Baden-Württemberg: Grundsteuer berechnen nach dem modifizierten Bodenwertmodell

Baden-Württemberg nimmt die Öffnungsklausel in Anspruch und hat sich für ein „modifiziertes Bodenwertmodell“ entschieden. Das Bundesmodell empfand man als zu kompliziert. Das eigene Modell mag einfacher sein, ist aber nicht frei von Ungerechtigkeiten – und kann im Einzelfall sogar zu einer deutlich höheren Grundsteuer führen als das Bundesmodell.

Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Das Landesgrundsteuergesetz (kurz LGrStG) wurde bereits am 4.11.2020 verabschiedet und am 13.11.2020 im Gesetzblatt für Baden-Württemberg veröffentlicht.

Was bedeutet „modifiziertes Bodenwertmodell“?

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell kommt es auf zwei Werte an:

  • die Grundstücksfläche und
  • den Bodenrichtwert.

Der aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelte Bodenwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese liegt grundsätzlich bei 1,3 ‰. Als Ergebnis erhält man den Grundsteuerwert, der noch mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird.

Die Art der Bebauung spielt für die Bewertung grundsätzlich keine Rolle.

Ausnahme: Wird ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, sieht das Landesgrundsteuergesetz einen Bewertungsabschlag vor. Die Steuermesszahl von 1,3 ‰ reduziert sich in diesem Fall um 30 % auf 0,91 ‰ (§ 40 Abs. 2 und 3 LGrStG).

Beispiel:

Familie Heber lebt in Baden-Württemberg. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus. Das Grundstück ist 500 qm groß. Der Bodenrichtwert beträgt 305 Euro/qm.

So wird der Grundsteuerwert berechnet:

500 qm × 305 Euro/qm = 152.500 Euro

152.500 Euro × 0,91 ‰ = 138,78 Euro

Beträgt der Hebesatz der Gemeinde zum Beispiel 400 %, zahlt Familie Heber pro Jahr 555,10 Euro Grundsteuer.

Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn der Anteil der Wohnnutzung an der gesamten Wohn- und Nutzfläche den Anteil der wohnfremden Nutzung übersteigt (§ 40 Abs. 3 LGrStG).

Bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohneigentum ist der Fall normalerweise klar, es überwiegt die Wohnnutzung bzw. hier wird fast ausschließlich gewohnt. Handelt es sich dagegen um ein gemischt genutztes Grundstück und befinden sich dort neben Wohnungen auch Gewerbe-, Büro oder Praxisräume, muss ermittelt werden, ob die Wohnnutzung überwiegt.

Beispiel:

In einem Mehrfamilienhaus befindet sich im Erdgeschoss ein Blumenladen, in den oberen Stockwerken sechs Mietwohnungen á 80 qm. Die Gesamtfläche des Gebäudes beträgt 560 qm, die gesamte Wohnfläche 480 qm (= 6 × 80 qm).

So wird der Anteil der Wohnnutzung berechnet: 480 qm : 560 qm × 100 = 85,71 %

Die Wohnnutzung überwiegt, deshalb gilt hier die 30-prozentige Reduzierung der Steuermesszahl.

Beispiel:

In einem Gebäude mit einer Gesamtfläche von 400 qm ist ein Gewerbebetrieb untergebracht. 350 qm nutzt der Betrieb gewerblich, 50 qm entfallen auf eine kleine Einliegerwohnung, in der Saisonkräfte unterkommen.

So wird der Anteil der Wohnnutzung berechnet: 50 qm : 400 qm × 100 = 12,5 %

Die Wohnnutzung überwiegt nicht, deshalb wird die Steuermesszahl hier nicht reduziert.

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Beim Bundesmodell spielt die Art der Bebauung eine wesentliche Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. Auch die Gebäudefläche und das Gebäudealter wirken sich auf die Höhe der Grundsteuer aus. Bei dem Baden-Württemberger Modell dagegen hat die Art der Bebauung nur geringfügige Auswirkungen auf die Bewertung: Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken reduziert sich lediglich die Steuermesszahl, ansonsten spielt die Bebauung keine Rolle für die Grundsteuer.

Das führt dazu, dass bei gleicher Grundstücksfläche der Eigentümer eines Einfamilienhauses genauso viel Grundsteuer bezahlt wie der Eigentümer einer benachbarten Mietwohnanlage.

Beispiel:

Neben dem Grundstück der Familie Heber befindet sich eine Wohnanlage mit Mietwohnungen. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 480 qm, die Grundstücksfläche liegt bei 500 qm.

Nach dem Landesmodell zahlt Familie Heber für ihr Grundstück mit Einfamilienhaus (Wohnfläche 170 qm) 555,10 Euro Grundsteuer. Der Eigentümer der Mietwohnanlage hat fast die 3-fache Wohnfläche, zahlt aber den gleichen Betrag wie Familie Heber.

Nach dem Bundesmodell würde Familie Heber eine Grundsteuer von 453,70 Euro zahlen, der Eigentümer des Mehrfamilienhauses dagegen 932,14 Euro.

