseigentümer auch die Eckdaten prüfen:

  • Stimmt das Baujahr? Daraus ergibt sich die Restnutzungsdauer.
  • Ist die richtige Grundstücksart genannt? Wenn nicht, hat das zur Folge, dass wahrscheinlich ein falscher Prozentsatz angesetzt wurde.
  • Entspricht der angesetzte Prozentsatz der Anlage 40 zum Bewertungsgesetz? Wenn nicht, hat sich ziemlich sicher bei Baujahr und/oder Grundstücksart ein Fehler eingeschlichen.

Gut zu wissen:

Im Bescheid über den Grundsteuerwert sind alle wesentlichen Beträge und Werte genannt und können deshalb ganz einfach überprüft werden.

Beispiel:

Wer trotzdem unsicher ist, ob das Finanzamt für die Berechnung des Grundsteuerwertes die korrekten Werte verwendet hat, sollte unbedingt innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Ist die einmonatige Einspruchsfrist nämlich erst einmal verstrichen, ist es sehr schwierig, Fehler noch berichtigen zu lassen.

https://vg02.met.vgwort.de/na/231c0ccd51fc47daaced045225d2819f