Baden-Württemberg: So funktioniert das modifizierte Bodenwertmodell

Baden-Württemberg nimmt die Öffnungsklausel in Anspruch und hat sich für ein „modifiziertes Bodenwertmodell“ entschieden. Das Bundesmodell empfand man als zu kompliziert. Das eigene Modell ist tatsächlich sehr einfach (das einfachste aller Modelle), man benötigt nur wenige Daten, um die Grundsteuer zu berechnen.

Die Grundsteuerreform in Baden-Württemberg: Das Wichtigste im Überblick

Baden-Württemberg hat sein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet (LGrStG vom 4.11.2020, GBl. 2020 S. 974).

Das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer gilt auch in Baden-Württemberg und trotz eigenem Landesmodell. Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken (Stufe 1). Auch gelten abweichende Steuermesszahlen (Stufe 2).

Überblick: Wo rechnet Baden-Württemberg abweichend gegenüber dem Bundesmodell?

Stufe 1: Grundsteuerwert abweichende Regelung
Stufe 2: Steuermesszahl abweichende Regelung
Stufe 3: Hebesatz  

Die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe hat Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesmodell.

Grundsteuererklärung in Baden-Württemberg: Was ist wann zu tun?

Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben (§ 22 Abs. 1 LGrStG). In Baden-Württemberg wird diese Erklärung kurz als „Feststellungserklärung“ bezeichnet.

Zur Abgabe verpflichtet ist der Eigentümer des Grundstücks. Die Feststellungserklärung muss er im Zeitraum 1.7. 2022 bis 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar auf elektronischem Weg per ELSTER.

Eine Abgabe auf Papierformularen ist nur in begründeten Härtefällen gestattet, also wenn zum Beispiel kein PC oder kein Internetzugang zur Verfügung steht.

Für die Grundstücke, die unter die Grundsteuer B fallen, sind in Baden-Württemberg nur wenige Angaben nötig:

  • Informationen zum Grundstück selbst (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Lage, Eigentümer)
  • Aktenzeichen
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Nutzungsart (Wohnen oder Nicht-Wohnen)

Gut zu wissen:

Die Eigentümer erhalten für ihre Grundstücke in Baden-Württemberg im Mai/Juni 2022 ein Informationsschreiben, in dem einige der geforderten Daten enthalten sind. Ab Juli 2022 werden im Internet unter www.grundsteuer-bw.de weitere Informationen bereitgestellt, insbesondere können dann die für die Feststellungserklärung erforderlichen Bodenrichtwerte abgerufen werden.

Praxistipp:

Die Daten des Grundstücks finden sich auch im Grundbuchauszug, das Aktenzeichen im bisherigen Grundsteuerbescheid bzw. Einheitswertbescheid.

So berechnet sich die Grundsteuer in Baden-Württemberg

Für die Berechnung des Grundsteuerwertes nach dem modifizierten Bodenwertmodell kommt es auf zwei Werte an:

  • die Grundstücksfläche und
  • den Bodenrichtwert.

Die Art der Bebauung spielt für die Bewertung grundsätzlich keine Rolle.

Der aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelte Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese liegt grundsätzlich bei 1,3 ‰. Als Ergebnis erhält man den Steuermessbetrag, der noch mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird.

Ausnahme:

Wird ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, sieht das Landesgrundsteuergesetz einen Bewertungsabschlag vor. Die Steuermesszahl von 1,3 ‰ reduziert sich in diesem Fall um 30 % auf 0,91 ‰ (§ 40 Abs. 2 und 3 LGrStG).

Beispiel:

Familie Heber lebt in Baden-Württemberg. Sie besitzt ein 500 qm großes Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 305 Euro/qm.

Variante a) Das Grundstück ist unbebaut.

Variante b) Auf dem Grundstück steht ein Einfamilienhaus, die Wohnfläche beträgt 170 qm.

Da es auf die Bebauung nicht ankommt, wird in beiden Varianten so der Grundsteuerwert berechnet:

In Variante a) wird so weiter gerechnet:

152.500 Euro (Grundsteuerwert) × 1,3 ‰ (Steuermesszahl) = 198,25 Euro (Steuermessbetrag)

Beträgt der Hebesatz der Gemeinde zum Beispiel 400 %, zahlt Familie Heber für ein unbebautes Grundstück pro Jahr 793 Euro Grundsteuer (=198,25 Euro Steuermessbetrag × 400 % Hebesatz).

