Was sind Garagen und Nebengebäude?
Unter einer Garage versteht man im allgemeinen Sprachgebrauch eine Abstellmöglichkeit für Autos, mit festen Wänden, Garagentor und Dach, für ein oder mehrere Fahrzeuge. Davon abzugrenzen sind Stellplätze in einem überdachten Carport, der nach mehreren Seiten offen ist, oder Stellplätze im Freien.
Im Rahmen der Grundsteuer zählen lediglich die sogenannten „Garagenstellplätze“, also die Anzahl der Stellplätze in einer Garage. Dazu gehören nicht nur Einzel- und Doppelgaragen, sondern auch Stellplätze in einer Tiefgarage.
Stellplätze in einem Carport oder im Freien werden grundsteuerlich nicht separat erfasst. Die entsprechenden Flächen sind ja schon im Grund und Boden enthalten.
Beispiel:
Ein Einfamilienhaus verfügt über eine Garage von 25 qm. Auf der 60 qm großen Einfahrt finden zwei Fahrzeuge Platz.
Die Garage wird entsprechend dem im jeweiligen Bundesland geltenden Grundsteuermodell erfasst (dazu unten mehr), die Stellplätze auf der Einfahrt sind Teil der Grundstücksfläche und zählen nicht separat.
Typische Nebengebäude sind zum Beispiel Gartenhäuser, Werkzeugschuppen, Scheunen, Müllhäuschen, Fahrradschuppen und Ähnliches. Aber auch ein Wohncontainer im Garten (zum Beispiel für die volljährigen Kinder), ein kleines Gästehäuschen oder ein ehemaliger Schuppen, der zu einer Werkstatt, einem Büro oder einem Laden umgebaut wurde, können Nebengebäude darstellen.
Je nach Nutzung wirken sich die Flächen der Nebengebäude unterschiedlich auf den Grundsteuerwert aus.
Garagen und Nebengebäude: Teil des Wohngebäudes oder eigene wirtschaftliche Einheit?
In vielen Fällen stehen die Garage und die Nebengebäude auf dem gleichen Grundstück wie das Wohngebäude. Für alle gilt dann normalerweise die gleiche Flurstücksnummer. Die Garage und die Nebengebäude bilden hier zusammen mit dem Wohngebäude eine gemeinsame wirtschaftliche Einheit. Das gilt zum Beispiel für angebaute und freistehende Garagen auf dem Grundstück, Tiefgaragenstellplätze bei einem Mietwohngrundstück oder einen Tiefgaragenstellplatz eines Wohnungseigentümers.
Es gibt aber auch Fälle, in denen die Garage auf einem separaten Grundstück steht und eine eigene Flurstücksnummer hat. Das gilt zum Beispiel in Reihenhaussiedlungen, in denen die Garage auf dem Wohngrundstück einfach keinen Platz mehr findet und deshalb auf einem eigenen Garagengrundstück errichtet wird. Die Garage bildet dann eine eigene wirtschaftliche Einheit. Wie diese bewertet wird, hängt davon ab, ob sie in Zusammenhang mit einem Wohngebäude genutzt wird oder nicht.
Befindet sich in einem Nebengebäude, das auf einem Wohngrundstück steht, zum Beispiel ein kleiner Laden oder eine Werkstatt, bleibt das Nebengebäude trotzdem Teil der wirtschaftlichen Einheit mit dem Wohngebäude. Das spielt vor allem beim Bundesmodell eine Rolle, da sich die Nutzung des Nebengebäudes auf die Grundstücksart und damit auf das Bewertungsverfahren auswirken kann.
Beispiel:
In einem Nebengebäude in Rheinland-Pfalz, das sich auf dem Wohngrundstück befindet, hat sich der Eigentümer ein Frisörgeschäft eingerichtet. Das Nebengebäude stellt trotzdem keine eigene wirtschaftliche Einheit dar, sondern bildet mit dem Wohngebäude weiterhin eine gemeinsame wirtschaftliche Einheit. Die Wertermittlung erfolgt für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich, also zum Beispiel als Einfamilienhaus oder als gemischt genutztes Grundstück (je nach dem Verhältnis Wohnfläche zu Nutzfläche).
Dementsprechend erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwertes anhand des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens.
Sonderfall Wohneigentum: Was zählt alles zur wirtschaftlichen Einheit und was wird separat bewertet?
Tiefgaragenstellplätze, die der Wohnungseigentümer in Verbindung mit seiner Eigentumswohnung nutzt, bilden gemeinsam mit der Wohnung eine wirtschaftliche Einheit (A 249.5 Abs. 4 AEBewGrSt). Es erfolgt also keine separate Bewertung von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz, sondern beides wird gemeinsam bewertet.
Auf die zivilrechtliche Gestaltung oder die Begründung von Sondereigentum kommt es dabei nicht an. Auch ist unerheblich, ob die Eintragung im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt oder auf zwei separaten Grundbuchblättern erfolgt ist.
Bilden Eigentumswohnung und Tiefgarage eine wirtschaftliche Einheit und werden sie getrennt voneinander verkauft, wird der Tiefgaragenstellplatz zu einer eigenen wirtschaftlichen Einheit, die separat bewertet wird.
