1) Eigentümer des Grundstücks
In erster Linie ist der Grundstückseigentümer zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet.
Denn diese Verpflichtung trifft denjenigen, „dem die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist“ (§ 228 Abs. 3 BewG). Und das ist eben in den allermeisten Fällen der Eigentümer des Grundstücks.
Gehört das Grundstück mehreren Eigentümern, muss nur ein Eigentümer die Grundsteuererklärung abgeben. In der Erklärung müssen aber die anderen Eigentümer genannt werden.
Praxistipp:
Angehörige des Grundstückseigentümers dürfen die Abgabe der Grundsteuererklärung für diesen erledigen. Sie dürfen sogar ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung abzugeben. Das bietet sich vor allem dann an, wenn der Grundstückseigentümer selbst nicht über einen eigenen ELSTER-Zugang verfügt.
Wird ein Haus verkauft, ist derjenige zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet, der am Bewertungsstichtag Eigentümer war.
Beispiel:
Bewertungsstichtag ist der 1.1.2022. Das Grundstück wird am 7.6.2022 verkauft. In diesem Fall ist der Verkäufer zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet. Denn der Grundbesitz befand sich zum Stichtag 1.1.2022 in seinem Eigentum.
Das Finanzamt rechnet den Grundsteuerwert zum 1.1.2023 den neuen Eigentümern zu. Diese zahlen die neue Grundsteuer dann ab dem Jahr 2025.
2) Mieter bzw. Pächter
Wer ein Grundstück gemietet oder gepachtet hat, ist nicht verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben.
Der Vermieter kann zwar im Mietvertrag zum Beispiel für eine Wohnung regeln, dass der Mieter die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten zahlen muss. Die Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist und bleibt jedoch die Sache des Grundstückseigentümers; sie kann nicht auf den Mieter übertragen oder abgewälzt werden.
3) Wohnungseigentümer
Bei Wohnungseigentum besteht die Besonderheit, dass der Wohnungseigentümer nicht nur das Eigentum an einer einzelnen Wohnung besitzt, sondern auch das Miteigentum am Grund und Boden und anderem Gemeinschaftseigentum (§ 249 Abs. 5 BewG).
Jedes Wohnungseigentum gilt grundsätzlich als ein „Grundstück“ im Sinne des Bewertungsgesetzes.
Ein Wohnungseigentümer muss die Grundsteuererklärung aber nur für sein Grundstück, also seine Wohneinheit und seinen Miteigentumsanteil machen. Die Anteile der anderen Eigentümer spielen dabei keine Rolle und sind für die Abgabe der Erklärung auch nicht relevant.
Bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften gibt es normalerweise einen Verwalter, der sich um die Belange der Gemeinschaft kümmert. Der Verwalter ist jedoch nicht verpflichtet, die Grundsteuererklärung einzureichen. Diese Verpflichtung hat jedes einzelne Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Praxistipp:
Der Verwalter darf (muss aber nicht) anbieten, die Grundsteuererklärungen für die Wohnungseigentümer zu fertigen und abzugeben. Dazu ist er nach dem Steuerberatungsgesetz befugt (§ 4 Nr. 4 StBerG).
4) Erbbauberechtigter und Erbbauverpflichteter
In Erbbaurechtsfällen wird das Grundstück dem Erbbauberechtigten zugerechnet (§ 261 BewG). Deshalb ist auch der Erbbauberechtigte verpflichtet, die Grundsteuererklärung abzugeben.
Der Erbbauverpflichtete muss jedoch an der Erklärung mitwirken. Denn es kann sein, dass bestimmte Informationen nur ihm zur Verfügung stehen oder nur von ihm erlangt werden können.
Befindet sich ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden, liegt die Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung beim Grundstückseigentümer. Der Eigentümer des Gebäudes soll auch hier bei der Erstellung der Erklärung mitwirken.
5) Erbengemeinschaft
Bei einer Erbengemeinschaft sind mehrere Personen gemeinsam Eigentümer des geerbten Grundbesitzes. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft.
Grundsätzlich müssen alle Erben gemeinsam die Grundsteuererklärung abgeben. Es genügt aber, dass einer der Erben die Erklärung erstellt. Dieser sollte dann idealerweise auch als diejenige Person benannt werden, die alle weiteren Schreiben des Finanzamts für die Erbengemeinschaft in Empfang nimmt.
6) GmbH und andere Gesellschaften
Bei einer GmbH obliegt die Abgabe der Grundsteuererklärung dem Geschäftsführer, bei anderen Gesellschaftsformen ist die Grundsteuererklärung durch die jeweils vertretungsberechtigten Personen an das Finanzamt zu übermitteln.
