Im Zuge der Grundsteuerreform müssen alle Grundstücke in Sachsen-Anhalt neu bewertet werden, damit die neue Grundsteuer wie geplant ab 2025 erhoben werden kann. Die Neubewertung erfolgt bereits zum Stichtag 1. Januar 2022. Dementsprechend wurden alle Grundstückseigentümer aufgefordert eine Grundsteuererklärung abzugeben. Die Auswirkungen der neuen Grundsteuer für Sachsen-Anhalt, was es bei der Grundsteuererklärung zu beachten gilt und wie die Grundsteuer zukünftig berechnet wird, erläutert dieser Artikel.
Das Wichtigste im Überblick
Bundesmodell
Sachsen-Anhalt hat sich bei der Grundsteuerreform für das Bundesmodell entschieden. Ein eigenes Ländermodell wurde nach intensiver Prüfung letztlich abgelehnt. Im Vergleich zu weniger komplexen Ländermodellen, werden damit relativ viele Angaben für die Grundsteuererklärung benötigt.
Gut zu wissen:
Wesentlich Neuerung beim Bundesmodell ist der Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. Ansonsten bleibt es bei dem dreistufigen Verfahren. Danach wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung vom Finanzamt festgestellt. Den Hebesatz wendet die Gemeinde an, die den Grundsteuerbescheid samt Zahlungsaufforderung erlässt.
Informationsschreiben
Grundstückseigentümer in Sachsen-Anhalt haben im Juni 2022 ein Informationsschreiben der Finanzbehörden erhalten. Als wichtigste Information ist in dem Schreiben das Aktenzeichen aufgeführt, unter dem die Grundsteuererklärung für den genannten Grundbesitz abzugeben ist.
Grundsteuererklärung Sachsen-Anhalt
Abgabefrist
In Sachsen-Anhalt endet die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung am 31. Januar 2023. Die Abgabefrist wurde damit um drei Monate verlängert, wie von vielen Verbänden gefordert.
Achtung:
Das Bundesmodell sieht vor, dass die Grundsteuererklärung elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden muss. Eine Abgabe der Formulare in Papierform ist damit in Sachsen-Anhalt grundsätzlich ausgeschlossen. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch eine Ausnahme für Härtefälle, wenn ein entsprechender Antrag gestellt wird. Beispielsweise liegt ein Härtefall vor, wenn der Steuerpflichtige weder über einen Computer bzw. einen Internetanschluss verfügt. In Härtefällen können die Formulare als PDF heruntergeladen werden oder bei den Finanzämtern z.B. telefonisch angefordert werden.
Benötigte Angaben
Für Wohngrundstücke werden im Bundesmodell insbesondere folgende Angaben benötigt:
- Aktenzeichen,
- Angabe der Eigentumsverhältnisse,
- Adresse (Lage des Grundstücks),
- Angaben zum Grund- und Boden wie Gemarkung, Flur und Flurstücke sowie Grundstücksfläche und Bodenrichtwert,
- Grundstücksart,
- Baujahr des Gebäudes (also Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit),
- Wohnfläche und ggf. Nutzfläche sowie
- Anzahl der Garagenstellplätze (inkl. Tiefgaragenplätze).
Diese Angaben sind im Hauptvordruck und den verschiedenen Anlagen der Grundsteuererklärung einzutragen. Dabei ist zu beachten, dass die Neubewertung auf den Stichtag 1. Januar 2022 erfolgt. Dieser Stichtag ist für sämtliche Angaben maßgebend. Wie bei der Einkommensteuererklärung müssen keine zusätzlichen Unterlagen an das Finanzamt übermittelt werden. Für Nachfragen des Finanzamts sollten die Unterlagen jedoch sorgfältig aufbewahrt werden.
Hilfreiche Unterlagen
Um die Grundsteuererklärung zügig erledigen zu können, ist es hilfreich folgende Unterlagen griffbereit zu haben:
- Informationsschreiben bzw. Einheitswertbescheid oder Grundsteuerbescheid für das Aktenzeichen,
- Grundbuchauszug für die Grundbuchdaten und Eigentumsverhältnisse,
- Auszug aus dem Grundsteuer-Viewer für Sachsen-Anhalt, beispielsweise für die Flurstücksangaben, Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert,
- Bauunterlagen, Kauf- oder Schenkungsvertrag bzw. Teilungserklärung, z.B. für das Baujahr bzw. die Gebäudeflächen sowie
- ggf. eine Wohnflächenberechnung.