Gehören zu der Eigentumswohnung auch Garagen, bilden Wohnung und Garagen eine wirtschaftliche Einheit. Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. Dies gilt auch für Garagen, an denen ein Sondereigentum eingeräumt wurde.
Bundesmodell: Wie werden Garagen grundsteuerlich berücksichtigt?
Beim Bundesmodell wird für Garagen- und Tiefgaragenstellplätze eine pauschale Nettokaltmiete als Festwert zugrunde gelegt. Diese beträgt 35 Euro pro Stellplatz und pro Monat. Die Fläche der Garage selbst oder das Baujahr der Garage spielen keine Rolle (Anlage 39 zum BewG).
Je nach Mietniveaustufe erfolgt ein Abschlag oder Zuschlag, sodass die monatliche Pauschale niedriger bzw. höher ausfallen kann. Hier eine Übersicht über die anzusetzenden Werte:
|
Mietniveaustufe |
Der Abschlag beträgt |
Pro Garagenstellplatz und Monat sind anzusetzen |
|---|---|---|
|
1 |
- 20 % |
28 Euro |
|
2 |
- 10 % |
31,50 Euro |
|
3 |
0 % |
35 Euro |
|
4 |
+ 10 % |
38,50 Euro |
|
5 |
+ 20 % |
42 Euro |
|
6 |
+ 30 % |
45,50 Euro |
|
7 |
+ 40 % |
49 Euro |
Beispiel:
Ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz, Baujahr 1995, verfügt über eine Einzelgarage mit einer Fläche von 25 qm. Die Mietniveaustufe liegt bei 2. Pro Monat werden für diese Garage 31,50 Euro angesetzt.
Der Eigentümer des Nachbarhauses, Baujahr 1969, verfügt über eine Einzelgarage mit einer Fläche von 35 qm. Auch hier werden pro Monat 31,50 Euro angesetzt.
Stellplätze in Carports und im Freien bleiben unberücksichtigt.
Diese Regelung gilt sowohl für die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, die das Bundesmodell unverändert umgesetzt haben, als auch für das Saarland und Sachsen, die das Bundesmodell modifiziert anwenden.
Bundesmodell: Wie werden Nebengebäude grundsteuerlich berücksichtigt?
Nebengebäude sind grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes mit enthalten. Voraussetzung ist, dass sie auf dem mit dem Wohnhaus (Hauptgebäude) bebauten Grundstück stehen (A 243 Abs. 5 AEBewGrSt).
Damit spielen die Flächen von Gartenhaus, Werkzeugschuppen und Ähnlichem normalerweise keine Rolle bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes. Ihre Flächen sind im Rahmen der Bewertung des Wohngebäudes bereits „eingepreist“.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn sich in dem Nebengebäude eine Wohnung befindet oder es sich um einen betrieblich genutzten Raum handelt. Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken (z.B. als Gästezimmer) wird die Fläche des Nebengebäudes als Wohnfläche berücksichtigt. Ebenso wird bei einer betrieblichen Nutzung (z.B. als Laden oder Werkstatt) die Fläche des Nebengebäudes als Wohnfläche angesetzt (Anlage 39 Teil I zum BewG).
Überblick: Was gilt in welchem Bundesland?
Die folgende Tabelle fasst zusammen, wie Garagen und Nebengebäude in den einzelnen Bundesländern grundsteuerlich behandelt werden:
|
Bundesland |
Garagen |
Nebengebäude |
|---|---|---|
|
Baden-Württemberg |
keine Berücksichtigung |
keine Berücksichtigung |
|
Bayern |
bis 50 qm keine Berücksichtigung, darüber hinaus Nutzfläche |
bis 30 qm keine Berücksichtigung bei untergeordneter Bedeutung,
darüber hinaus Nutzfläche |
|
Berlin |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Brandenburg |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Bremen |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Hamburg |
bis 50 qm keine Berücksichtigung, darüber hinaus Nutzfläche |
bis 30 qm keine Berücksichtigung bei untergeordneter Bedeutung,
darüber hinaus Nutzfläche |
|
Hessen |
bei räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung keine Berücksichtigung,
ohne räumlichen Zusammenhang bis 100 qm keine Berücksichtigung, darüber hinaus Wohnfläche |
bei weniger als 30 qm keine Berücksichtigung bei räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung,
darüber hinaus Wohnfläche |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Niedersachsen |
bis 50 qm keine Berücksichtigung, darüber hinaus Nutzfläche |
bis 30 qm keine Berücksichtigung bei untergeordneter Bedeutung,
darüber hinaus Nutzfläche |
|
Nordrhein-Westfalen |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Rheinland-Pfalz |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Saarland |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Sachsen |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Sachsen-Anhalt |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Schleswig-Holstein |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
|
Thüringen |
35 Euro pro qm und Monat |
grundsätzlich im Grundsteuerwert des Wohngebäudes enthalten,
bei Nutzung zu Wohnzwecken oder betrieblichen Zwecken Wohnfläche |
