Die Grundsteuer in der Einkommensteuer-Erklärung

Da die Grundsteuer zu den Aufwendungen der vermieteten Wohnung gehört, steht sie in unmittelbarem Zusammenhang mit den Mieteinnahmen. In der Einkommensteuer-Erklärung darf der Vermieter sie deshalb als Werbungskosten geltend machen und so seine Steuerlast mindern.

Die Grundsteuer als Einnahme und Ausgabe

Wer Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, kurz VuV (§ 21 EStG). Diese muss der Vermieter in der jährlichen Einkommensteuer-Erklärung angeben und versteuern. Normalerweise verlangt das Finanzamt schon über das Jahr verteilt Einkommensteuer-Vorauszahlungen, damit nicht am Ende des Jahres eine dicke Steuernachzahlung auf den Vermieter wartet. Legt der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter um, gehört der entsprechende Betrag ebenfalls zu den Einnahmen.

Im Gegenzug darf der Vermieter alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, als Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Neben der Gebäudeabschreibung, den Schuldzinsen, Fahrtkosten zum Objekt, Renovierungsaufwand, Wartungskosten usw. gehört auch die Grundsteuer zu den abzugsfähigen Aufwendungen.

Das bedeutet: Auf der einen Seite hat der Vermieter durch die Grundsteuer eine Ausgabe, die er als Werbungskosten absetzen darf. Da er diese Ausgabe unter dem Strich aber durch die Umlage vom Mieter erstattet bekommt, muss er den entsprechenden Betrag als Einnahme versteuern.

Beispiel:

Vermieter Z zahlt an die Gemeinde eine jährliche Grundsteuer von 427,80 Euro. Diese legt er auf die Mieter um.

Einkommensteuerlich erzielt er damit eine steuerpflichtige Einnahme von 427,80 Euro. Als Ausgabe kann er einen Betrag von 427,80 Euro als Werbungskosten ansetzen.

Gut zu wissen

Miete und Betriebskosten zahlt der Mieter normalerweise in einem Betrag. In der Einkommensteuer-Erklärung werden Mietzahlungen und Betriebskosten jedoch getrennt erfasst:
  • In das Feld „Mieteinnahmen“ trägt der Vermieter die Kaltmiete ein.
  • In das Feld „Umlagen“ kommen die Betriebskosten, und zwar die Vorauszahlungen, ggf. verrechnet mit Erstattungen.
Vom Vermieter gezahlte und auf den Mieter umgelegte Betriebskosten gehören zu den Werbungskosten und sind ebenfalls separat zu erfassen.

Übrigens: Zahlt der Mieter Heizung, Strom und Wasser auf eigene Rechnung, muss der Vermieter diesbezüglich keine Angaben in seiner Steuererklärung machen. Denn er hatte selbst ja gar keine Ausgaben und konnte insoweit auch gar nichts umlegen.

Je nach Einzelfall gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die Grundsteuer in der Einkommensteuer-Erklärung unterzubringen.

Der Normalfall: Wenn der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegt

In diesem Fall zahlt letztlich der Mieter die Grundsteuer, sodass der Vermieter insoweit nicht mehr finanziell belastet ist. Deshalb muss der Vermieter die vom Mieter getragene Grundsteuer wieder als Mieteinnahme versteuern.

Beispiel:

Vermieter A ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und zahlt eine Grundsteuer von 721,34 Euro. Diese legt er als Betriebskosten auf die Mieter um.

In seiner Einkommensteuer-Erklärung gibt er bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an:

  • bei den Einnahmen: von den Mietern als Betriebskosten gezahlte Grundsteuer von insgesamt 721,34 Euro
  • bei den Werbungskosten: von A an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer in Höhe von 721,34 Euro

Ausnahme: Wenn der Vermieter auf die Umlage verzichtet

Legt der Vermieter die Grundsteuer nicht auf die Mieter um, weil ihm die Aufteilung zu umständlich ist oder aus welchen Gründen auch immer, entstehen insoweit keine Mieteinnahmen. Bei den Werbungskosten kann der Vermieter die Grundsteuer aber trotzdem ansetzen.

Beispiel:

Vermieter B ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und zahlt eine Grundsteuer von 1.486,21 Euro. B verzichtet darauf, die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen. In seiner Einkommensteuer-Erklärung setzt er an:

  • bei den Einnahmen: Da die Mieter die Grundsteuer nicht als Betriebskosten zahlen, muss B insoweit keine Einnahmen ansetzen.
  • bei den Werbungskosten: von B an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer in Höhe von 1.486,21 Euro

Wer es sich einfach machen will, lässt die Betriebskosten außen vor

Die Kaltmiete, die vom Mieter gezahlten Betriebskosten und die vom Vermieter umgelegten Betriebskosten müssen in der Einkommensteuer-Erklärung an drei verschiedenen Stellen erfasst werden. Als Vermieter kann man es sich aber auch einfacher machen. Denn das Finanzamt hat im Normalfall nichts dagegen, wenn nur die Kaltmiete als Einnahme angegeben wird. Die umgelegten Betriebskosten bleiben dann in der Einkommensteuer-Erklärung außen vor, werden also nicht bei den Einnahmen erfasst, dürfen dafür aber auch nicht bei den Werbungskosten auftauchen.

Nur die Aufwendungen, die der Vermieter nicht auf den Mieter umgelegt hat, darf er als Werbungskosten geltend machen.

Beispiel:

Vermieter C erzielt aus seinem Mehrfamilienhaus Mieteinnahmen von insgesamt 60.000 Euro pro Jahr. Als Betriebskosten legt er u. a. die Grundsteuer von 2.167,54 Euro auf die Mieter um. Daneben hat er noch andere Aufwendungen für die Wohnung, insbesondere Schuldzinsen in Höhe von 440 Euro.

Die normale Variante
In der Einkommensteuer-Erklärung setzt C an:

  • bei den Einnahmen: von den Mietern gezahlte Betriebskosten, u. a. die Grundsteuer von insgesamt 2.167,54 Euro, und getrennt davon die Mieteinnahmen in Höhe von 60.000 Euro
  • bei den Werbungskosten: neben den anderen Betriebskosten die von C an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer in Höhe von 2.167,54 Euro und die Schuldzinsen von 440 Euro (plus die anderen Aufwendungen für die Wohnung)

Die einfache Variante
In der Einkommensteuer-Erklärung setzt C an:

  • bei den Einnahmen: die Mieteinnahmen in Höhe von 60.000 Euro
  • bei den Werbungskosten: die Schuldzinsen von 440 Euro (plus die anderen Aufwendungen für die Wohnung)

Bei dieser einfachen Variante bleiben also die umgelegten Betriebskosten in der Einkommensteuer-Erklärung unerwähnt.

Praxistipp:

Mit der einfachen Variante ist die Einkommensteuer-Erklärung wahrscheinlich schneller fertig, allerdings besteht durchaus die Gefahr, dass dann Ausgaben vergessen werden.

Einkommensteuer-Erklärung: Normalerweise kaum Mehrarbeit

Die allermeisten Vermieter können von den Mieteinnahmen allein nicht leben, sondern erzielen ihren Hauptverdienst als Arbeitnehmer oder Selbstständiger. Und als solcher muss man sowieso eine Einkommensteuer-Erklärung abgeben. Die Angaben zu Mieteinnahmen und Werbungskosten bedeuten in der Regel nur wenig Mehraufwand.

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