Die Steuermesszahl des Bundesmodells fällt mit 0,34 ‰ deutlich geringer aus als die Steuermesszahl in Baden-Württemberg (1,3 ‰). Insbesondere für sozialen Wohnbau sehen allerdings beide Modelle Abschläge vor.

Vergleich: Berechnung der Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz und dem Bundesmodell

Vergleicht man die Berechnungen nach dem Bundesmodell und nach dem Modell aus Baden-Württemberg, stellt man schnell fest, dass es doch erhebliche Unterschiede gibt, wie dieses Beispiel zeigt.

Beispiel:

Familie Heber wohnt in Gaggenau. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus (Baujahr 1996). Das Grundstück ist 500 qm groß, die Wohnfläche beträgt 170 qm. Der Bodenrichtwert liegt bei 305 Euro/qm. Die Gemeinde Gaggenau hat den Hebesatz auf 400 % festgelegt. Für das Grundstück gilt die Mietniveaustufe 3.

So wird nach dem Bundesmodell gerechnet:

 

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche

 

6,18 Euro/qm × 170 qm

+

Zuschlag für Mietniveaustufe oder

+

0 %

./.

Abschlag für Mietniveaustufe

 

 

=

monatlicher Rohertrag

=

1.050,60 Euro

×

12

×

12

=

jährlicher Rohertrag

=

12.607,20 Euro

 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

 

80 Jahre

./.

Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag

 

26 Jahre

=

Restnutzungsdauer

=

54 Jahre

 

Mindestens: 30 % von 80 Jahren

=

24 Jahre

 

jährlicher Rohertrag

 

12.607,20 Euro

 

davon x %

 

davon 21 %

=

Bewirtschaftungskosten

=

2.647,51 Euro

=

Restnutzungsdauer

 

54 Jahre

i.V.m.

Liegenschaftszinssatz

i.V.m.

2,5 %

=

Vervielfältiger

=

29,46

 

Fläche des Grundstücks

 

500 qm

×

Bodenrichtwert

×

305 Euro/qm

i.V.m.

Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern

i.V.m.

1,00

=

Bodenwert

=

152.500 Euro

×

Abzinsungsfaktor

×

0,2636

=

abgezinster Bodenwert

=

40.199 Euro

 

jährlicher Rohertrag

 

12.607,20 Euro

./.

Bewirtschaftungskosten

./.

2.647,51 Euro

=

jährlicher Reinertrag

=

9.959,69 Euro

×

Vervielfältiger

×

29,46

=

kapitalisierter Reinertrag

=

293.412,47 Euro

+

abgezinster Bodenwert

+

40.199 Euro

=

Grundsteuerwert

=

333.611,47 Euro

 

abgerundet auf volle 100 Euro

 

333.600 Euro

Mindestwert:

Wert des unbebauten Grundstücks: 500 qm × 305 Euro/qm × 1,00 = 152.500 Euro

Mindestwert: 152.500 Euro × 75 % = 114.375 Euro

Abrundung auf volle 100 Euro: 114.300 Euro

Als Grundsteuerwert sind mindestens 114.300 Euro anzusetzen, hier der höhere Betrag von 333.600 Euro.

 

Grundsteuerwert

 

333.600 Euro

×

Steuermesszahl

×

0,00034

=

Steuermessbetrag

=

113,42 Euro

 

Steuermessbetrag

 

113,42 Euro

×

Hebesatz

×

400 %

=

Grundsteuer nach dem Bundesmodell

=

453,68 Euro

So wird nach dem Landesmodell gerechnet

500 qm × 305 Euro/qm = 152.500 Euro

152.500 Euro × 0,91 ‰ = 138,78 Euro

 

Steuermessbetrag

 

138,78 Euro

×

Hebesatz

×

400 %

=

Grundsteuer nach dem Landesmodell

=

555,10 Euro

Ergebnis der Vergleichsrechnung

Das Bundesmodell wäre hier das deutlich günstigere Modell. Familie Heber würde dadurch 101,42 Euro sparen.

Ansonsten…

Baden-Württemberg hat die neuen Regelungen zum Bewertungsverfahren fast 1:1 aus dem Bewertungsgesetz und dem Grundsteuergesetz übernommen – mit den oben beschriebenen Abweichungen. Es bleibt also auch in Baden-Württemberg beim bewährten Verfahren: Das Finanzamt rechnet den Grundsteuerwert aus, die Gemeinde berechnet die Grundsteuer auf Grundlage des Grundsteuerwerts, des Hebesatzes und der Steuermesszahl.

Fazit

Das Modell aus Baden-Württemberg punktet mit einer einfachen Berechnung, zeigt aber im Details Schwächen gegenüber dem Bundesmodell. Dass in Baden-Württemberg die Bebauung so gut wie unberücksichtigt bleibt, kann im Einzelfall zu erheblichen Ungerechtigkeiten bei der Bewertung führen.

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