FAQ

Die Grundsteuer wird auf Grundstücke und Gebäude erhoben. Steuerpflichtig sind die Eigentümer. Die Größe, Art der Bebauung und Nutzung spielt für die Grundsteuerpflicht als solche keine Rolle.

Durch die Reform ist eine Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude in Deutschland erforderlich. Dadurch soll die Grundsteuer gerechter werden. Ob die Eigentümer nach der Neubewertung eine höhere Grundsteuer zahlen müssen, steht noch nicht fest.

Erster Stichtag zur Bewertung ist der 1.1.2022. Die Finanzämter ermitteln also auf Grundlage der Grundsteuererklärung den Wert, den der Besitz zum 1.1.2022 hatte. Die neuen Grundsteuerbescheide werden jedoch erst ab dem 1.1.2025 erlassen und erst dann müssen Eigentümer die neue Grundsteuer zahlen.

Die wesentlichen gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung der Grundsteuer finden sich im Bewertungsgesetz (BewG) und im Grundsteuergesetz (GrStG). Das Grundgesetz (GG) garantiert den Gemeinden, dass die Einnahmen aus der Grundsteuer ihnen zufließen.

Mit Grundsteuer A und Grundsteuer B werden die verschiedenen Hebesätze bezeichnet. Diese setzt jede Gemeinde individuell fest.

„A“ steht dabei für „agrarisch“ und gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. „B“ steht für „baulich“ und umfasst bebaute und unbebaute gewerbliche und private Grundstücke. Das sind also alle Grundstücke, die nicht zur Land- und Forstwirtschaft gehören.

Ab 2025 dürfen die Gemeinden einen eigenen Hebesatz für baureife Grundstücke einführen. Dieser kann deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer B und soll Eigentümer unbebauter Grundstücke dazu bringen, diese mit Wohnraum zu bebauen.

Wie hoch die Grundsteuer ab 2025 ausfällt, kann man zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht sagen. Zum einen steht die Neubewertung der Grundstücke noch bevor. Zum anderen ist nicht klar, wie hoch die Hebesätze der Gemeinde sein werden.

Ziel des Gesetzgebers ist zwar, dass möglichst viele Häuslebesitzer nicht mehr zahlen als bisher. Dabei wird jedoch in Kauf genommen, dass bei einigen die Belastung durch die Grundsteuer steigen wird.

Der Gesetzgeber hat sich bemüht, die Grundsteuer aufkommensneutral auszugestalten, insbesondere durch Absenkung der Steuermesszahl. Das bedeutet, dass die Steuerpflichtigen nach der Reform insgesamt nicht mehr Grundsteuern zahlen als vor der Reform. Im Einzelfall kann es jedoch sehr wohl dazu kommen, dass einige mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher, andere dafür weniger.

Die Gemeinden haben zwar angekündigt, ihre Hebesätze so anzupassen, dass sich die Grundsteuerbelastung ab 2025 für die Steuerbürger nicht erheblich verändert. Ob dies dann so klappen wird, bleibt abzuwarten.

Die Berechnung der Grundsteuer führt über drei Stufen. In der ersten Stufe bewerten die Finanzämter die Grundstücke und berechnen den Grundsteuerwert. In Stufe zwei werden die Grundsteuerwerte mit einer Steuermesszahl multipliziert. Zum Schluss wenden die Gemeinden in der dritten Stufe ihren Hebesatz an.

Daraus ergibt sich diese Formel für die Berechnung:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich, wenn man den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag

Den Steuermessbetrag benötigt man für die weitere Berechnung der Grundsteuer. Auf ihn wendet die Gemeinde den Hebesatz an.

Den Hebesatz legt jede Gemeinde individuell fest. Sie wendet ihn auf den Grundsteuermesstrag an, den das Finanzamt der Gemeinde mitteilt. Als Ergebnis erhält man dann die zu zahlende Grundsteuer.

Die Gemeinde darf ihren Hebesatz jährlich anpassen. Dazu muss sie bis zum 30.6. eines Jahres den entsprechenden Beschluss fassen. Der neue Hebesatz gilt dann rückwirkend ab 1.1. des Jahres. Dadurch kann sich rückwirkend auch die zu zahlende Grundsteuer erhöhen.

In erster Linie ist der Eigentümer dazu verpflichtet, die Grundsteuer zu bezahlen. Vermietet er den Grundbesitz, darf er die Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

Gehört das Grundstück mehreren Personen, schulden sie als Gesamtschuldner die Grundsteuer.

Nach dem Grundsteuergesetz wird zum 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. eines Jahres jeweils ein Viertel des Jahresbetrags der Grundsteuer fällig. Bis zu diesen Terminen muss der entsprechende Betrag bei der Gemeinde eingegangen sein.

Auf Antrag des Steuerschuldners kann die Grundsteuer aber auch in einem Jahresbetrag gezahlt werden. Dieser ist dann am 1.7. fällig.

Der Anspruch der Gemeinde auf Zahlung der Grundsteuer verjährt nach fünf Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch auf die Grundsteuer erstmals fällig geworden ist.

Wer seinen Grundbesitz vermietet, darf die Grundsteuer als Werbungskosten bei seinen Einnahmen aus der Vermietung abziehen.

Als Mieter kommt ein Abzug der Grundsteuer eher nicht infrage – es sei denn, das Grundstück wurde zum Beispiel angemietet, um dort ein Gewerbe zu betreiben. Dann kann eine umgelegte Grundsteuer auch vom Mieter abgesetzt werden.

Wer zu Hause ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet hat, kann den darauf entfallenden Teil der Grundsteuer bei seinen Einkünften geltend machen.

Wenn die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken selbst genutzt wird, ist es nicht möglich, die Grundsteuer steuermindernd anzusetzen.

Der Vermieter darf die Grundsteuer in voller Höhe auf den Mieter umlegen. Gibt es mehrere Mieter, wird die Grundsteuer anhand der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt.

Verpflichtet zur Abgabe der Grundsteuererklärung bzw. „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ ist der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn er den Grundbesitz vermietet hat.

Besonderheiten gibt es bei Erbbaurechten und wenn das Gebäude auf fremdem Grund und Boden steht.