In Variante b) wird so weiter gerechnet:

152.500 Euro (Grundsteuerwert) × 0,91 ‰ (reduzierte Steuermesszahl) = 138,78 Euro (Steuermessbetrag)

Beträgt der Hebesatz der Gemeinde zum Beispiel 400 %, zahlt Familie Heber für ihr Grundstück mit Einfamilienhaus pro Jahr 555,12 Euro Grundsteuer (= 138,78 Euro Steuermessbetrag × 400 % Hebesatz).

Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn der Anteil der Wohnnutzung an der gesamten Wohn- und Nutzfläche den Anteil der wohnfremden Nutzung übersteigt (§ 40 Abs. 3 LGrStG).

Bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohneigentum ist der Fall normalerweise klar, es überwiegt die Wohnnutzung bzw. hier wird fast ausschließlich gewohnt. Handelt es sich dagegen um ein gemischt genutztes Grundstück und befinden sich dort neben Wohnungen auch Gewerbe-, Büro oder Praxisräume, muss ermittelt werden, ob die Wohnnutzung überwiegt.

Beispiel:

In einem Mehrfamilienhaus befindet sich im Erdgeschoss ein Blumenladen, in den oberen Stockwerken sechs Mietwohnungen á 80 qm. Die Gesamtfläche des Gebäudes beträgt 560 qm, die gesamte Wohnfläche 480 qm (= 6 × 80 qm).

So wird der Anteil der Wohnnutzung berechnet: 480 qm : 560 qm × 100 = 85,71 %

Die Wohnnutzung überwiegt, deshalb gilt hier die 30-prozentige Reduzierung der Steuermesszahl.

Beispiel:

In einem Gebäude mit einer Gesamtfläche von 400 qm ist ein Gewerbebetrieb untergebracht. 350 qm nutzt der Betrieb gewerblich, 50 qm entfallen auf eine kleine Einliegerwohnung, in der Saisonkräfte unterkommen.

So wird der Anteil der Wohnnutzung berechnet: 50 qm : 400 qm × 100 = 12,5 %

Die Wohnnutzung überwiegt nicht, deshalb wird die Steuermesszahl hier nicht reduziert.

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Beim Bundesmodell spielt die Art der Bebauung eine wesentliche Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. Auch die Gebäudefläche und das Gebäudealter wirken sich auf die Höhe der Grundsteuer aus. Bei dem Baden-Württemberger Modell dagegen hat die Art der Bebauung nur geringfügige Auswirkungen auf die Bewertung: Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken reduziert sich lediglich die Steuermesszahl, ansonsten spielt die Bebauung keine Rolle für die Grundsteuer.

Das führt dazu, dass bei gleicher Grundstücksfläche der Eigentümer eines Einfamilienhauses genauso viel Grundsteuer bezahlt wie der Eigentümer einer benachbarten Mietwohnanlage.

Beispiel:

Neben dem Grundstück der Familie Heber befindet sich eine Wohnanlage mit Mietwohnungen. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 480 qm, die Grundstücksfläche liegt bei 500 qm.

Nach dem Landesmodell zahlt Familie Heber für ihr Grundstück mit Einfamilienhaus (Wohnfläche 170 qm) 555,10 Euro Grundsteuer. Der Eigentümer der Mietwohnanlage hat fast die 3-fache Wohnfläche, zahlt aber den gleichen Betrag wie Familie Heber.

Nach dem Bundesmodell würde Familie Heber eine Grundsteuer von rund 450 Euro zahlen, der Eigentümer des Mehrfamilienhauses dagegen rund 930 Euro.

Die Steuermesszahl des Bundesmodells fällt mit 0,31 ‰ (Wohnimmobilien) bzw. 0,34 ‰ (andere Immobilien) deutlich geringer aus als die Steuermesszahl in Baden-Württemberg (0,91 ‰ bzw. 1,3 ‰). Insbesondere für sozialen Wohnbau sehen allerdings beide Modelle Abschläge vor.

Ansonsten…

Baden-Württemberg hat die neuen Regelungen zum Bewertungsverfahren fast 1:1 aus dem Bewertungsgesetz und dem Grundsteuergesetz übernommen – mit den oben beschriebenen Abweichungen. Es bleibt also auch in Baden-Württemberg beim bewährten Verfahren: Das Finanzamt rechnet den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag aus, die Gemeinde berechnet die Grundsteuer auf Grundlage des Steuermessbetrags und des Hebesatzes.

Fazit

Das Modell aus Baden-Württemberg punktet mit einer einfachen Berechnung. Dass in Baden-Württemberg die Bebauung so gut wie unberücksichtigt bleibt, kann im Einzelfall im Vergleich zum Bundesmodell zu erheblichen Ungerechtigkeiten bei der Bewertung führen.

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