Grundsteuerreform Berlin

Aufgrund der Grundsteuerreform 2025 müssen alle Grundstücke in Berlin auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Grundstückseigentümer sind deshalb von der Finanzverwaltung aufgefordert worden, eine Grundsteuererklärung abzugeben. In diesem Artikel ist das Wichtigste zur Grundsteuerreform in Berlin, der Abgabe der Grundsteuererklärung sowie zur Berechnung der neuen Grundsteuer erläutert.

Das Wichtigste im Überblick

Bundesmodell

Das Land Berlin hat sich bereits frühzeitig im Januar 2021 für das Bundesmodell entschieden. Diese Entscheidung kam wenig überraschend, da Berlin von Anfang an eine wertorientiere Berechnung der neuen Grundsteuer favorisiert hat.

Gut zu wissen:

Wie nach der bisherigen Rechtslage wird die neue Grundsteuer in drei Stufen ermittelt (Grundsteuerwert, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz). Den Grundsteuerwert ermitteln die Berliner Finanzämter anhand der Angaben in der Angaben in der Grundsteuererklärung nach einem vereinfachten Bewertungsverfahren. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich durch Multiplikation mit der Steuermesszahl. In der letzten Stufe wird der Messbetrag mit dem Hebesatz der Stadt Berlin für das jeweilige Grundstück multipliziert.

 

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Grundsteuer berechnen einfach

Informationsschreiben

Im Gegensatz zu vielen anderen Bundesländern versendet Berlin keine Informationsschreiben. Damit müssen sämtliche für die Grundsteuererklärung erforderlichen Angaben selbst beschafft werden. Richtig nachvollziehbar ist diese Entscheidung nicht, da den Berliner Finanzämtern einige Angaben wie z.B. die Steuernummer unter der das Grundstück geführt wird oder bestimmte Grundstücksangaben bereits bekannt sind. Andere Bundesländer wie z.B. Rheinland-Pfalz erleichtern die Erklärungsabgabe durch entsprechende Informationsschreiben erheblich.

Grundsteuererklärung Berlin

Abgabefrist

Bereits am 31. Oktober 2022 endet nach jetzigem Stand die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung. Ob es zu einer Fristverlängerung kommt, wie von vielen gefordert, lässt sich derzeit nicht abschätzen.

Achtung:

Die Grundsteuererklärung muss in Berlin grundsätzlich elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Eine Abgabe in Papierform lassen die Berliner Finanzämter entsprechend der gesetzlichen Vorgaben nur auf Antrag und in Härtefällen zu.

Benötigte Angaben

Für die Grundsteuererklärung eines Wohngrundstücks in Berlin werden insbesondere folgende Angaben benötigt:

  • Steuernummer,
  • Daten zu den Eigentumsverhältnissen,
  • Lage des Grundstücks,
  • Angaben zum Grund- und Boden (u.a. Grundstücksfläche und Bodenrichtwert),
  • Grundstücksart (z.B. Einfamilienhaus, Wohnungseigentum etc.),
  • Jahr der Bezugsfertigkeit (Baujahr, sofern ab 1949 erbaut),
  • Wohn- und Nutzfläche und
  • Anzahl der Tief-/Garagenstellplätze.

In der Grundsteuererklärung werden diese und weitere Angaben abgefragt, wobei es jeweils auf die Verhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022 ankommt. Auf eine Übermittlung von Belegen zusammen mit der Grundsteuererklärung kann grundsätzlich verzichtet werden. Nur in Einzelfällen werden Belege durch die Berliner Finanzämter im Rahmen der Veranlagung oder mit dem Bescheid angefordert. Für diesen Fall sollten die Unterlagen sorgfältig aufbewahrt werden.

Hilfreiche Unterlagen

Am besten klappt die Grundsteuererklärung, wenn folgende Unterlagen parat sind:

  • Einheitswert- oder Grundsteuerbescheid (u.a. für die Steuernummer)
  • Grundbuchauszug (z.B. für die Eigentumsverhältnisse)
  • Auszug aus „ALKIS Berlin“ (u.a. für Grundstücksfläche und Flurstücksangaben)
  • BORIS-Auszug (Bodenrichtwert)
  • Bauunterlagen, Kaufvertrag bzw. Teilungserklärung (u.a. für Baujahr bzw. Wohnfläche)
  • separate Berechnung der Wohn- und ggf. Nutzfläche

Praxistipp:

Die meisten Schwierigkeiten und Fragen bei der Erstellung der Grundsteuererklärung für Berlin ergeben sich bei folgenden Themen:

Nach einem Blick in die verlinkten Artikel, lassen sich erfahrungsgemäß die meisten Fragen beantworten und die größten Hürden umschiffen.

Tipps für die Abgabe der Grundsteuererklärung

Für die elektronische Übermittlung der Grundsteuererklärung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Beispielsweise kann die Erklärung über Elster, kostenpflichtige Softwareanbieter oder durch einen beauftragten Steuerberater übermittelt werden. Für die Abgabe per Elster wird in den meisten Fällen ein Softwarezertifikat benötigt, dass man im Zuge der Registrierung erhält.