Praxistipp:
Die meisten Grundstückseigentümer sind keine Steuerexperten. Um die Angaben in der Grundsteuererklärung richtig zu erfassen und teure Fehler zu vermeiden ist es deshalb ratsam, sich mit bestimmten Themen vorab vertraut zu machen. Die häufigsten Schwierigkeiten sind insbesondere bei folgenden Fragestellungen zu beobachten:
Tipps für die Abgabe der Grundsteuererklärung
Für die Abgabe der Grundsteuererklärung empfiehlt die Finanzverwaltung das eigene Elster-Portal. Dabei handelt es sich um eine kostenlose Anwendung, die für Laien durch die Verwendung von Fachbegriffen oft schwer verständlich ist. Als Alternative bieten sich andere Softwareanbieter an, die mit zusätzlichen Erläuterungen und Hilfetexten oder Videos regelmäßig die Erklärungsabgabe erleichtern. Noch unkomplizierter ist ansonsten nur die Beauftragung eines Steuerberaters.
Wichtig:
Für den Elster-Zugang ist typischerweise ein Softwarezertifikat erforderlich, welches man bei der Registrierung erhält. Da für die Freischaltung des Zertifikats ein Aktivierungscode per Post versendet wird, muss man für die Registrierung bei Elster in der Regel mindestens eine Woche einplanen.
Bei den meisten anderen Softwareanbietern kann die Grundsteuererklärung ohne Elster (d.h. ohne eigenes Elster-Zertifikat) abgegeben werden, wodurch die komplizierte Registrierung bei Elster entfällt. Neben den zusätzlichen Erläuterungen ist dies ein wesentlicher Vorteil von Softwareanbietern wie z.B. Grundsteuerwert.de oder WISO Grundsteuer.
So sieht beispielsweise die Nutzerführung bei WISO Grundsteuer aus:
Quelle: app.wiso-grundsteuer.de
Tipp:
Etwas teurer dafür aber am unkompliziertesten ist die Grundsteuererklärung, wenn diese z.B. durch einen Steuerberater erstellt wird. Für Grundbesitz in Sachsen-Anhalt kommen neben örtlich ansässigen Steuerberatern dafür auch deutschlandweit tätige Kanzleien in Betracht. Bei Vereinbarung eines Pauschalhonorars gibt es auch keine Überraschung bei den Steuerberaterkosten für die Grundsteuererklärung. Je nach Kanzlei und Fall beginnen die Pauschalhonorare oft bereits ab ca. 200 bis 300 Euro.
Grundsteuer berechnen Sachsen-Anhalt
Um die Grundsteuer für Sachsen-Anhalt zu berechnen ist zunächst der Grundsteuerwert zu ermitteln. Dieser wird anschließend mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Den größten Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben der Grundsteuerwert und der Hebesatz. Während der Grundsteuerwert bereits jetzt ermittelt werden kann, ist bis 2025 noch von einer Anpassung der Hebesätze in Sachsen-Anhalt auszugehen. Dadurch soll die von der Politik anvisierte Aufkommensneutralität der Grundsteuer realisiert werden.
Grundsteuerwert ermitteln
Wie sich der Grundsteuerwert berechnet, hängt davon ab, ob die Bewertung im Ertrags- oder Sachwertverfahren erfolgt. Für Wohngrundstücke (z.B. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) gilt das Ertragswertverfahren und für alle anderen bebauten Grundstücke das Sachwertverfahren. In den folgenden Grafiken ist Schritt für Schritt erläutert, wie der Ertrags- oder Sachwert ermittelt wird:
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Wichtig:
Bequemer und schneller lässt sich der Grundsteuerwert von Wohngrundstücken in Sachsen-Anhalt mit dem Grundsteuer Rechner ermitteln. Anhand der Formulareingaben berücksichtigt der Rechner u.a. die für den Rohertrag benötigte Nettokaltmiete.
Gut zu wissen:
Leicht verständliche Beispiele zur Berechnung der neuen Grundsteuer sind für die meisten Gemeinden in Sachsen-Anhalt im Verzeichnis hinterlegt, u.a. finden sich dort Berechnungsbeispiele für die Grundsteuer in Halle (Saale), Dessau-Roßlau oder Weißenfels. Auch der Hebesatz ist bei den Gemeinden hinterlegt, exemplarisch z.B. der Grundsteuer Hebesatz für Magdeburg, Lutherstadt Wittenberg und Halberstadt.
Fazit
Mit dem Bundesmodell verfolgt Sachsen-Anhalt eine wertabhängige Berechnung der neuen Grundsteuer. In der Konsequenz werden im Vergleich zu einfacheren Ländermodellen relativ viele Angaben in der Grundsteuererklärung benötigt. Mit dem Informationsschreiben und den Daten aus dem Grundsteuer-Viewer erhält man die meisten benötigten Angaben jedoch ganz unkompliziert. Wer auf eine Elster-Registrierung verzichten möchte, für den empfiehlt sich die Grundsteuererklärung über einen Softwareanbieter abzugeben, mit dem die Grundsteuererklärung ohne eigenes Elster-Zertifikat übermittelt werden kann. Den geringsten Aufwand bietet ansonsten z.B. ein Steuerberater.