Wichtig:

Für die Aktivierung des Elster-Zertifikats wird ein Freischaltcode an den Nutzer versendet. Dieser Vorgang dauert regelmäßig mindestens eine Woche.

Andere kostenpflichtige Softwareanbieter, wie WISO Grundsteuer oder Grundsteuerwert.de bieten eine bequeme Möglichkeit, die Grundsteuererklärung auch ohne eigenes Elster-Zertifikat an das Finanzamt zu übermitteln. Die Softwareanbieter verfolgen dabei den Ansatz, durch hilfreiche Erläuterungen und eine sinnvolle Nutzerführung, die Erklärungsabgabe so leicht wie möglich zu gestalten.

So sieht beispielsweise die Nutzerführung bei Grundsteuerwert.de aus:

Quelle: grundsteuerwert.de

Gut zu wissen:

Soll die Grundsteuererklärung per Elster abgeben werden, bietet Berlin anhand von Musterfällen Anleitungen, anhand derer die Erklärungsabgabe erläutert wird. In einfach gelagerten Fällen kann die Erklärung auch über das kostenfreie Angebot „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ übermittelt werden, für das ohne Elster-Zertifikat allerdings wiederum ein Freischaltcode per Post benötigt wird.

Tipp:

Wem die Abgabe der Grundsteuererklärung selbst zu aufwendig oder kompliziert ist, kann dafür z.B. auch eine Steuerkanzlei beauftragen. Viele in Berlin ansässige Steuerberater bieten die Erstellung der Grundsteuererklärung zu Pauschalhonoraren an, sodass von Anfang an Kostentransparenz besteht. Daneben bieten deutschlandweit tätige Kanzleien die Erstellung über das Internet an, je nach Grundstücksart oft bereits ab ca. 200 bis 300 Euro pro Feststellungserklärung.

Grundsteuer berechnen Berlin

Zur Berechnung der neuen Grundsteuer in Berlin, ist als Ausgangspunkt der Grundsteuerwert zu ermitteln. Der Grundsteuerwert wird dann mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert (sog. Grundsteuermessbetrag). Um die genaue Höhe der ab 2025 fälligen Grundsteuer in Berlin berechnen zu können, wird der dann gültige Hebesatz benötigt. Da die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein soll, ist von einer Anpassung des aktuellen Hebesatzes bis 2025 auszugehen.

Grundsteuerwert ermitteln

Je nach Grundstücksart berechnet sich der Grundsteuerwert in Berlin anhand des Ertrags- oder Sachwertverfahrens. Bei Wohngrundstücken, also z.B. für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, ist das Ertragswertverfahren maßgebend. Für alle anderen Grundstücksarten wie Geschäftsgrundstücke das Sachwertverfahren. In den Ertragswert fließen z.B. der Bodenwert, das Baujahr, die Wohn- und Nutzflächen sowie die Mietniveaustufe und pauschalierte Nettokaltmieten ein. Das genaue Berechnungsschema für das Ertrags- und Sachwertverfahren ergibt sich auf den beiden folgenden Grafiken.

Ertragswertverfahren Mecklenburg-Vorpommern

  Sachwertverfahren Mecklenburg-Vorpommern

Wichtig:

Für Wohngrundstücke lässt sich der Grundsteuerwert am einfachsten über den Grundsteuer Rechner für Berlin berechnen. Nach Eingabe des Bundeslandes „Berlin“ berücksichtigt der Rechner automatisch die Mietniveaustufe und die richtige pauschalierte Nettokaltmiete.

Gut zu wissen:

Den aktuellen Grundsteuer Hebesatz für Berlin, Beispiele zur Berechnung der neuen Grundsteuer für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen und Grafiken zum Steueraufkommen sind in unserem Verzeichnis aufgeführt. Zu Vergleichszwecken lohnt sich ein Blick auf die Gemeinden im Berliner Umland, z.B. zum Grundsteuer Hebesatz in Oranienburg oder Potsdam sowie mit Beispielen zur neuen Grundsteuer in Falkensee, Bernau oder Königs Wusterhausen.


Gemeinde suchen & Grundsteuer berechnen

Hebesatz ✓ Rechner ✓ Beispiele

Fazit

Wie die meisten anderen Bundesländer hat sich Berlin bei der neuen Grundsteuer für das Bundesmodell entschieden. Die Herausforderung für die Grundsteuererklärung besteht hauptsächlich darin, die benötigten Angaben herauszufinden. Im Gegensatz zu vielen anderen Bundesländern hat Berlin leider auf ein persönliches Informationsschreiben verzichtet, in dem die der Finanzverwaltung bereits vorliegenden Angaben mitgeteilt werden. Wer sich die Abgabe der Grundsteuererklärung erleichtern möchte, kann diese mit zusätzlichen Erläuterungen – auch ohne eigenes Elster-Zertifikat - über einen kostenpflichtigen Softwareanbieter übermitteln oder alternativ eine Kanzlei beauftragen.


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